为进一步提高纳税人整理责恣意识、明确主管税务机关与稽察局的职责划分、提高纳税效劳质量、进一步明确土地增值税政策，厦门市地方税务局2015年3月尾下发了《厦门市土地增值税整理治理步伐》，通过修订相关条款，简化了纳税人报送资料，优化整理申报和整理审核流程，许多政策获得进一步明确，如整理分期、装修用度、利息支出、公共配套用度简直定等等 。修改内容对其他地区的纳税人土地增值税整理治理极具参考价值 。
（一）主管税务机关
主管税务机关应当认真项目治理、整理通知、整理审核、审定征收、减免审批等职责 。税务机关是指主管税务机关以及稽察局 。
� 。ǘ┫富康夭钅恐卫淼南晗敢螅ǖ�7－12条）
主管税务机关增强对纳税人房地产项目开发全流程的跟踪治理历程中，落实91号文第二章“前期治理”要求，明确纳税人提供响应资料的责任 。
� 。ㄈ┙徊矫魅氛硖跫邢郾壤呐趟悖ǖ�14条）
“已完工验收的房地产项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产修建面积与出租、自用的可售修建面积合计占整理项目可售修建面积比例在85%以上的 。纳税人开发的房地产项目保存《步伐》第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产修建面积以盘算销售比例 。
� 。ㄋ模┟魅氛硖跫型旯さ谋曜迹ǖ�15条）
完工，是指除土地开发外，其开发产品切合下列条件之一：（1）开发产品完工证实质料已报房地产治理部分备案 ；（2）开发产品已最先交付购置方 ；（3）开发产品已取得了初始产权证实 。
� 。ㄎ澹┫富康夭钅康执锟烧硖跫轮鞴芩拔窕厝范ㄍㄖ淼囊螅ǖ�16条）
主管税务机关应按期举行研究、讨论，凭证项目治理情形确定是否需要举行整理，相关研究讨论效果应当存档 。主管税务机关确定需要举行整理的房地产项目，应列入年度整理事情妄想，实时下达《税务事项通知书》 。
� 。┟魅纺伤叭说恼砩瓯ㄏ奁诤椭湍山鸺邮展嬖颍ǖ�17条、第20条）
纳税人应当在房地产项目知足应整理条件之日起90日内或申请税务挂号注销前或知足可整理条件并在收到主管税务机关下发的整理通知书之日起90日内，到主管税务机关治理整理申报，结清应补缴税款 。
纳税人逾期未治理整理申报的，应自申报期届满之越日起加收滞纳金 。纳税人治理整理申报后，税务机关通过整理审核或税务检查补缴的整理税款，应当自申报期届满之越日起加收滞纳金 。
� 。ㄆ撸┟魅范嘟伤翱钔丝饬鞒蹋ǖ�17条）
整理效果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库事情规程》治理 。
� 。ò耍┟魅纺伤叭宋窗椿ㄖ卫碚砩瓯ǖ拇恚ǖ�18条）
纳税人在划定限期届满未治理整理申报的，主管税务机关责令限期纠正，逾期仍未申报的，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则等划定处理 。
� 。ň牛┟魅氛碜柚谷眨ǖ�19条）
纳税人开发的房地产项目切合划定的整理条件的，治理整理申报时，以知足应整理条件之日起或者接到主管税务机关整理通知书之日起90日内的恣意一天，为确认整理收入和归集扣除项目金额的阻止时间（以下简称整理阻止日） 。
� 。ㄊ┟魅纷⒉崴拔袷Φ囊螅ǖ�21条）
注册税务师凭证纳税人的委托按划定执业 。税务机关在整理审核或税务检查历程中，需要核查受托开展整理鉴证的注册税务师事务所整理事情稿本或税务机关以为需要就整理鉴证事项开展约谈的，受托事务所和注册税务师应当起劲配合 。
� 。ㄊ唬┟魅纺伤叭苏砩瓯ǖ淖柿弦螅ǖ�22条）
纳税人治理整理申报时，应当提交《土地增值税纳税申报表（二）》（从事房地产开发的纳税人整理适用）等十大类资料 。
� 。ㄊ┟魅分鞴芩拔窕卣砩蠛似舳奔浜托问剑ǖ�23条）
主管税务机关应当自纳税人治理整理申报之越日起1个月内以纳税评估形式启动整理审核，凭证土地增值税划定并凭证纳税评估划定的程序、时限、要求完成土地增值税整理审核事情 。
� 。ㄊ┟魅坊旖槿氲奶跫约爸鞴芩拔窕厣蠛擞胨拔窕焓虑橄谓樱ǖ�18条、24条）
纳税人在划定限期届满未治理整理申报的，经主管税务机关责令限改但逾期仍未申报的，经主管税务机关综合剖析后以为纳税人涉嫌偷税或其收入、本钱用度有重大嫌疑导致税负有显着异常的，凭证程序移交稽察部分举行检查 。
主管税务机关在土地增值税整理审核历程中，发明纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽察部分处理 。
纳税人整理申报后，稽察部分已立案检查的，主管税务机关不再举行整理审核，由稽察部分处理 。
主管税务机关在土地增值税整理审核历程，稽察部分又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将整理审核事项移交稽察部分一并处理 。
� 。ㄊ模┟魅肥奂燮臀拚崩碛傻拇恚ǖ�28条）
税务机关以为纳税人转让房地产的成交价钱显着偏低的，可要求纳税人提供书面说明 。转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当理由的，凭证房地产评估价钱盘算征收 。
� 。ㄊ澹┟魅氛庇杏闷局さ谋曜迹ǖ�31条）
正当有用凭证，是指：
1.支付给境内单位或者小我私人的款子，且该单位或者小我私人爆发的行为属于营业税或者增值税征收规模的，以该单位或者小我私人开具的发票为正当有用凭证 ；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财务票据为正当有用凭证 ；
3.支付给境外单位或者小我私人的款子，以该单位或者小我私人的签收票据为正当有用凭证，税务机关对签收票据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构简直认证实 ；
4.国家税务总局划定的其他正当有用凭证 。
� 。ㄊ┟魅房鄢钅糠痔囊欤ǖ�31条、第32条）
1．纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目（含分期项目）的除取得土地使用权所支付的金特另外其他配合本钱用度按可售修建面积盘算分摊 。
2．纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当凭证各个分期整理项目所占土地面积占整个项目比例盘算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额 。
3．统一整理项目，扣除项目金额凭证可售修建面积盘算分摊：（1）可扣除项目金额的归集，凭证可售修建面积盘算单位修建面积扣除项目金额，并据以盘算整理已售部分和未售部分的扣除项目金额 。（2）分期开发房地产项目的，各分期整理项目的扣除项目金额盘算分摊要领应当坚持一致 。
� 。ㄊ撸┙徊矫魅啡〉猛恋厥褂萌ㄋЦ兜慕鸲罟婺＃ǖ�34条）
1．纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除 。对纳税人因容积率调解等缘故原由补缴的土地出让金及契税，予以扣除 。
2．统一个整理项目, 可以将取得土地使用权所支付的金额所有门摊至计入容积率部分的可售修建面积中，关于不计容积率的地下车位、人防工程、倾轧层、转换层等不盘算分摊取得土地使用权所支付的金额 。
3．纳税人因接受投资而取得的土地使用权，凭证投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额 。
4．纳税人因逾期支付土地出让金等缘故原由支付的�？睢⒅湍山稹⒗⒑鸵蛴馄诳⒅Ц兜耐恋叵兄梅训瓤钭�，不予扣除 。
� 。ㄊ耍┫富捌诠こ谭训囊螅ǖ�36条）
纳税人委托其他单位举行妄想、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘的，提供效劳的单位应当切合执法、规则要求 。
� 。ㄊ牛┟魅纷靶抻枚瓤鄢嬖颍ǖ�38条）
1.纳税人销售已装修的衡宇，着实际爆发的合理的装修用度可以计入房地产开发本钱 。
2.纳税人销售已装修房产，应当在《房地产生意条约》或增补条约中明确约定 。
3.纳税人爆发的装修营业支出应当是真实的，不得虚构装修营业、虚列装修用度 。纳税人住宅的装修标准应当切合《商品住宅装修一次到位实验细则》（建住房〔2002〕190号）以及厦门市人民政府宣布的划定 。
4.纳税人销售已装修的衡宇，其爆发的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修用度不予扣除 。
5．纳税人于所开发房地产以外单肚作样板房的，其制作本钱和装修用度不得计入房地产开发本钱 。纳税人于所转让房地产以外制作的售楼地方爆发的用度以及装修用度以及使用开发产品作为售楼地方爆发的装修支出，不予扣除 。
� 。ǘ┫富才涮追岩蠹按砉嬖颍ǖ�39条）
1．证实质料要求 。公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的吸收书面文件 。
因政府、公用事业单位缘故原由不可实时吸收公共配套设施的，经吸收单位或者政府部分出具书面证实的，其本钱、用度予以扣除 。因业主委员会尚未建设、无法治理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登通告的报样 。
2．公共配套设施分期开发的扣除 。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、用度已现实爆发并且已取得正当有用凭证的情形下，可凭证各分期整理项目可售修建面积占项目总可售修建面积的比例盘算整理项目可扣除的公共配套设施费，但不得凌驾已现实爆发的金额 。
3．按划定向建设部分缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及凭证《厦门市住宅区公共设施专用基金治理暂行步伐》的划定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得正当有用票据的，予以扣除 。
4．公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除响应的本钱、用度 。纳税人举行土地增值税整理时已将公共配套设施费计入房地产开发本钱，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独举行土地增值税整理，且其扣除项目金额确以为零 。
� 。ǘ唬┫富康夭⒂枚戎欣⒅С龅幕ǎǖ�41条）
1．明确金融机构规模 。金融机构，是指取得中国银行业监视治理委员会发放的允许举行金融贷款营业允许证的金融单位 。
2．“能够按转让房地产项目盘算分摊”是指纳税人能够凭证《企业会计准则》或《企业会计制度》的划定准确核算差别开发项目应当予以资源化的利息 。
3．“同类同期贷款利率”是指在贷款限期、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基内情同下，商业银行提供贷款的利率 。该利率既可以是商业银行宣布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的现实贷款利率，但该利率应当切合执法划定 。
4．纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性子的款子以及因逾期还款，金融机构收取的凌驾贷款限期的利息、罚息、�？畹瓤钭�，不得作为利息支出扣除 。
（二十二）明确与转让房地产有关的税金的盘算规则（第43条）
纳税人治理整理申报时，在盘算种种型房地产与转让房地产有关的税金时，凭证与收入匹配原则盘算、扣除，但扣除的条件是纳税人应当已申报、缴纳税金 。
� 。ǘ┟魅飞蠖ㄕ魇栈睾蜕蠖ㄕ魇辗椒ǎǖ�45条）
1．主管税务机关和稽察局均可接纳审定征收方法举行土地增值税整理 。
2．切合土地增值税审定征收条件的，且税务机关以为确实需要对整理项目举行审定征收的，经税务职员核查、税务机关整体审议后，可接纳以下方法之一审定：
� 。�1）税务机关发明纳税人治理土地增值税整理所附送的前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、开发间接用度的凭证或资料不切合整理要求或不实的，地方税务机关可参照外地建设工程造价治理部分宣布的建安造价定额资料，团结衡宇结构、用途、区位等因素，审定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以盘算扣除 。
� 。�2）纳税人有切合划定审定征收情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的外地企业的土地增值税税负情形，凭证征收率审定征收土地增值税 。
� 。ǘ模┱砗笤僮梅康夭敖鸬拇恚ǖ�49条）
整理后再转让的房地产，整理后销售或有偿转让爆发的与房地产转让有关的税金在土地增值税整理时予以扣除 。
� 。ǘ澹┧笆沼呕莸纳昵耄ǖ�52条）
纳税人凭证《步伐》第十七条划定治理整理申报时，其自行申报的通俗住宅部分增值率未凌驾20%的，主管税务机关整理审核后或稽察部分检查后确实切合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关凭证审批程序治理免税审批手续 。
� 。ǘ┩恋卦鲋邓罢碇心酸叭宋シㄐ形拇恚ǖ�53条）
纳税人保存未实时、如实举行土地增值税整理申报、提供虚伪纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则等划定举行处分，应移送公安机关处理的，按划定移送 。
泉源：《厦门市土地增值税整理治理步伐》解读稿
厦门市地方税务局关于宣布《厦门市土地增值税整理治理步伐》的通告
文号：厦门市地方税务局通告〔2015〕3号
现将《厦门市土地增值税整理治理步伐》予以宣布，自2015年5月1日起施行 。特此通告 。
厦门市地方税务局
2015年3月26日
厦门市土地增值税整理治理步伐
第一章 总则
第一条 为了增强土地增值税征收治理，规范土地增值税整理事情，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及着实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税整理治理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号) 等划定，团结我市房地产开发谋划营业的特点，制订本步伐 。
第二条 本步伐适用于房地产开发项目土地增值税整理事情 。
第三条 本步伐所称土地增值税整理（以下简称“整理”），是指纳税人在房地产项目切合整理条件后，遵照税收执法、规则及土地增值税等政谋划定，盘算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表（二）》（从事房地产开发的纳税人适用）（见附件1），向主管税务机关提供整理资料，治理整理申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为 。
第四条 纳税人应凭证国家税收执法、规则、规章以及本步伐等划定，治理项目挂号、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及治理其他有关涉税事项 。
第五条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，包管整理申报的真实性、准确性和完整性 。
第六条 主管税务机关应实时开展整理审核事情，重点对纳税人整理申报收入、扣除项目金额等情形举行审核 。
第二章 项目治理
第七条 纳税人应当凭证主管税务机关房地产项目治理的要求和土地增值税整理治理划定，从取得土地使用权最先，就房地产项目立项、妄想设计、施工、预售（销售）、完工验收、工程结算、项目清盘等情形实时向主管税务机关报告 。
主管税务机关应当做好项目跟踪治理事情 。房地产项目土地增值税治理应当坚持一连性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务治理职员爆发转变而中止、中止 。
第八条 纳税人应当凭证财务会计制度的要求，做好财务会计核算事情 。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当凭证整理要求按差别时代和差别项目归集收入、本钱、用度 。
第九条 纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目划分开具发票，并按《中华人民共和国发票治理步伐》及着实施细则的要求做好发票的开具、保管事情 。
第十条 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关治理房地产项目信息挂号，填报《土地增值税项目挂号表》（见附件2），同时提供以下书面资料：
� 。ㄒ唬┓康夭钅苛⑾钆� ；
� 。ǘ┕型恋厥褂萌ǔ鋈锰踉蓟蜃锰踉� ；
� 。ㄈ┠伤叭艘越邮芡蹲省⒌殖フ瘛⒎乔倚越涣鞯确椒ㄈ〉霉型恋厥褂萌ǖ�，应当提供书面质料 。
第十一条 主管税务机关可要求纳税人在下列事项爆发之日或取得本条所述书面文件之日起30日内提供以下资料：
� 。ㄒ唬督ㄉ栌玫赝朐市碇ぁ罚ê市碇じ郊ⅰ断妹攀薪ㄉ韫こ滔钅勘ńū怼� ；
� 。ǘ督ㄉ韫こ掏朐市碇ぁ罚ê市碇じ郊ⅰ督ㄉ韫こ躺杓萍苹陨蟊怼贰锻肟刂浦副旰瞬楸怼贰锻胍恪贰逗煜咄肌贰督ㄉ韫こ躺杓萍苹赐ㄖ椤� ；
� 。ㄈ缎藿üこ淌┕ぴ市碇ぁ贰缎藿üこ淌┕ぴ市砩昵氡怼� ；
� 。ㄋ模┎饣嫘Чǜ� ；
� 。ㄎ澹渡唐贩浚ㄔな郏┫墼市碇ぁ� ；
� 。督ㄉ韫こ掏旯ぱ槭毡赴钢な凳椤� 。
第十二条 纳税人在开发项目销售面积（含视同销售面积，下同）抵达可售修建面积85%的，或者销售面积虽未抵达85%，可是已售修建面积与自用、出租修建面积合计抵达修建面积85%的，主管税务机关可要求其在抵达该比例之日起30日内报送《房地产项目销售和自用（含出租）情形表》（附件3） 。
第三章 整理申报与受理
第十三条 纳税人切合下列条件之一的，应当举行土地增值税整理：
� 。ㄒ唬┓康夭钅克型旯ぁ⑼瓿上鄣� ；
� 。ǘ┱遄梦赐旯ぞ鏊惴康夭钅康� ；
� 。ㄈ┲苯幼猛恋厥褂萌ǖ� 。
第十四条 对切合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人举行土地增值税整理：
� 。ㄒ唬┮淹旯ぱ槭盏姆康夭钅�，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的 ；
� 。ǘ┤〉孟郏ㄔな郏┰市碇ぢ耆晕聪弁瓯系� ；
� 。ㄈ� 纳税人申请注销税务挂号但未治理土地增值税整理手续的 。
前款第（一）项中“该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的”，是指纳税人已转让的房地产修建面积与出租、自用的可售修建面积合计占整理项目可售修建面积比例在85%以上的 。纳税人开发的房地产项目保存本步伐第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产修建面积以盘算销售比例 。纳税人切合前款第（三）项情形的，应当在治理注销税务挂号前治理土地增值税整理申报 。
第十五条 第十三条和第十四条所称完工，是指除土地开发外，其开发产品切合下列条件之一：
� 。ㄒ唬┛⒉吠旯ぶな抵柿弦驯ǚ康夭卫聿糠直赴� ；
� 。ǘ┛⒉芬炎钕冉桓豆褐梅� ；
� 。ㄈ┛⒉芬讶〉昧顺跏疾ㄖな� 。
第十六条 主管税务机关在纳税人领取预售允许证后，实地相识房地产项目的销售情形，跟踪销售进度，并凭证房地产项目的完工结算（决算）、项目验收等情形，增强与纳税人相同，确定房地产项目是否抵达整理条件 。
关于切合本步伐第十四条第一款第一项和第二项划定的房地产项目，主管税务机关应按期举行研究、讨论，凭证项目治理情形确定是否需要举行整理，研究讨论效果应当存档 。
主管税务机关确定需要举行整理的房地产项目，应列入年度整理事情妄想，实时下达《税务事项通知书》（附件4），同时将列入整理事情妄想的房地产项目报送市局备案 。主管税务机关对房地产项目已下达整理通知书的，不得撤回 。
第十七条 纳税人开发的房地产项目切合本步伐第十三条划定的，应当在整理条件知足之日起90日内至主管税务机关治理整理申报 。纳税人开发的房地产项目切合可整理条件且主管税务机关下发整理通知书的，应当在收到整理通知书之日起90日内，至主管税务机关治理整理申报 。
纳税人治理整理申报手续时应当结清应补缴税款 ；整理效果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库事情规程》治理 。
第十八条 按本步伐第十三条划定应当举行整理的纳税人以及主管税务机关依据本步伐第十四条划定通知整理的纳税人，在划定限期届满未治理整理申报的，主管税务机关发出《责令限期纠正通知书》）（见附件5），责令纳税人在收到《责令限期纠正通知书》之日起30日内治理整理申报 。逾期仍未申报的，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则等划定处理，经主管税务机关综合剖析后以为纳税人涉嫌偷税或其收入、本钱用度有重大嫌疑导致税负有显着异常的，凭证程序移交稽察部分举行检查 。
第十九条 纳税人开发的房地产项目切合本步伐第十三、十四条划定的整理条件的，治理整理时，以知足应整理条件之日起90日内或者接到主管税务机关整理通知书之日起90日内的恣意一天，为确认整理收入和归集扣除项目金额的阻止时间（以下简称整理阻止日） 。
第二十条 纳税人治理整理申报后，税务机关通过整理审核或税务检查补缴的整理税款，应当自本步伐第十七条划定的申报期届满之越日起加收滞纳金 。
第二十一条 纳税人可自愿委托切合资质的注册税务师事务所对房地产项目举行土地增值税整理鉴证 。
纳税人委托注册税务师事务所举行整理鉴证的，注册税务师事务所应当凭证《国家税务总局关于印发〈土地增值税整理鉴证营业准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）的划定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调解事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调解历程、调解结论及其他应当说明的重大事项 。
税务机关在整理审核或税务检查历程中，需要核查受托开展整理鉴证的注册税务师事务所整理事情稿本或税务机关以为需要就整理鉴证事项开展约谈的，受托事务所和注册税务师应当起劲配合 。
第二十二条 纳税人治理整理申报时，应当提交以下整理资料：
� 。ㄒ唬┕宜拔褡芫窒路⒌摹锻恋卦鲋邓澳伤吧瓯ū恚ǘ罚ù邮路康夭⒌哪伤叭苏硎视茫� ；
� 。ǘ妒杖牒涂鄢钅棵飨副恚ò茨甓韧臣疲罚郊�6）、《收入和扣除项目明细表（按种别统计）》（见附件7） ；
� 。ㄈ┲鞴芩拔窕赝ㄖ伤叭酥卫碚淼摹端拔袷孪钔ㄖ椤� ；
� 。ㄋ模┓康夭钅空砬樾问槊嫠得�，主要内容应包括土地泉源、开发建设、销售、关联方生意营业、资金融通、税费缴纳等总体情形及纳税人以为需要说明的其他情形 ；
� 。ㄎ澹┕型恋厥褂萌ǔ鋈锰踉迹ɑ蜃锰踉迹⒔ㄉ栌玫赝朐市碇ぁ⒉鹎ò捕傩椤⒔ㄉ韫こ掏朐市碇ぁ⑿藿üこ淌┕ぴ市碇ぁ⒃な墼市碇ぁ⒔ㄉ韫こ掏旯ぱ槭毡赴钢な凳椤⒉饣嫘Ч雀从〖� ；
� 。┙鹑诨勾钐踉肌⒖碧缴杓铺踉肌⑿藿ㄗ爸锰踉肌⒅柿虾妥氨覆晒禾踉肌ⅰ渡唐贩可馓踉家焕辣怼罚郊�8）、项目工程条约结算单、房地产项目完工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件 ；
� 。ㄆ撸队肟鄢钅拷鸲钕喙氐木糜导爸Ц肚樾我焕辣怼罚ǜ郊�9） ；
� 。ò耍┕亓庥迪晗甘槊嫠得�，包括纳税人在房地产开发历程中接受关联方妄想、设计、可行性研究、勘探、修建装置、绿化、装修等效劳、向关联方购置装备、质料以及纳税人向关联方转闪开发产品等情形 ；
� 。ň牛┛鄢钅拷鸲罘痔槊嫠得�，包括纳税人在差别项目（含分期项目）、差别房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情形 ；
� 。ㄊ┠伤叭宋凶⒉崴拔袷κ挛袼蠛思さ恼硐钅�，还应报送《土地增值税整理税款鉴证报告》 。
上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送 。
第四章 整理审核
第二十三条 主管税务机关应当自纳税人治理整理申报之越日起30日内以纳税评估形式启动整理审核，凭证土地增值税划定并凭证纳税评估划定的程序、时限、要求完成土地增值税整理审核事情 。
第二十四条 主管税务机关在土地增值税整理审核历程中，发明纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽察部分处理 。
纳税人整理申报后，稽察部分已立案检查的，主管税务机关不再举行整理审核，由稽察部分处理 。
主管税务机关在土地增值税整理审核历程，稽察部分又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将整理审核事项移交稽察部分一并处理 。
第二十五条 土地增值税以国家有关部分审批、备案的项目为单位举行整理 ；关于分期开发的项目，以政府建设主管部分揭晓的《修建工程施工允许证》作为分期标准，以分期项目为单位整理 。
2011年1月1日后接纳分期方法开发、销售的房地产项目，可按政府妄想主管部分揭晓的《建设工程妄想允许证》作为分期标准，以分期项目为单位举行整理 。
第二十六条 整理项目中包括差别房地产类型的，应当划分盘算增值额、增值率，缴纳土地增值税 。
第二十七条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的所有价款及有关的经济收益 。
税务机关凭证纳税人报送的整理资料，团结房地产专用发票、《商品房生意条约一览表》、商品房预售（销售）允许证、测绘效果资料，核实房地产转让收入 。
第二十八条 税务机关以为纳税人转让房地产的成交价钱显着偏低的，可要求纳税人提供书面说明 。转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱，又无正当理由的，凭证房地产评估价钱盘算征收 。
第二十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
� 。ㄒ唬┠伤叭私⒉酚糜谥肮じ＠⒔崩⒍酝馔蹲省⒎峙筛啥蛲蹲嗜恕⒌殖フ瘛⒒蝗∑渌ノ缓托∥宜饺说姆乔倚宰什�，爆发所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列要领温顺序确认：
1.按本企业在统一地区、统一年度销售的同类房地产的平均价钱确定 ；
2.由税务机关参照外地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值确定 。
� 。ǘ┠伤叭私⒌牟糠址康夭笠底杂没蛴糜诔鲎獾壬桃涤猛臼�，若是产权未爆发转移，不征收土地增值税，在税款整理时不列收入，不扣除响应的本钱和用度 。
第三十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
� 。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂萌ㄋЦ兜慕鸲� ；
� 。ǘ┓康夭⒈厩�，包括：土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度 ；
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第三十一条 审核扣除项目应当切合下列要求：
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� 。ǘ┛鄢钅拷鸲钪兴榧母飨畋厩陀枚�，必需是现实爆发的 。
� 。ㄈ┡趟憧鄢钅拷鸲钍�，着实际爆发的支出未取得正当有用凭证的，不得扣除 。
本步伐所称正当有用凭证，是指：
1.支付给境内单位或者小我私人的款子，且该单位或者小我私人爆发的行为属于营业税或者增值税征收规模的，以该单位或者小我私人开具的发票为正当有用凭证 ；
2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财务票据为正当有用凭证 ；
3.支付给境外单位或者小我私人的款子，以该单位或者小我私人的签收票据为正当有用凭证，税务机关对签收票据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构简直认证实 ；
4.国家税务总局划定的其他正当有用凭证 。
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� 。┠伤叭送笨⒍喔龇康夭钅炕蛘叻制诳⒎康夭钅康�，属于多个房地产项目（含分期项目）的除取得土地使用权所支付的金特另外其他配合本钱用度按可售修建面积盘算分摊 。
纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当凭证各个分期整理项目所占土地面积占整个项目比例盘算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额 。
� 。ㄆ撸┒酝骋焕嗍孪�，应当接纳相同的会计政策或处理要领 � ；峒坪怂阌胨拔翊砘ǚ灼缰碌�，以税务处理划定为准 。
第三十二条 统一整理项目，扣除项目金额凭证可售修建面积盘算分摊 。
� 。ㄒ唬┛煽鄢钅拷鸲畹墓榧�，凭证可售修建面积盘算单位修建面积扣除项目金额，并据以盘算整理已售部分和未售部分的扣除项目金额 ；
� 。ǘ┓制诳⒎康夭钅康�，各分期整理项目的扣除项目金额盘算分摊要领应当坚持一致 。
第三十三条 分期开发房地产项目的，各分期项目的整理方法应当坚持一致 。
第三十四条 纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除 。对纳税人因容积率调解等缘故原由补缴的土地出让金及契税，予以扣除 。
统一个整理项目, 可以将取得土地使用权所支付的金额所有门摊至计入容积率部分的可售修建面积中，关于不计容积率的地下车位、人防工程、倾轧层、转换层等不盘算分摊取得土地使用权所支付的金额 。
纳税人因接受投资而取得的土地使用权，凭证投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额 。
纳税人因逾期支付土地出让金等缘故原由支付的�？睢⒅湍山稹⒗⒑鸵蛴馄诳⒅Ц兜耐恋叵兄梅训瓤钭�，不予扣除 。
第三十五条 拆迁赔偿费应当是现实爆发的，支付给小我私人的拆迁赔偿款、拆迁（回迁）条约和签收混名册或签收凭证应当逐一对应 。
纳税人用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理，凭证本步伐第二十九条第一款划定确认收入，同时将此确以为房地产项目的拆迁赔偿费 。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费 ；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费 。
纳税人接纳异地安顿，异地安顿的房产属于自行开发制作的，房产价值凭证本步伐第二十九条第一款的划定盘算，计入本项目的拆迁赔偿费 ；异地安顿的衡宇属于购入的，以现实支付的购房支出计入拆迁赔偿费 。
钱币安顿拆迁的，纳税人凭正当有用凭证计入拆迁赔偿费 。
第三十六条 前期工程费、基础设施费应当是真实爆发的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除 。
纳税人委托其他单位举行妄想、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘的，提供效劳的单位应当切合执法、规则要求 。
第三十七条 修建装置工程费现实爆发额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工条约纪录的内容相符，并已取得正当有用票据 。
纳税人接纳自营方法自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、质料费、机械台班使用费等 。
纳税人在工程完工验收后，凭证条约约定扣留的质量包管金，在盘算土地增值税时，取得修建装置施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除 ；未取得发票的，扣留的质保金不予扣除 。
税务机关应当团结税收征管信息系统，对纳税人取得的修建装置工程费与其施工方挂号的建安项目开票信息举行比对，验证纳税人所取得的修建业统一发票的真实性和所载金额的准确性 。
税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安本钱或我市建设部分按期宣布的单位定额本钱，验证修建装置工程费支出的合理性 。
第三十八条 税务机关应当重点关注纳税人爆发的装修支出 。
纳税人销售已装修的衡宇，着实际爆发的合理的装修用度可以计入房地产开发本钱 。
纳税人销售已装修房产，应当在《房地产生意条约》或增补条约中明确约定 。
纳税人爆发的装修营业支出应当是真实的，不得虚构装修营业、虚列装修用度 。纳税人住宅的装修标准应当切合《商品住宅装修一次到位实验细则》（建住房〔2002〕190号）以及厦门市人民政府宣布的划定 。
纳税人销售已装修的衡宇，其爆发的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修用度不予扣除 。
纳税人于所开发房地产以外单肚作样板房的，其制作本钱和装修用度不得计入房地产开发本钱 。纳税人于所转让房地产以外制作的售楼地方爆发的用度以及装修用度以及使用开发产品作为售楼地方爆发的装修支出，不予扣除 。
第三十九条 税务机关应当重点关注公共配套设施费 。
� 。ㄒ唬┕才涮咨枋┎ㄈ肥凳粲谌逡抵魉谢蛭蕹ヒ平桓⒐檬乱档ノ挥糜诜怯陨缁峁彩乱档�，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的吸收书面文件 。
因政府、公用事业单位缘故原由不可实时吸收公共配套设施的，经吸收单位或者政府部分出具书面证实的，其本钱、用度予以扣除 。因业主委员会尚未建设、无法治理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登通告的报样 。
� 。ǘ┰ぬ岬墓才涮咨枋┓巡辉市砜鄢� 。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、用度已现实爆发并且已取得正当有用凭证的情形下，可凭证各分期整理项目可售修建面积占项目总可售修建面积的比例盘算整理项目可扣除的公共配套设施费，但不得凌驾已现实爆发的金额 。
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� 。ㄋ模┕才涮咨枋┳笠底杂没蛴糜诔鲎獾壬桃涤猛臼�，不予扣除响应的本钱、用度 。纳税人举行土地增值税整理时已将公共配套设施费计入房地产开发本钱，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独举行土地增值税整理，且其扣除项目金额确以为零 。
第四十条 税务机关应当重点关注开发间接用度 。
� 。ㄒ唬┛⒓浣佑枚仁悄伤叭酥苯幼橹⒅卫砜⑾钅肯质当⒌挠枚�，行政治理部分、财务部分或销售部分等爆发的治理用度、财务用度或销售用度以及企业行政治理部分（总部）为组织和治理生产谋划运动而爆发的治理用度不得列入开发间接费 。
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第四十一条 税务机关应当重点关注房地产开发用度 。
� 。ㄒ唬┙鹑诨�，是指取得中国银行业监视治理委员会发放的允许举行金融贷款营业允许证的金融单位 。
� 。ǘ┧拔窕卦谏蠛耸�，应当关注纳税人整理时是否将利息支出从房地产开发本钱中调解至房地产开发用度 。
� 。ㄈ�“能够按转让房地产项目盘算分摊”是指纳税人能够凭证《企业会计准则》或《企业会计制度》的划定准确核算差别开发项目应当予以资源化的利息 。
� 。ㄋ模�“同类同期贷款利率”是指在贷款限期、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基内情同下，商业银行提供贷款的利率 。该利率既可以是商业银行宣布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的现实贷款利率，但该利率应当切合执法划定 。
� 。ㄎ澹┠伤叭苏硎本菔盗兄Ю⒅С龅�，税务机关应当审核其提供的贷款条约、利息结算票据或发票的完整性、真实性 。
� 。┠伤叭讼蚪鹑诨怪Ц兜牟莆褡裳训确抢⑿宰拥目钭右约耙蛴馄诨箍�，金融机构收取的凌驾贷款限期的利息、罚息、�？畹瓤钭�，不得作为利息支出扣除 。
� 。ㄆ撸┧惺褂米杂凶式稹⒚挥欣⒅С龅囊约安豢砂醋梅康夭钅颗趟惴痔⒅С龌虿豢商峁┙鹑诨怪な档�，房地产开发用度凭证“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%盘算扣除 。
第四十二条 关于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项用度，代收用度并入房价向购置方一并收取的，应将代收用度作为转让房地产所取得的收入计税，在盘算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数 。代收用度在房价之外单独收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，在盘算增值额时不计入扣除项目金额 。
第四十三条 盘算种种型房地产与转让房地产有关的税金时，凭证与收入匹配原则盘算 。
第四十四条 主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业生意营业是否凭证公允价值和营业通例举行营业往来 。
主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及爆发额，审核生意营业行为是否真实，是否保存遮掩收入、虚列本钱用度的情形 。
第五章 审定征收
第四十五条 税务机关发明纳税人治理土地增值税整理所附送的前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、开发间接用度的凭证或资料不切合整理要求或不实的，地方税务机关可参照外地建设工程造价治理部分宣布的建安造价定额资料，团结衡宇结构、用途、区位等因素，审定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以盘算扣除 。
纳税人有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的外地企业的土地增值税税负情形，凭证征收率审定征收土地增值税：
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� 。ㄈ┧渖柚谜瞬�，但账目杂乱或者本钱资料、收入凭证、用度凭证残破不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的 ；
� 。ㄋ模┣泻贤恋卦鲋邓罢硖跫�，未凭证划定的限期治理整理手续，经税务机关责令限期整理，逾期仍不整理的 。
第四十六条 主管税务机关在整理审核或稽察部分在检查历程中，以为确实需要对整理项目举行审定征收的，经税务职员核查、税务机关整体审议后，应向纳税人送达《税务事项通知书》，见告纳税人应补缴的税款、滞纳金 。
第六章 整理后再转让房地产的处理
第四十七条 土地增值税整理时未转让的房地产，整理后销售或有偿转让的（以下简称整理后再转让），纳税人应按划定举行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按整理时的单位修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算 。
单位修建面积本钱用度=整理时的扣除项目总金额÷整理的总可售修建面积
上述公式中，整理时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金 。
第四十八条 土地增值税整理后收取的整理时已转让房地产的补面积差款子直接作为增值额，按整理时确定的适用税率盘算缴纳土地增值税 。
第四十九条 纳税人整理后再转让房地产应当按月区分差别房地产类型划分盘算增值额、增值率，缴纳土地增值税 。
整理后再转让的房地产，整理后销售或有偿转让爆发的与房地产转让有关的税金在土地增值税整理时予以扣除 。
第五十条 纳税人整理后再转让房地产的，关于生意双方签署的房地产销售条约有约定付款日期的，纳税义务爆发时间为条约签署的付款日期确当天 ；关于对接纳预收款方法的，纳税义务爆发时间为收到预收款确当天 。
第七章 税收优惠治理
第五十一条 纳税人制作通俗标准住宅出售，增值额未凌驾扣除项目金额20%的，免征土地增值税 。通俗标准住宅的认定以厦门市人民政府每年宣布的标准为准 。
第五十二条 纳税人凭证本步伐第十七条划定治理整理申报时，其自行申报的通俗住宅部分增值率未凌驾20%的，主管税务机关整理审核后或稽察部分检查后确实切合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关凭证审批程序治理免税审批手续 。
第八章 附则
第五十三条 纳税人保存未实时、如实举行土地增值税整理申报、提供虚伪纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则等划定举行处分，应移送公安机关处理的，按划定移送 。
第五十四条 本步伐未尽事项，凭证《中华人民共和国税收征收治理法》及着实施细则、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及着实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税整理治理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等划定执行 。
第五十五条 本步伐自2015年5月1日起生效 。《厦门市地方税务局关于印发〈厦门市房地产开发企业土地增值税整理治理步伐〉的通知》（厦地税发〔2010〕16号）同时废止 。
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1．土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人整理适用）
2．土地增值税项目挂号表（房地产开发企业适用）
3．房地产项目转让和自用（含出租）情形表
4．税务事项通知书
5．责令限期纠正通知书
6．收入和扣除项目明细表（按年度统计）
7．收入和扣除项目明细表（按种别统计）
8．商品房生意条约一览表
9．与扣除项目金额相关的经济营业及支付情形一览表
厦门市地方税务局税政一处承办
办公室2015年3月26日印发
