作者：蔡艳富
营业税改征增值税(以下简称“营改增”)前，仓储业和租赁业均属于“效劳业”税目，征收营业税。2012年1月1日，营改增历程最先迈出第一步，试点行业涉及交通运输业和部分现代效劳业。其中仓储效劳归属于物流辅助业作为营改增试点行业之一，而不动产租赁效劳至2013年底尚未纳入改征增值税规模。仓储效劳和不动产租赁在运营上都涉及不动产的使用，在现在阶段，怎样准确区分两项营业，对税务机关和纳税人在实务中形成了一定困扰。本文将从条约执法关系角度对该两项营业剖析较量，以资助纳税人准确划分营改增规模、准确适用税种税目。
另外，关于拥有客栈等场合的企业，将该场合用于仓储或租赁碰面临增值税和营业税两个差别的税种，除此之外，房产税的计税依据也不相同。相同的园地，运营方法差别，适用税种及税率差别，从而导致了差别的税负。
一、租赁效劳与仓储效劳与的寄义与区别
租赁效劳，是指在约定的时间内将园地、衡宇、物品、装备或设施等转让他人使用的营业运动；仓储效劳，是指使用客栈、货场或者其他场合代客贮放、保管货物的营业运动。仓储效劳与不动产租赁效劳均需使用牢靠的园地、场合提供效劳，两者具有一定的相似性。租赁条约及仓储条约均为条约法中的列名条约，从条约组成要向来看，两者区别主要体现在如下方面：
（一） 条约当事人差别
不动产租赁条约是出租人将租赁物不动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的条约，其中提供租赁物的一方为出租人，另一方为承租人；而仓储条约是保管人贮存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的条约，其中提供仓储保管效劳的一方为仓储保管人，将仓储物交由保管人仓储保管的为存货人。关于提供不动产的一方，在租赁条约和仓储条约中划分为出租人和保管人。
（二）条约标的差别
不动产租赁条约转移的是不动产的使用权、收益权，即出租人将不动产租赁时代的使用权、收益权让渡给了承租人，而仓储条约中不动产的使用权和收益权未爆发转移，仍由提供不动产的一方自行谋划，条约标的为保管人对存货人提供的仓储保管劳务。
（三）条约权力义务差别
首先，条约对价差别，租赁条约的对价为交付租金，与转移租物的使用权保存对价关系；而仓储条约的对价是对保管人提供的效劳支付酬金用度。
其次，条约当事人的权力义务差别，租赁条约中，在租赁时代因占有、使用租赁物不动产获得的收益，归承租人所有，承租人对租赁物有妥善保管、使用的责任，因使用不当造成损害的，负有损害赔偿责任；仓储条约中，仓储时代租赁物的占有、使用收益仍归保管人所有，保管人还负有验收、接受仓储物，给付仓单、保管、危险通知和实时处理，返还仓储物等义务，存货人对仓储场合的使用无损害赔偿责任。
通过上述较量可以看出，仓储条约与不动产租赁条约在当事人、标的、对价、权力义务等要素方面均有显著差别，纳税人在判断时可从上述要件加以甄别确认。
二、租赁业与仓储业适用税种与税率
租赁营业与仓储营业在税种上的区别主要是流转税和房产税的差别，流转税附加税是随流转税变换的，本文不作思量，其他税种如印花税、企业所得税两者均相同。
（一） 流转税
营改增前，租赁业与仓储业均属“效劳业”税目，适用5%的营业税税率，两者在流转税上税负相同。
营改增后，仓储业适用“物流辅助业”税目，适用6%的增值税税率，关于小规模纳税人，则适用3%的征收率；不动产租赁现在仍适用5%的营业税。
关于年仓储营业额低于500万元的小规模纳税人而言，无疑税负是降低了，且低于不动产租赁营业的税负；针对一样平常纳税人而言，仓储业的本钱组成主要为客栈厂房的折旧用度、保管用度（人工本钱）、低值易耗品等，能取得进项税额的本钱较少，税负崎岖要凭证可取得进项税额的本钱而定。就现在情形来看，税负略高于租赁业。
（二） 房产税
房产税有两种差别的缴纳方法，即按房产原值缴纳方法及按租金收入缴纳的方法。凭证房产税暂行条例，关于房产租赁的，房产税按房产租金收入盘算缴纳，税率为12%；而关于自用房产提供仓储效劳的，房产税应凭证房产原值减除30%后的余值盘算，税率为1.2%。
三、租赁业与仓储业税负较量
对拥有客栈、货场的纳税人，将园地用于租赁照旧仓储税负有所差别。
例如，甲企业在北京拥有一处库房，衡宇原值5000万元，将其租给乙企业作客栈使用，年租金500万元。则甲企业年应纳营业税=500*5%=25万元，房产税500*12%=60万元。
甲企业若与乙企业改为签署仓储条约，并提供保管效劳，年仓储用度500万元，如甲企业为小规模纳税人，则甲企业年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元，房产税=5000*（1-30%）*1.2%=42万元。
可见，此种情形下，仓储效劳下的增值税和房产税均低于租赁效劳。
为便于进一步较量得出结论，我们对租赁营业与仓储营业举行税负平衡点剖析。假设A为年租赁（仓储）营业额，B为仓储营业可取得的进项税额，C为衡宇原值。
（一）流转税税负平衡点
1、当企业为小规模纳税人时：
营业税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)]，即仓储营业的增值税税负低于租赁营业。
2、当企业为一样平常纳税人时：
A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即当进项税额/年营业额大于0.66%时，仓储营业的增值税税负低，相反，则租赁效劳的营业税税负低。
（二）房产税税负平衡点
A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即昔时营业额小于房产原值的7%时，租赁营业的房产税税负低于仓储营业。
需要提醒的是，不动产租赁营业随着营改增营业的周全睁开，也将在十二五妄想前即2015年底纳入营改增领域，界时，仓储业与不动产租赁营业的流转税将所有征收增值税，但不动产租赁营业税率尚不确定。
