拆迁赔偿，又名征收赔偿，是在征地历程中对住宅或者非住宅衡宇的价值评估后对该衡宇正当拆除并给予衡宇产权所有人一定赔偿 。在都会旧城刷新和都会妄想历程中，或多或少会涉及到单位和小我私人的衡宇拆迁赔偿问题 。拆迁工程涉及到拆迁人、被拆迁人、拆迁公司多方 。
企业和小我私人的搬家大致可分为政策性搬家和商业性搬家 。政策性搬家由于涉及到政府对都会的妄想或其他主导缘故原由，会有许多税收优惠 。而商业性搬家是由企业之间或企业与小我私人之间的自由协定为依据而举行的一种市场行为，政府不加入其中 。在税收上适用州差别划定 。
凭证国家税务总局通告2012年第40号的划定，政策性搬家是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业举行整体搬家或部分搬家 。税务对此类搬家的认定是审核有无政府搬家文件或通告 。若是没有，则一样平常不会认同为政策性搬家，从而将此类涉税处理界定为商业行为 。
现在，都会刷新都是以政府为主导举行的 。由政府或政府有关主管部分凭证审批通过的都会妄想确定举行都会刷新的搬家安顿，详细由政府土地收储中心受领土资源部分的委托将拆迁安顿的土地先行收回举行重新妄想，妥善处理好出让地块内的土地收购和衡宇拆迁安顿赔偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让 。房地产公司通过加入招标或拍卖，签署拍卖成交确认书，并在划定的限期内交付土地出让金，获得国有土地使用权 。在此模式下，都会的拆迁刷新完全处于政府的控制之下 。
本文叙述旧城刷新中涉及税收问题（假定所有为政策性搬家），下面由小编来为列位梳理一下旧城刷新中拆迁赔偿费涉税政策 。
一、增值税（及营业税）
1、被拆迁企业或小我私人
关于被拆迁人而言，凭证《财务部 国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的划定》第一条 免征增值税的第三十七条划定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权送还给土地所有者 。”也就是说土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为，不征收增值税 。
原营业税下取得赔偿款的相关划定如下：
由于政策性搬家是政府收回企业或小我私人土地使用权（包括地上修建物等不动产）的行为，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）就划定“土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为，不征收营业税 。近年来国家税务总局先后出台了文件对由于政府行为单位或小我私人送还土地使用权取得的赔偿费不征收营业税予以了进一步明确 。
（1）凭证《国家税务总局关于单位和小我私人土地被国家征用取得土地及地上附着物赔偿费有关营业税问题的批复》（ 国税函[2007]969号）划定，“对国家因公共利益或都会妄想需要而收回单位和小我私人所拥有的土地使用权，并凭证《中华人民共和领土地治理法》划定标准支付给单位和小我私人的土地及地上附着物（包括不动产）的赔偿费，不征收营业税” 。
（2）为了现实征管中准确界定土地使用者将土地使用权送还给土地所有者行为，国家税务总局又出台《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权送还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）划定，“纳税人将土地使用权送还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地赔偿费的资金泉源是否为政府财务资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权送还给土地所有者的行为，凭证《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）划定，不征收营业税 。”
（3）由《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁赔偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）进一步明确了国税函〔2008〕277号中关于“县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件”，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地治理部分报经县级以上（含）地方人民政府赞成后由该土地治理部分出具的收回土地使用权文件 。
（4）地方政策：
①金华市地方税务局关于明确旧城刷新中销售安顿拆迁房有关税收政策的函（金地税政函[2002]55号）划定旧城刷新中，城建开发公司将衡宇安顿给拆迁户，凭证其与拆迁户签订的实物安顿协议，一律面积(或评估价等值替换)部分，暂不征收营业税 。
②重庆地方税务局关于《旧城刷新衡宇拆迁历程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）划定，被拆迁人与拆迁人实验衡宇产权替换形式赔偿的，被拆迁人因衡宇结构和面积缘故原由所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房历程中，被拆迁人选择钱币赔偿（安顿）方法，所取得的钱币赔偿（安顿）价款，暂不征收营业税及附加税费 。
③广东省《关于旧城拆迁刷新有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）划定，在都会刷新建设中支付给被拆迁户得拆迁赔偿收入，凡经县级以上政府批准，领土局及有关房地产治理部分发出通告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁赔偿收入（包括钱币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税 。
④凭证江苏省地方税务局《关于明确营业税若干征税问题的通告》（苏地税规〔2013〕4号）第三条划定纳税人将土地使用权送还给土地所有者的行为，切合《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权送还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）和《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁赔偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）中不征收营业税相关条件的，对其收到土地使用权及地上附着物（包括不动产）的赔偿费，不征收营业税 。
2、拆迁企业
关于房地产企业等拆迁企业提供修建物拆除、平整土地劳务取得的收入原凭证“修建业”税目缴纳营业税，营改增后应凭证修建效劳税目缴纳增值税；其代委托偏向原土地使用权人支付拆迁赔偿费的行为应以提供署理劳务取得的所有收入减去其代委托方支付的拆迁赔偿费后的余额为增值额盘算缴纳增值税 。
凭证《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁赔偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条的划定：“纳税人受托举行修建物拆除、平整土地并代委托偏向原土地使用权人支付拆迁赔偿费的历程中，其提供修建物拆除、平整土地劳务取得的收入应凭证“修建业”税目缴纳营业税；其代委托偏向原土地使用权人支付拆迁赔偿费的行为属于“效劳业——署理业”行为，应以提供署理劳务取得的所有收入减去其代委托方支付的拆迁赔偿费后的余额为营业额盘算缴纳营业税 。”
二、企业所得税
1、被拆迁企业
《国家税务总局关于企颐魅政策性搬家所得税有关问题的通告 》（国家税务总局通告2013年第11号 ）划定：“凡在国家税务总局2012年第40号通告生效前（备注：2012年10月1日）已经签署搬家协议且尚未完成搬家整理的企颐魅政策性搬家项目，企业在重修或恢复生产历程中购置的种种资产，可以作为搬家支出，从搬家收入中扣除 。但购置的种种资产，应剔除该搬家赔偿收入后，作为该资产的计税基础，并按划定盘算折旧或用度摊销 。凡在国家税务总局2012年第40号通告生效后签署搬家协议的政策性搬家项目，应按国家税务总局2012年第40号通告有关划定执行 。企颐魅政策性搬家被征用的资产，接纳资产置换的，其换入资产的计税本钱按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费盘算确定 。
国家税务总局2012年第40号通告如下：“企业搬家时代新购置的种种资产，应按《企业所得税法》及着实施条例等有关划定，盘算确定资产的计税本钱及折旧或摊销年限 。企业爆发的购置资产支出，不得从搬家收入中扣除 。企业在搬家时代爆发的搬家收入和搬家支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬家的年度，对搬家收入和支出举行汇总整理 。企业应在搬家完成年度，将搬家所得计入昔时度企业应纳税所得额盘算纳税 。
2、拆迁企业
凭证国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》文件第二十七条划定：开发产品计税本钱支出的内容如下：土地征用费及拆迁赔偿费 。指为取得土地开发使用权（或开发权）而爆发的各项用度，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变换用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等 。这内里拆迁赔偿支出就是钱币赔偿，直接进土地征用费及拆迁赔偿费；安顿及动迁支出，是指异地安顿支出；回迁房制作支出是指就地安顿用度 。对此应以本钱价为基础确定，而不是以商品房（实物）的市价确定的 。是企业所得税前扣除项目 。
三、小我私人所得税
1、针对被拆迁人为小我私人的情形下，涉及到小我私人所得税的处理 。凭证财务部国家税务总局关于城镇衡宇拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）对被拆迁人凭证国家有关城镇衡宇拆迁治理步伐划定的标准取得的拆迁赔偿款，免征小我私人所得税 。因此，若是小我私人取得的拆迁赔偿款凌驾标准部分，应属于小我私人所得纳税领域，按“工业转让所得”税目征收小我私人所得税 。
2、国家税务总局关于小我私人取得被征用衡宇赔偿费收入免征小我私人所得税的批复（国税函[1998]428号）针对深圳地方税务局提交的《关于旧城刷新征用住民衡宇小我私人取得的赔偿费征免小我私人所得税的讨教》中提到：“凭证都会生长妄想，在旧城刷新历程中，小我私人因住房被征用而取得赔偿费，属赔偿性子的收入，无论是现金照旧实物（衡宇），均免予征收小我私人所得税 。“但该文件在现在有用文件和无效文件中都无法查找到，其有用性待定 。一样平常来说国税函也属于规范性文件，可是现在一些国税函文件主要是针对一些特别的问题作的诠释回复，原则上只对提请批复和发送的税务机关和税务事项有用力，不适用于在天下规模内执行，因此不列入规范性文件之中 。
3、凭证《大连市地方税务局关于明确动迁赔偿收入征收小我私人所得税等若干政策问题的通知》（大地税函[2008]253 号）第一条：“个体工商户、小我私人独资企业和合资企业取得的政府划定标准内的动迁赔偿收入免征小我私人所得税，超标准的部分计征小我私人所得税 。超标准的部分计征小我私人所得税，详细情形按以下原则处理：
（1）实验审定方法征收小我私人所得税的，超标准赔偿收入适用5%的应税所得率盘算其应纳税所得额，与谋划所得应纳税所得额合并盘算当期应纳税额 。若纳税人以后年度改变征收方法，其爆发的与动迁刷新相关的本钱、用度及损失不得再在税前扣除 。
（2）实验查账方法征收小我私人所得税的，应准确划分应税收入与免税收入所配比的本钱、用度和损失；无法准确划分的，可按免税收入及应税收入占总收入的比重划分 。免税收入所配比的本钱、用度和损失不得在应纳税所得额中扣除 。
另凭证《大连市地方税务局关于明确小我私人所得税征收治理若干详细问题政策适用的通知》（大地税函[2009]211 号），小我私人（含自然人和个体工商户）、小我私人独资企业和合资企业因搬家等缘故原由取得的对生产谋划收益性子的赔偿金，属于谋划性所得，应当凭证“个体工商户生产、谋划所得”项目征收小我私人所得税 。
4、凭证《财务部 国家税务总局关于棚户区刷新有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号 ）第五条划定：“小我私人因衡宇被征收而取得钱币赔偿并用于购置刷新安顿住房，或因衡宇被征收而举行衡宇产权替换并取得刷新安顿住房，按有关划定减免契税 。小我私人取得的拆迁赔偿款按有关划定免征小我私人所得税 。”本通知所称棚户区是指浅易结构衡宇较多、修建密度较大、衡宇使用年限较长、使用功效不全、基础设施简陋的区域，详细包括都会棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房 。棚户区刷新是指列入省级人民政府批准的棚户区刷新妄想或年度刷新妄想的刷新项目；刷新安顿住房是指相关部分和单位与棚户区被征收人签署的衡宇征收（拆迁）赔偿协议或棚户区刷新条约（协议）中明确用于安顿被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方法实验刷新的住房 。
由以上文件可见，按划定标准取得的拆迁赔偿款，无论是钱币赔送照旧实物赔偿(衡宇)，均免征小我私人所得税 。
链接：赔偿标准省、自治区、直辖市人民政府制订 。实验衡宇产权替换的，拆迁人与被拆迁人应当遵照划定，盘算被拆迁衡宇的赔偿金额和所替换衡宇的价钱，结清产权替换的差价 。
四、土地增值税
1、被拆迁企业或小我私人
（1）凭证《土地增值税暂行条例》第八条划定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；凭证《土地增值税暂行条例实验细则》第十一条划定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因都会实验妄想、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权 。因都会实验妄想、国家建设的需要而搬家，由纳税人自行转让原房地产的，比照本划定免征土地增值税 。切合上述免税划定的单位和小我私人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税 。
（2）《财务部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件对实验细则“因都会妄想、国家建设需要而搬家”举行了明确 。因“都会实验妄想”而搬家，是指旧城刷新或因企业污染、扰民（指爆发过量废气、废水、废渣和噪音，使都会住民生涯受到一定危害），而由政府或政府有关主管部分凭证已审批通过的都会妄想确定举行搬家的情形；因“国家建设的需要”而搬家，是指实验国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而举行搬家的情形 。
因此，被搬家企业或者小我私人切合上述政策性缘故原由拆迁房产或收回土地使用权获得的拆迁赔偿费，免征土地增值税 。
2、拆迁企业
（1）凭证国税函〔2010〕220号国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知：
①房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款划定确认收入，同时将此确以为房地产开发项目的拆迁赔偿费 。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费 。
②开发企业接纳异地安顿，异地安顿的衡宇属于自行开发制作的，衡宇价值按国发[2006]187号第三条第（一）款的划定盘算，计入本项目的拆迁赔偿费；异地安顿的衡宇属于购入的，以现实支付的购房支出计入拆迁赔偿费 。计入拆迁赔偿费 。
③钱币安顿拆迁的，房地产开发企业凭正当有用凭证
链接：国税发[2006]187号）第三条：非直接销售和自用房地产的收入确定
（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和小我私人的非钱币性资产等，爆发所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列要领温顺序确认：
①按本企业在统一地区、统一年度销售的同类房地产的平均价钱确定；
②由主管税务机关参照外地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值确定 。
（3）凭证《财务部 国家税务总局关于棚户区刷新有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第二条划定企事业单位、社会整体以及其他组织转让旧房作为刷新安顿住房房源且增值额未凌驾扣除项目金额20%的，免征土地增值税 。
五、契税
1、凭证《财务部 国家税务总局关于城镇衡宇拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）划定：对拆迁住民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价钱中相当于拆迁赔偿款的部分免征契税，成交价钱凌驾拆迁赔偿款的，对凌驾部分征收契税 。
2、凭证《财务部 国家税务总局关于棚户区刷新有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第四条对小我私人首次购置90平方米以下刷新安顿住房，按1%的税率计征契税；购置凌驾90平方米，但切合通俗住房标准的刷新安顿住房，按法定税率减半计征契税 。另财税〔2013〕101号第五条划定小我私人因衡宇被征收而取得钱币赔偿并用于购置刷新安顿住房，或因衡宇被征收而举行衡宇产权替换并取得刷新安顿住房，按有关划定减免契税 。
3、凭证《江苏省实验〈中华人民共和国契税暂行条例〉步伐》第九条划定，土地、衡宇被县级以上人民政府征用（占用）后，重新遭受土地、衡宇权属，其成交价钱没有凌驾土地、衡宇赔偿费、安顿津贴费的，免征；凌驾土地、衡宇赔偿费、安顿津贴费的的部分，纳税确有难题的，给予减征或免征 。
六、城镇土地使用税和印花税
1、凭证《财务部 国家税务总局关于棚户区刷新有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）第一条对刷新安顿住房建设用地免征城镇土地使用税 。对刷新安顿住房谋划治理单位、开发商与刷新安顿住房相关的印花税以及购置安顿住房的小我私人涉及的印花税予以免征 。
在商品住房等开发项目中配套制作安顿住房的，依据政府部分出具的相关质料、衡宇征收（拆迁）赔偿协议或棚户区刷新条约（协议），按刷新安顿住房修建面积占总修建面积的比例免征城镇土地使用税、印花税 。
2、印花税"产权转移书据"税目的征税规模是经政府治理机关挂号注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据 。对土地使用权出让条约、土地使用权转让条约按产权转移书据征收印花税 。拆迁赔偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁赔偿条约应按"产权转移书据"税目征税 。
通过以上剖析：关于拆迁赔偿费涉及多个税种，对此在执行历程中一定要引起重视，阻止造成政策执行的过失而使企业遭受税务危害遭受损失 。
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一、拆迁赔偿的赔偿方法
1、钱币赔偿
钱币赔偿是通过差别的法定依据由专业的评估机构对被拆迁衡宇举行专业的估价，天生有据可循的多远组成的赔偿金额 。以下先容三种法定评估依据：
（1）市场评估价是指被拆迁衡宇的房地产市场价钱，是由切合划定的专业估价机构，凭证估价目的，遵照估价原则，凭证估价程序，选用相宜的估价要领，并在综合剖析影响房地产价钱因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价钱或价值举行估算和判断的运动 。
（2）商品房生意营业均价是指同区域同类型通俗住宅商品房生意营业平均价钱，由相关部分每季度按期汇总测定并宣布 。
（3）重置价是指由估价机构接纳估价时点的修建质料和修建手艺，按估价时点的价钱水平，判断出重新制作与估价工具具有一律功效效用的全新状态的修建物的正常价钱 。
上述三种价钱都是拆迁赔偿的法定依据，但用途各有差别，在差别情形下划分适用 。
2、产权置换
产权置换也被称作产权替换，凭证评估要领差别，有两种置换方法 。价值标准产权置换指的是遵照法定程序，通过对被拆迁人衡宇的产权价值举行评估，之后再以新建衡宇的产权予以价值的等价置换 。面积标准产权置换指的是以衡宇修建面积为基础，在应安顿面积内不结算差价的异地产权衡宇替换 。
产权置换分为两种形式：
（1）异地安顿 。异地安顿是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率缘故原由，不可举行回迁安顿，只能选择在其他地块上新建安顿房，再通过产权的增减只管以等价价值做到产权置换 。
（2）回迁安顿 �；厍ò捕偈侵缚⑸滩鹎ㄖ匦尴钅磕芄煌瓿苫厍ò捕�，通过产权置换比例完成回迁安顿 。
3、产权替换和作价赔偿相团结 。
拆迁人凭证被拆除衡宇的修建面积数目，以其中一定面积的衡宇赔偿被拆除衡宇的所有人，其余面积凭证作价赔偿折合钱币支付给被拆除衡宇的所有人 。这对那些被拆除衡宇面积较多，又难以支付赔偿衡宇与被拆除衡宇结构差价的被拆迁人较适用 。
二、收取拆迁赔偿费的会计处理
岂论是何种赔偿方法，有一点是相同的 。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人自动搬家，是凭证政府的指令被动搬家，是被拆迁人的非自愿行为 。并且由政府下达统一的拆迁安顿通知，这是以政府为主的拆迁安顿的最主要特征 。
1、企业搬家：政府拆迁安顿时被拆迁人收到的拆迁赔偿款的会计处理，财务部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬家赔偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的划定 。该文件适用的规模是企业因城镇妄想、库区建设等公共利益需要搬家而收到政府给予的响应赔偿款 。
企业收到政府拨给的搬家赔偿款，作为“专项应付款”核算 。搬家赔偿款存款利息，一并转增“专项应付款” 。因搬家出售、报废或毁损的牢靠资产，作为牢靠资产整理营业核算，其净损失核销“专项应付款”；机械装备因拆卸、运输、重新装置、调试等缘故原由爆发的用度，直接核销“专项应付款”；用于安顿职工的用度支出，直接核销“专项应付款” 。企业搬家竣事后，“专项应付款”若有余额，作调增“资源公积金”处理，由此增添的“资源公积金”由全体股东共享：“专项应付款”若有缺乏，应计入当期损益 。
2、小我艘巴忉迁：通常是房地产开发企业取得土地，同时肩负安顿搬家户 。是企业行为，政府不拿钱，政府将土地销售出去的一部分收入作为安顿用度，但不是直接给拆迁户现金，通过实物形式给予拆迁户赔偿 �？⑵笠低ü信墓倚问侥玫酵恋�，同时，政府要求房地产企业要安顿原土地谋划单位员工或住户 。通常是由房地产企业肩负 。一种方法是企颐魅招拍挂本钱的一部分用于安顿搬家户，由企业支付；另一种是政府用招拍挂的收入一部分支付搬家户，由政府支付 。但岂论怎样支付都是企业拿地本钱的一部分 。这内里在将安顿本钱列为土地本钱处理 。
作者：俞银琪 方敬春
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