A公司于2016年9月将拥有的土地使用权、衡宇、地上修建物、修建物以及地上附着物整体转让给B公司，评估价为2000万元，其中：土地评估价500万元，有产权证衡宇评估价500万元，无产权证厂房评估价400万元，地上变压器评估价200万元，围墙以及地上附着物评估价400万元。双方最终现实成交价为1800万元。A公司整体转让房地产以及地上附着物应当怎样缴纳增值税、土地增值税应税收入怎样确定？B公司整体受让应怎样确认契税计税依据、房产税计税原值怎样确定、增值税怎样抵扣？
一、增值税。营改增后，销售不动产属于增值税征税规模。凭证《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，销售不动产，是指转让不动产所有权的营业运动。不动产，是指不可移动或者移动后会引起性子、形状改变的工业，包括修建物、修建物等。修建物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供栖身、事情或者举行其他运动的制作物。修建物，包括蹊径、桥梁、隧道、水坝等制作物。转让修建物有限产权或者永世使用权的，转让在建的修建物或者修建物所有权的，以及在转让修建物或者修建物时一并转让其所占土地的使用权的，凭证销售不动产缴纳增值税。但销售地上附着物有所区别，凭证《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的牢靠资产有关税收问题的通告》（国家税务总局通告2011年第47号）等划定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的牢靠资产中，凡属于增值税应税货物的，应凭证《财务部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和浅易步伐征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)第二条有关划定，盘算缴纳增值税。凡属于不动产的，应凭证“销售不动产”税目盘算缴纳增值税。变压器附着于土地上，也属于地上附着物。对A公司转让变压器收入应当凭证“销售货物”盘算缴纳增值税，以浅易计税步伐为例，应确认“销售货物”应税收入为1800×200÷2000÷（1+3%）=174.75万元。除别的，A公司转让土地使用权、销售衡宇、修建物、修建物以及地上附着物一并凭证“销售不动产”税目缴纳增值税。
在“销售不动产”征税上，对纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购置、接受捐赠、接受投资入股、自建、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目以及抵债等种种形式取得的不动产,应当区分以下情形在流转环节缴纳增值税：一是一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额；二是一样平常纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额；三是一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一样平常计税要领计税的，以取得的所有价款和价外用度为销售额盘算应纳税额；四是一样平常纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一样平常计税要领计税的，以取得的所有价款和价外用度为销售额盘算应纳税额；五是一样平常纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一样平常计税要领，以取得的所有价款和价外用度为销售额盘算应纳税额；六是一样平常纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一样平常计税要领，以取得的所有价款和价外用度为销售额盘算应纳税额。对小规模纳税人，不动产的转移分为两种差别的情形：一是转让取得的不动产差额征税；二是转让自建的不动产全额征税。以一样平常纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产选择浅易计税步伐为例，A公司应当确认“销售不动产”计税收入为（1800 -1800×200÷2000）÷（1+5%）=1620万元
二、土地增值税。凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第二条划定，转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人，为土地增值税的纳税义务人，应当遵照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》第四条划定，条例第二条所称的地上的修建物，是指建于土地上的一切修建物，包括地上地下的种种隶属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不可移动，一经移动即遭损坏的物品。凭证上述划定，A公司转让土地使用权、衡宇、修建物、修建物以及地面上不可移动的附着物均属于土地增值税征税规模。但对转让变压器虽然属于地上附着物领域，但属于可以移动的牢靠资产，因此不属于土地增值税的征税规模。因此应确认土地增值税应税收入为（1800 -1800×200÷200）÷（1+5%）=1620万元
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三、契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条划定：“在中华人民共和国境内转移土地、衡宇权属，遭受的单位和小我私人为契税的纳税人。”条例所称土地、衡宇权属，是指土地使用权、衡宇所有权。国有土地使用权出让、土地使用权出售、衡宇生意，以成交价钱为计税依据。《财务部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）进一步明确，土地使用者将土地使用权及所附修建物、修建物等（包括在建的衡宇、其他修建物、修建物和其他附着物）转让给他人的，应凭证转让的总价款计征契税。契税的纳税义务爆发时间，为纳税人签署土地、衡宇权属转移条约确当天，或者纳税人取得其他具有土地、衡宇权属转移条约性子凭证确当天。其他具有土地、衡宇权属转移条约性子凭证，是指具有条约效力的左券、协议、合约、票据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。因此，虽然《都会房地产治理法》划定未依法挂号领取权属证书的房地产不得转让。但在契税法上，纳税义务的爆发时间以权属转移条约或条约性子的凭证为依据，而非取得产权证书。但对B公司受让变压器不属于契税征税规模，因此应当确认契税计税依据为（1800 -1800×200÷200）÷（1+5%）=1620万元
四、增值税抵扣。凭证财税〔2016〕36号划定，适用一样平常计税要领的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按牢靠资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。60%的部分于取得扣税凭证确当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证确当月起第13个月从销项税额中抵扣。组成不动产实体的质料和装备，包括修建装饰质料和给排水、采暖、卫生、透风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇装备及配套设施。因此，对受让的变压器外，均应当分2年从销项税额中抵扣。
对受让的变压器的抵扣应当区分情形:若是为销售使用过的牢靠资产凭证浅易计税步伐3%减按2%，则不可抵扣，放弃减免，可以抵扣；一样平常计税要领所开具的增值税专用发票，则允许抵扣进项税。
五、房产税计税原值简直定。凭证会计制度划定，以一笔款子购入多项没有单独标价的资产，应当凭证各项资产的公允价值比例与总生意营业价钱举行分派，划分确定各项资产的入账价值。因此，B公司应划分确认无形资产（土地）入账价值为1800×500÷2000=450万元；有产权证衡宇入账价值为1800×500÷2000=450万元，无产权证厂房入账价值为1800×400÷2000=360万元，地上变压器入账价值为1800×200÷2000=180万元，围墙、水泥地面、消防水池、化粪池以及地上附着物入账价值为1800×400÷2000=260万元。同时受让房地产缴纳的契税应当与响应的各项资产予以资源化。
房产税是以衡宇为征税工具,按衡宇的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种工业税。房产税的课税工具是房产价值。所谓房产，是指以衡宇形态体现的工业。所谓衡宇，是指有屋面和围护结构（有墙和双方有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、事情、学习、娱乐、栖身或蕴藏物资的场合。《财务部、税务总局关于房产税和车船使用税几个营业问题的诠释与划定》（财税地〔1987〕3号）划定，自力于衡宇之外的修建物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及种种油气罐等，不属于房产，不征房产税。关于衡宇隶属装备的诠释划定，房产原值应包括与衡宇不可支解的种种隶属装备或一样平常不但独盘算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、透风、照明、煤气等装备；种种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。由此可见，是否为房产税的征税规模，并非以是否有衡宇产权为依据，关于有产权证衡宇、无产权证客栈、以及厂房均组成房产税的计税原值，但对变压器、围墙、水泥地面、消防水池及化粪池等，不属于房产税的征税规模。
需要说明的是，凭证《财务部、国家税务总局关于安顿残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的划定，对凭证房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地爆发的本钱用度等。宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍盘算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此，假设B公司受让A公司2016年4月30日前自建的不动产选择浅易计税步伐，并且宗地容积率高于0.5，则应确认房产税计税原值为1800×（500+500+400）÷2000÷（1+5%）+1800×（500+500+400）÷2000÷（1+5%）×4%=1200+48=1248万元
作者：新利体育税务集团 纪宏奎 赵辉
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