政府返还土地出让金，是指政府对企颐魅招拍挂土地后，思量招商引资、建设回迁房、基础建设等因素，对企业缴纳的土地出让金举行一定比例或额度的返还。实务操作中税务机关对土地出让金返还税务处理有关认定，主要依据实质重于形式的原则，剖析政府和企业签署的土地出让协媾和增补协议的约定内容举行判断，土地出让金返还款使用用途差别，税务机关在税务检查处理上也将保存很大差别。
本文团结我们效劳客户咨询案例就企业取得政府返还土地出让金怎样举行税务处理举行剖析，特殊是房产税税务处理。
案例先容：
我们效劳的这家A企业主要从事电子产品及盘算机软件开发，近期A企业与某市开发区政府告竣相助协议，该区政府准备将该区B地块（24亩）以招拍挂的方法出让给A企业举行自建科技办公大楼，科技办公大楼修建面为4万平方米，同时约定A企业必需矜持自用2万平方米不得对外销售，剩余2万平方米A企业可以直接对外销售。B地块每亩土地价钱为900万/亩，A企业首先按900万/亩全额缴纳国有土地出让金，其次该区政府再向A企业举行返还5000万元财务资金用于A企业一样平常谋划津贴。那么A企业收到5000万元财务资金怎样举行税务处理 ？
一、增值税税务处理
A企业收到5000万元财务资金是否属于增值税应税收入，我们需要通太过析政府与A企业签署相关协议内容举行判断，本案例中A企业取得5000万元财务资金主要用于一样平常谋划津贴，该财务津贴并没有与其销售货物、劳务、效劳、无形资产、不动产的收入或者数目直接挂钩。
凭证《国家税务总局关于作废增值税扣税凭证认证确认限期等增值税征管问题的通告》（国家税务总局通告2019年第45号）划定：纳税人取得的财务津贴收入，与其销售货物、劳务、效劳、无形资产、不动产的收入或者数目直接挂钩的，应按划定盘算缴纳增值税。纳税人取得的其他情形的财务津贴收入，不属于增值税应税收入，不征收增值税。
A企业取得5000万元财务津贴资金，属于国家税务总局通告2019年第45号划定其他情形的财务津贴收入，不征收增值税。
二、企业所得税税务处理
A企业收到5000万元财务资金，属于企业所得税法第六条划定，企业以钱币形式从种种泉源取得的收入，为收入总额。
若A企业收到5000万元财务资金，切合财务部、国家税务总局《关于专项用途财务性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）不征税收入条件划定，可以作为不征税税收入。同时切合不征收收入三个条件划定如下：
1.企业能够提供划定资金专项用途的资金拨付文件。
2.财务部分或其他拨付资金的政府部分对该资金有专门的资金治理步伐或详细治理要求。
3.企业对该资金以及以该资金爆发的支出单独举行核算。
若A企业取得5000万元财务津贴资金，切合财税[2011]70号划定的不征税收入条件，可以作为不征税收入处理。可是同时凭证财税[2011]70号第二条划定，不征税收入用于支出所形成的用度，不得在盘算应纳税所得额时扣除 ；用于支出所形成的资产，其盘算的折旧、摊销不得在盘算应纳税所得额时扣除。
三、土地增值税税务处理
本案例中，A企业与政府有约定可以对外销售的修建面积为2万平方米，凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第六条划定，取得土地使用权所支付的金额可以作为盘算增值额的扣除项目。A企业取得5000万元财务资在土地增值税税务处理上是否冲减土地本钱对盘算土地增值税有重大影响。
若A企业取得5000万元财务津贴资金在土地增值税税务处理时接纳直接冲减土地本钱方法，由于可扣除的土地本钱镌汰，那么再盘算转让2万平方米办公大楼时，不思量其他因素影响，土地增值税税负本钱会升高。实务操作中究竟是否冲减土地本钱各地操作纷歧致，有一定的税务争议。
土地增值税是地方税税种，现在江西省未针对该事项做出明确划定，其他省市地方政谋划定详细可参考如下：
1.《辽宁省地方税务局于明确土地增值税整理有关问题的通知》(辽地税函〔2012〕92号)第六条关于“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题”明确划定：房地产开发企业从政府部分取得种种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税整理时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地本钱。
2.《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款整理治理暂行步伐》(青地税发[2008]100号)第二十二条明确划定：关于开发企业因从事拆迁安顿、公共配套设施建设等缘故原由，从政府部分取得的赔偿以及财务津贴款子，抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁赔偿费的金额。
3.《江苏省地方税务局关于土地增值税有关营业问题的通告》(苏地税规[2012]1号)第五条中划定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在盘算土地增值税时，应以纳税人现实支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以种种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
从以上三地的划定可以看出，企业取得政府土地财务返还款在盘算土地增值税时，要求冲减土地本钱。江西省未加以明确，后续A企业还需要进一步跟主管税务机关举行相同确认。
四、房产税税务处理
本案例中，A企业与政府有约定必需矜持自用2万平方米不得对外销售。依据《关于安顿残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号文第三条划定，对凭证房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价。
若A企业取得5000万元财务津贴资金在盘算矜持自用房产税税务处理时接纳直接冲减土地本钱方法，那么A企业盘算房产税房产原值包括的地价是冲减后的地价，响应盘算缴纳房产税会镌汰。可是实务操作中若按冲减后的地价计入房产原值可能会被税务机关以为少计地价，少缴纳房产税。
盘算房产税房产原值确定，主要依据《关于安顿残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号文第三条划定，对凭证房产原值计税的房产，无论会计上怎样核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地爆发的本钱用度等。宗地容积率低于0.5的，按房产修建面积的2倍盘算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
在盘算从价计征房产税房产原值时，是按冲减后的地价盘算，照旧按冲减前的地价盘算，现在，江西省未做出明确划定，其他省市也暂未找到相关可以参考的文件。可是，后续A企业还需要进一步跟主管税务机关举行相同确认。
通过上述详细案例剖析，若A企业取得5000万元财务津贴资金接纳不冲减土地本钱方法，在不思量其他影响因素条件下，土地增值税税负本钱下降，房产税税务税负本钱上升。反之，若5000万元财务津贴资金接纳冲减土地本钱方法，土地增值税税负本钱上升，房产税税负本钱下降。但针对统一事项税务机关需要思量不可对两个税种接纳差别的税务处理方法，即土地增值税接纳冲减土地本钱方法，房产税接纳不冲减土地本钱方法。
我们以为，在政府返还款的实务操作税务处理问题上，房产税、土地增值税税务处理应当坚持一致，税务机关不可仅从多征税款的角度划分接纳差别的税务处理方法。由于房产税和土地增值税都属于地方税，若企业在实务操作中遇到以上类似问题，建议企业增强危害意识，多咨询税务专业机构同时起劲与主管税务机关举行充分相同，争取接纳最有利于企业的税务处理方法，以抵达企颐魅整体税负本钱最低目的。
作者：新利体育税务师事务所（江西）有限公司合资人 李勇
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