企业在取得、持有和处理抵债房产历程中会涉及多个税种，以资产受让方为纳税人的税种主要有契税和印花税，以资产转让方为纳税人的税种主要有增值税及相关附加、印花税、土地增值税、企业所得税。近年来金融机构取得抵债房产较多，现将有关抵债房产涉税问题剖析如下：
一、取得抵债房产环节涉及税费
1.契税
企业取得抵债房产凭证抵债金额盘算缴纳契税，税率为3%至5%。
金融机构一样平常依据法院执行裁定书的裁定，取得抵债房产所有权，持人民法院执行裁定书原件及相关质料治理契税纳税申报。
2.印花税
企业取得抵债房产按产权转移书据，条约金额万分之五，缴纳印花税。
二、持有抵债房产环节涉及税费
1.房产税
企业取得抵债房产所有权，无论是否治理不动产权证书，均应申报缴纳房产税。关于未出租的房产从取得的次月遵照房产的原值减除一定比例后的余值，税率为1.2%，盘算缴纳房产税；关于已出租的房产，凭证房产租金收入，税率为12%，盘算缴纳房产税。房产转让的次月阻止缴纳房产税。
2.城镇土地使用纳税
企业取得抵债房产，拥有对应的土地使用权，依据不动产权证书上注明的土地面积或现实占用土地面积，申报缴纳城镇土地使用税。房产转让的次月起阻止缴纳城镇土地使用税。
3.增值税
在未出售前，抵债资产用于出租取得的租金收入，按出租不动产缴纳增值税。一样平常纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用浅易计税要领，凭证5%的征收率盘算应纳税额。一样平常纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一样平常计税要领计税。
4.印花税
将抵债资产出租时，应按租赁条约金额千分之一，缴纳印花税。
三、抵债房产转让环节涉及税费
1.增值税及附加税费（此处按一样平常纳税人剖析）
一样平常纳税人转让2016年4月30日以前取得的抵债房产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
一样平常纳税人转让2016年5月1日以后取得的抵债资产，适用一样平常计税要领，以取得的所有价款和价外用度为销售额盘算应纳税额。通过法院讯断取得抵债房产无法取得增值税专用发票，造成处理抵债资产时不可抵扣进项税额。
按现实缴纳的增值税盘算缴纳都会维护建设税、教育费附加及地方教育附加。
2.印花税
转让抵债房产按“产权转移书据”税目，条约金额万分之五盘算缴纳印花税。
3.土地增值税
土地增值税凭证被处理资产增值情形按超率累进税率盘算征收，扣除项目金额简直定，区分以下三种情形：
（1）能提供旧房及修建物评估价钱的情形
转让抵债房产（二手房）的应按抵债房产的评估价钱、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定缴纳的有关用度（契税）以及在转让环节缴纳的税金（城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税）作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不可提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，抵债房产的评估价钱，是指在转让时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱。
（2）不可取得评估价钱，但能提供购房发票的情形
不可取得评估价钱，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购置年度起至转让年度止每年加计5%盘算扣除，作为地价和评估价�？鄢鸲�=发票价(1+5%×年数)。
（3）既没有评估价钱，又不可提供购房发票的情形
关于转让抵债房产，既没有评估价钱，又不可提供购房发票的，税务机关可以凭证《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的划定，实验审定征收。
4.企业所得税
凭证抵债资产转让收入大于取得本钱的差额，作为资产处理收益，申报缴纳企业所得税；若抵债资产处理时为损失，则按《企业工业损失所得税前扣除治理步伐》的划定举行申报扣除。
5.案例
例如企业转让2016年5月1日以后取得的抵债房产，未取得增值税专用发票，转让价钱1000万元,评估价为800万元，不涉及取得土地使用权所支付的地价款。税费测算如下：
（1）增值税
适用一样平常计税要领，按9%盘算缴纳增值税
1000万元÷(1+9%)×9%=825,688.07元
（2）城建税、教育费附加、地方教育附加
825,688.07元×（7%+3%+2%）=99,082.57元
（3）印花税
应按“产权转移书据”税目，条约金额万分之五盘算缴纳印花税
1000万元×0.05%=5,000.00元
（4）土地增值税
①转让抵债房产一样平常计税不含税收入为9,174,311.93元。
②转让不动产扣除项目合计8,104,082.57元：
A.衡宇修建物的评估价钱测算扣除：8,000,000.00元
B.取得土地使用权所支付的地价款（土地出让金、契税、印花税、土地生意营业手续费等）：无。
C.转让环节缴纳的城建税、附加费、印花税合计104,082.57元
③土地增值额1,070,229.36元、增值率13.21%、适用税率30.00%，速算扣除系数0.00%、应纳土地增值税额321,068.81元。
以上税费合计1,250,839.45元。
四、抵债房产涉税问题总结剖析
1.抵债房产未治理产权过户挂号前，未缴纳取得及持有环节的税款，保存税务危害
从涉及税费情形看，取得抵债资产时，资产权属和危害爆发转移，需要按划定缴纳取得和持有抵债房产环节的税费。通过司法程序取得的抵债房产品权，自执法文书生效时爆发效力，不应以未取得产权证书为由拒绝缴纳房产税和城镇土地使用税。
契税、土地增值税相关行政规则中均有“先税后证”要求，在生意营业历程中，税务部分的职责是在不动产的生意中依法征收纳税人应当缴纳的各项税费，并在纳税人缴纳税费后出具完税证实；不动产挂号部分的职责是收到纳税人完税信息后，依法治理相关不动产挂号。
2.处理抵债房产税负较高问题
总体来看，债务人处理抵债房产税负较高，其主要缘故原由是个体债务人作为不动产转让的纳税义务人，取得的被处理不动产时支付的本钱较低，处理不动产时因不动产价钱大幅上涨收入较高，导致不动产处理增值较大，所缴纳的税费响应增添，但这恰恰体现了税收杠杆的调理作用。
现实生意营业中有的债权人税费肩负较重。其主要缘故原由是虽然税法对生意营业双方的纳税义务有明确的划定，但在实践中，处理资产相关税费现实由谁肩负往往由债权债务双方协商决议。许多情形下，债权人为确保相关资产过户、镌汰自身损失，现实肩负了所有的生意营业税费；加之债权人在相关生意营业之前视察不敷充分或对税法不敷相识，在缴税过户时才发明税费较高，凌驾了心理预期。
在转让抵债房产环节，最终由买受方肩负税款，有时条约约定抵债房产交割、提取、过户等历程中所爆发的所有税费（包括应由债权人肩负的税费）均由买受人肩负，可能需要经两次过户（即遵照法院裁定过户到债权人，再由债权人过户到买受人）。
3.抵债资产处理的税收优惠
国家出台的一系列普惠性减税降费政策步伐也涵盖了抵债资产等相关事项。好比针对特殊性债务重组，思量到债务人债务重组所得一次性计征企业所得税的现实财务肩负，企业所得税可就债务重组所得5年分期递延纳税。企业遵照有关执律例则划定实验休业，债权人（包括休业企业职工）遭受休业企业抵偿债务的土地、衡宇权属，免征契税。别的，关于涉及抵债特殊营业，在现行税制下，纳税人可以依法凭证营业特点适用相关政策，合理降低自身税负。如依据资产重组的增值税相关划定，通过合并、分立、出售、置换等方法，将所有或者部分实物资产以及与其相关联的债权、欠债和劳动力一并转让给其他单位和小我私人，不属于增值税的征税规模，不征收增值税政策。
作者：新利体育山西税务师事务所司理 张新云
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