网络最新版房地产税刷新试点都会包括：北京、深圳、上海、广州、天津、苏州、厦门、杭州、南京、福州等等。房产税的征收主要是针对多套住房或者超大面积的衡宇以及非外地人购房的情形。房产税是国家对房产市场的调控手段之一。
现在已试点都会上海和重庆的主要计税要领
2011年1月28日 ，房产税最先在上海、重庆试点,计划纷歧。上海计划只针对增量,并给予户籍住民家庭一定免征额 ；重庆计划则着重高等住房,涉及存量与增量。2014年1月28日 ，房产税试点满三年。不少专家体现 ，从试点效果来看 ，上海和重庆的试点保存一些制度缺陷。一方面 ，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情形看 ，税基偏窄问题较为显着。窄税基应当对应高税率 ，但两地的现实税率显着偏低。另一方面 ，计税依据也与国际老例不符。国际上一样平常以评估值为依据 ，而两地或以市场价钱为依据 ，或以原始价钱为依据。“关于上海和重庆的试点不可仅从财务收入和房价调控的角度去看 ，两地试点的最大效果在于‘制度破冰’。”财务部财务科学研究所所长贾康体现 ，这意味着地方税收系统建设迈出了主要的程序 ，这对下一步深化分税制刷新具有主要的探索意义。贾康以为 ，恒久来看 ，“房产税”立法照旧很是须要 ，不过先行先试也十分须要 ，“在做顶层设计和起劲立法时 ，允许摸着石头过河 ，在一定上海、重庆试点的条件下 ，形成某些基本共识后逐渐往前推 ，未来有条件时 ，制订相关执法。”
一、上海
1.试点规模
试点规模为本市行政区域。
2.征收工具
除上述征收工具以外的其他小我私人住房 ，按国家制订的有关小我私人住房房产税划定执行。
新购住房的购房时间 ，以购房条约网上备案的日期为准。
住民家庭住房套数凭证住民家庭(包括伉俪双方及其未成年子女 ，下同)在本市拥有的住房情形确定。
3.纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。
产权所有人为未成年人的 ，由其法定监护人代为纳税。
4.计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价钱确定的评估值 ，评估值按划定周期举行重估。试点初期 ，暂以应税住房的市场生意营业价钱作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场生意营业价钱的70%盘算缴纳。
5.适用税率
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场生意营业价钱低于本市上年度新建商品住房平均销售价钱2倍(含2倍)的 ，税率暂减为0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均销售价钱 ，由市统计局每年宣布。
6.税收减免
(1)本市住民家庭在本市新购且属于该住民家庭第二套及以上住房的 ，合并盘算的家庭所有住房面积(指住房修建面积 ，下同)人均不凌驾60平方米(即免税住房面积 ，含60平方米)的 ，其新购的住房暂免征收房产税;人均凌驾60平方米的 ，对属新购住房凌驾部分的面积 ，按本暂行步伐划定盘算征收房产税。
合并盘算的家庭所有住房面积为住民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市住民家庭中有无住房的成年子女配合栖身的 ，经审定可计入该住民家庭盘算免税住房面积;对有其他特殊情形的住民家庭 ，免税住房面积盘算步伐另行制订。
(2)本市住民家庭在新购一套住房后的一年内出售该住民家庭原有唯一住房的 ，其新购住房已按本暂行步伐划定盘算征收的房产税 ，可予退还。
(3)本市住民家庭中的子女成年后 ，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税。
(4)切合国家和本市有关划定引进的高条理人才、重点工业紧缺急需人才 ，持有本市栖身证并在本市事情生涯的 ，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税。
(5)持有本市栖身证满3年并在本市事情生涯的购房人 ，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税;持有本市栖身证但不满3年的购房人 ，其上述住房先按本暂行步伐划定盘算征收房产税 ，待持有本市栖身证满3年并在本市事情生涯的 ，其上述住房已征收的房产税 ，可予退还。
(6)其他需要减税或免税的住房 ，由市政府决议。
二、重庆
1.试点区域
试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(以下简称主城九区)。
2.征收工具
(1)试点接纳分步实验的方法。首批纳入征收工具的住房为:
A.小我私人拥有的独栋商品住宅。
B.小我私人新购的高等住房。高等住房是指修建面积生意营业单价抵达上两年主城九区新建商品住房成交修建面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
C.在重庆市同时无户籍、无企业、无事情的小我私人新购的第二套(含第二套)以上的通俗住房。
新购住房是指《暂行步伐》施行之日起购置的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房购置时间以签署购房条约并提交衡宇所在地房地产生意营业与权属挂号中心的时间为准 ，存量住房购置时间以治理衡宇权属转移、变换挂号手续时间为准。
(2)未列入征税规模的小我私人高等住房、多套通俗住房 ，将适时纳入征税规模。
3.纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。产权人为未成年人的 ，由其法定监护人纳税。产权出典的 ，由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的 ，或者产权未确定及租典纠纷未解决的 ，由代管人或使用人纳税。
应税住房产权共有的 ，共有人应自动约定纳税人 ，未约定的 ，由税务机关指定纳税人。
4.计税依据
应税住房的计税价值为房产生意营业价。条件成熟时 ，以房产评估值作为计税依据。
独栋商品住宅和高等住房一经纳入应税规模 ，如无新的划定 ，无论是否泛起产权变换均属纳税工具 ，其计税生意营业价和适用的税率均不再变换。
属于本步伐划定的应税住房用于出租的 ，按本步伐的划定征收房产税 ，不再按租金收入征收房产税。
5.税率
(1)独栋商品住宅和高等住房修建面积生意营业单价在上两年主城九区新建商品住房成交修建面积均价3倍以下的住房 ，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的 ，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。
(2)在重庆市同时无户籍、无企业、无事情的小我私人新购第二套(含第二套)以上的通俗住房 ，税率为0.5%。
6.应纳税额的盘算
(1)小我私人住房房产税应纳税额的盘算。
应纳税额=应税修建面积×修建面积生意营业单价×税率
应税修建面积是指纳税人应税住房的修建面积扣除免税面积后的面积。
(2)免税面积的盘算。
扣除免税面积以家庭为单位 ，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。
纳税人在本步伐施行前拥有的独栋商品住宅 ，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高等住房 ，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的 ，准时间顺序对先购的应税住房盘算扣除免税面积。
在重庆市同时无户籍、无企业、无事情的小我私人的应税住房均不扣除免税面积。
7.税收减免与缓缴税款
(1)对农民在宅基地上制作的自有住房 ，暂免征收房产税。
(2)在重庆市同时无户籍、无企业、无事情的小我私人拥有的通俗应税住房 ，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有事情任一条件的 ，从昔时起免征税 ，如已缴纳税款的 ，退还昔时已缴税款。
(3)因自然灾难等不可抗力因素 ，纳税人纳税确有难题的 ，可向地方税务机关申请减免税缓和缴税款。
试点的效果及反应
2013年1月27日 ，房产税在上海、重庆试点满两年。著名金融信托基金专家、经济学家孙飞做客财苑谈到 ，房产税效应已逐步展现 ，我国已具备开征房产税的大情形 ，开征房产税时机成熟 ，是时势所趋。孙飞以为 ，目今房产税刷新推进的难点在于：房产税关系国计民生与利益平衡 ，利益博弈十分重大 ；房产税刷新的推进受到既得利益集团的强力阻挠;糜烂分子坚决阻挡出台房产税;显贵资源拥有的房产远不止两套三套 ，也坚决阻挡房产税 ；房地产开发商由于利益问题也阻挡房产税 ；房产税的开征涉及公务职员的工业果真问题。
孙飞还以为 ，德国的房产税制度值得我国借鉴 ，德国具有严肃的房产税制度与调控方法 ，房价一直处于低位。房产税刷新的条件已经具备 ，房产税税基规模、评估方法、征管步伐等手艺问题也有解决之道。现有房产流转环节的税种以及保有环节的税种都将被统一的房产税所取代 ，同时一些不对理的收费也将同时作废。政府要下刻意 ，强力推进 ，房产税试点对首套房及基本自住性住房面积免征房产税没有争议 ，要通过扩大房产税刷新试点规模 ，尽快向天下推行房产税。房产税对多套及中高端住宅征税就是最有指向性的调控方法 ，用这种经济手段调控房地产市场也更合理 ，房产税获得普遍推广后 ，限购政策可同时退出舞台。
房产税刷新推进的要害
1.中央政府强力推进 ，落实顶层设计与制度包管。
2.加速房产税的相关立法与法制建设 ，做到有法可依。
3.明晰房产产权关系 ，建设健全天下联网的房产信息治理系统 ，确保房产产权挂号的准确性。
4.理顺土地出让金与房产税的关系。
5.有用确定房产的评估值 ，有用认定评估手艺与评估机构。
6.明确征税规模。
7.合理计税依据。
8.税率设定要详细问题详细剖析。
9.要有税收优惠的制度设计。
10.要完善相关配套制度。
关于房价的五部分主要组成
第一部分土地本钱占比：
凭证2011年到2015年天下房地产行业的数据剖析 ，土地出让金的本钱占到了房价的43%左右 ；
第二部分开发建设装置的本钱占比：
主要包括了修建设计 ，后期的施工建材装置装修。绿化 ，管道 ，蹊径等占到约了28%。
第三部分企业的运营本钱：
主要包括企业的治理本钱 ，营销本钱以及财务的本钱占到了8.5% ；
第四部分房地产企业的运营本钱：
企业的所得税 ，增值税 ，营业税和附加税等等加在一块占到了13%左右 ；
最后第五部分：房地产企业的净利润着实只有7.5%左右 ，并不像我们许多人说的那么暴力。
在以上这些组成里边 ，我们可以看到土地的本钱占比是最大的 ，并且动态转变也是最快的。税费的本钱和低价加在一块儿占到了56% ，基本上凌驾了一半 ，开发建设装置的本钱弹性是最大的 ，差别的房地产企业由于谈判职位差别这一部分的支出了。差别较大 ，最后我们知道着实房地产企业平均利润的也或许在10% ，这是微观的角度。
2017年天下商品房的销售收入一共是133700亿 ，九一年的属土地出让金和房地产相关的税费已经占到了房地产销售额的67% ，各人可能听了之后以为许多 ，可是在2011年到2015年之间更完整的数据的统计 ，这个比例甚至占到了80%。通过以上的剖析 ，我们可以判断 ，从微观上来看 ，土地出让金和税费的收入占到了房价的56% ，宏观上占到了70%甚至更高 ，然后那些建材和劳动力的本钱 ，占到了房价的28%。
以地计征要领的设想
房地产中房产是有形的、处于折旧（自然消耗）和贬值状态 ，而地产部分是无形的、无自然消耗、一样平常处于增值状态。从上文剖析到房地产价值中主要是土地使用权的价值 ，并且还保存公摊面积各地划定不统一的问题 ，因此以房面积和房价盘算房产税不对理 ，也不利便 ，笔者建议本次房产税试点可按占用的土地面积、地段及土地成交价（或按地段直接确定土地使用权市场价钱）较量合理 ，并且计征本钱较低、计税要领简朴、相对公正合理 ，且地价下降后响应镌汰税收肩负 ，抵达合理调解房价目的。
一、试点规模
试点规模为试点行政区域。
二、征收工具
征收工具是指本暂行步伐施行之日起本行政区域住民家庭在本行政区域新购且属于该住民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房 ，下同)和非本行政区域住民家庭在本行政区域新购的住房(以下统称"应税住房")。
除上述征收工具以外的其他小我私人住房 ，按国家制订的有关小我私人住房房产税划定执行。
新购住房的购房时间 ，以购房条约网上备案的日期为准。
住民家庭住房套数凭证住民家庭(包括伉俪双方及其未成年子女 ，下同)在本行政区域拥有的住房情形确定。
三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。
产权所有人为未成年人的 ，由其法定监护人代为纳税。
四、计税依据
计税依据为参照应税住房的分摊面积乘于土地市场价钱（或按地段直接确定土地使用权市场价钱）确定的评估值 ，评估值按划定周期举行重估。试点初期 ，暂以应税住房的分摊面积乘于土地市场生意营业价钱（或按地段直接确定土地使用权市场价钱）作为计税依据。
房产税暂按应税住房的分摊面积乘于土地市场生意营业价钱（或按地段直接确定土地使用权价钱）的100-120%盘算缴纳。
五、适用税率
现在现有试点适用税率暂定为上海0.6%（优惠税率0.4%）、重庆0.5%、1.2% ，建议设定为0.6%、1.2%、1.8%。
不凌驾免征面积1倍的按0.6%计税、
凌驾免征面积1-2倍的按1.2%计税、
凌驾免征面积2倍的按1.8%按。
建议可按三级累进计征。
六、税收减免
(一)本行政区域住民家庭在本行政区域及新购且属于该住民家庭第二套及以上住房的 ，合并盘算的家庭所有住房占地面积人均不凌驾10平方米(即免税住房占地面积 ，含10平方米 ，对应人平衡宇面积约为60平方米)的 ，其新购的住房暂免征收房产税;人均凌驾10平方米的 ，对属新购住房凌驾部分的面积 ，按本暂行步伐划定盘算征收房产税。
合并盘算的家庭所有住房占地面积为住民家庭新购住房占地面积和其它住房占地面积的总和。
本行政区域住民家庭中有无住房的成年子女配合栖身的 ，经审定可计入该住民家庭盘算免税住房占地面积;对有其他特殊情形的住民家庭 ，免税住房占地面积盘算步伐另行制订。
(二)本行政区域住民家庭在新购一套住房后的一年内出售该住民家庭原有唯一住房的 ，其新购住房已按本暂行步伐划定盘算征收的房产税 ，可予退还。
(三)本行政区域住民家庭中的子女成年后 ，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税。
(四)切合国家和本行政区域有关划定引进的高条理人才、重点工业紧缺急需人才 ，持有本行政区域栖身证并在本行政区域事情生涯的 ，其在本行政区域新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税。
(五)持有本行政区域栖身证满3年并在本行政区域事情生涯的购房人 ，其在本行政区域新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的 ，暂免征收房产税;持有本行政区域栖身证但不满3年的购房人 ，其上述住房先按本暂行步伐划定盘算征收房产税 ，待持有本行政区域栖身证满3年并在本行政区域事情生涯的 ，其上述住房已征收的房产税 ，可予退还。
(六)其他需要减税或免税的住房 ，由本行政区域政府决议。
(七)其他行政区域政府统领的住房暂不列入计征规模 ，待上级部分统一妄想。
(八)在适其时机应该将所有试点地区的小我私人房地产所有列入计征规模统计盘算交纳房产税 ，试点竣事之后天下的小我私人房地产所有列入计征规模。
作者：新利体育（厦门）税务师事务所高级司理 许军
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