今年头天下住房和城乡建设事情聚会会议提出“有条件的可以举行现房销售” ，阻止现在已经有山东、安徽、河南、四川等地明确亮相 ，要试点现房销售。实务中 ，越来越多的房地产开发企业也最先探索 ，在房地产项目治理完工备案后 ，再对外销售。这种情形下 ，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房 ，取得首付款 ，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税?
案例
甲房地产开发企业自行开发了商品房项目 ，2018年5月取得商品房预售允许证 ，2020年4月治理完工备案。2020年10月 ，甲企业签署商品房销售条约 ，条约含税总额2180万元。其中 ，签约其时收取首付款1090万元 ，并凭证9%的税率开具一律金额增值税发票 ，剩余款子于2021年1月收取。2021年1月 ，该批商品房集中交付 ，甲企业凭证条约约定治理交房。
假设外地该类型房产的土地增值税预征率为2% ，甲企业凭证增值税一样平常计税要领计税 ，预计计税毛利率为15% ，暂不思量甲企业其他营业 ，那么 ，针对这部分现房销售首付款 ，该怎样申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税?
土地增值税：原则上可以治理整理
从房地产开发项目的全周期来看 ，土地增值税保存先预缴、后整理的办法。凭证土地增值税暂行条例实验细则第十六条划定 ，纳税人在项目所有完工结算前转让房地产取得的收入 ，由于涉及本钱确定或其他缘故原由 ，而无法据以盘算土地增值税的 ，可预征土地增值税 ，待该项目所有完工、治理结算后再举行整理 ，多退少补。详细步伐由各省、自治区、直辖市税务局凭证外地情形制订。
各地的操作细则一样平常按划定作了细化。好比 ，深圳市税务部分划定 ，房地产项目土地增值税征收接纳“先预征、后整理、多退少补”的方法 ，即在项目所有完工结算前 ，开发销售和转让房地产取得的收入 ，先按预征率征收土地增值税税款 ，待工程所有完工、治理结算后 ，再举行整理 ，多退少补。但同时划定 ，土地增值税整理审核时代转让房地产的 ，需按划定预缴土地增值税。
凭证以上划定 ，土地增值税预缴时点 ，是项目所有完工结算前。理论上说 ，项目完工结算后 ，如能尽快完成土地增值税整理 ，后续销售并收取款子 ，就不必治理预缴 ，可以直接凭证销售尾盘 ，举行乃岚申报。值得关注的是 ，许多项目纵然已经治理完工备案 ，但由于拖欠工程款等资金缘故原由 ，结算时点可能相对靠后 ，再加上本钱发票可能较难取得 ，将大大影响土地增值税整理的效果。除亏损或退税项目外 ，笔者建议企业的一样平常项目按划定继续预缴土地增值税 ，待后续知足整理条件时再举行整理。
增值税：凭证适用税率或征收率计税
《国家税务总局关于宣布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐〉的通告》(国家税务总局通告2016年18号)第十条划定 ，一样平常纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目 ，应在收到预收款时凭证3%的预征率预缴增值税。《增值税预缴税款表》填表说明也划定 ，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目 ，按划定在税务机关预缴增值税时 ，填写本表。其中 ，“销售额”栏次填写本期收取的预收款(含税) ，包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的所有预收价款和价外用度。据此 ，一些看法以为 ，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 ，收取了预收款的 ，即应预缴增值税。
可是 ，关于预售的看法 ，《商品房销售治理步伐》(中华人民共和国建设部令第88号印发)第三条第三款明确 ，商品房预售 ，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 ，并由买受人支付定金或者房价款的行为。凭证这一划定 ，笔者以为 ，需要预缴增值税的规模 ，限于房地产开发企业预售尚处建设期的自行开发房地产项目。销售完工现房收取的销售款子 ，不需要按3%的预征率预缴增值税。
《财务部 国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第四十五条明确 ，增值税纳税义务爆发时间 ，为纳税人爆发应税行为并收讫销售款子或者取得索取销售款子凭证确当天;先开具发票的 ，为开具发票确当天。详细到房地产开发企业 ，各地的通行做法是 ，以交房时间作为增值税纳税义务爆发时间 ，盘算缴纳增值税。好比 ，安徽省税务部分划定 ，对以生意方法转让的不动产 ，应比照商品房生意条约上约定的交房时间 ，确认增值税纳税义务爆发时间。房地产开发企业与购置方在条约约定的最迟交房时间之前完成衡宇交付手续的 ，以现实交付时间作为增值税纳税义务爆发时间。
本案例中 ，甲企业2020年10月销售完工现房收取的1090万元首付款 ，由于已开具发票 ，故应以“开具发票确当天”为纳税义务爆发时间 ，并应在下月申报期 ，凭证适用税率盘算缴纳增值税 ，剩余款子则应在条约约定的交房时间 ，即2021年1月 ，确认增值税应税收入的实现 ，并盘算缴纳增值税。
企业所得税：年度汇算清缴时申报计税
房地产开发企业销售未完工开发产品所取得的收入 ，凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》(国税发〔2009〕31号印发)等相关要求 ，应分季(分月)治理企业所得税预缴。
销售完工产品则较量特殊。从《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A200000)的填报说明来看 ，从事房地产开发等特定营业的纳税人 ，填报凭证税收划定盘算的特定营业的应纳税所得额 ，应填报在“特定营业盘算的应纳税所得额”栏次。但此栏次填报的 ，是房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入 ，凭证税收划定的预计计税毛利率盘算出的预计毛利额。凭证填报说明 ，本案例中 ，甲企业销售完工现房 ，并不属于销售未完工开发产品 ，在2020年第四序度治理企业所得税预缴时 ，不需要将现房销售收入填入“特定营业盘算的应纳税所得额”栏次。
与此同时 ，由于尚未交房 ，关于销售该部分现房 ，甲企业也没有确认会计利润 ，因此 ，在甲企业2020年第四序度预缴申报表的第1行“营业收入”、第3行“利润总额”和第4行“特定营业盘算的应纳税所得额”等栏次中 ，都不会体现1090万元首付款。也就是说 ，关于甲企业销售的这部分现房 ，在2020年第四序度无须举行企业所得税预缴。
不过 ，在实操历程中 ，凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》第六条的划定 ，企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入 ，应确以为销售收入的实现。详细确认时 ，接纳分期收款方法销售开发产品的 ，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的 ，在现实付款日确认收入的实现。
因此 ，关于销售现房取得的首付款 ，甲企业在企业所得税上虽然不需预缴 ，但治理年度汇算清缴时 ，纵然会计上未确认收入 ，照旧要将其作为完工产品销售收入举行结转。以上案例中 ，甲公司应在年度汇算清缴时确认不含税收入1090÷(1+9%)=1000(万元) ，并按划定结转对应比例面积的本钱 ，盘算应纳税所得额。
*本文已揭晓于《中国税务报》
作者：新利体育（上海）税务师事务所高级司理 汪道平
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