凭证2008年4月29日《领土资源部国家工商行政治理总局关于宣布<国有建设用地使用权出让条约>树模文本的通知》（领土资发〔2008〕86号）的相关划定，经双方协商一致，国有建设用地使用权出让价款可接纳分期付款方法举行支付，分期数也由双方协商决议。但需注重“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，赞成凭证支付第一期土地出让价款之日中国人民银行宣布的贷款利率，向出让人支付利息。”并且第十一条划定：“受让人应在按本条约约定付清本宗地所有出让价款后，持本条约和出让价款缴纳凭证等相关证实质料，申请出让国有建设用地使用权挂号。”房地产接纳分期付款方法支付土地出让金所支付的利息或因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）应当怎样财税处理 ？
一、土地出让金利息是否缴纳契税 ？《财务部 税务总局关于贯彻实验契税法若做事项执行口径的通告》（财务部 税务总局通告2021年第23号）第二条第（五）项划定：“土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地赔偿费、安顿津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、征收赔偿费、都会基础设施配套费、实物配建衡宇等应交付的钱币以及实物、其他经济利益对应的价款。”凭证该文件划定，纳税人取得土地所支付利息是否缴纳契税，要害还在于是否纳入土地使用权成交价钱所涵盖规模。纳税人与土地治理部分签署土地出让条约，条约一样平常会约定付款方法，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，应在条约签署之日起日内付清；分次支付国有建设用地使用出让价款的，赞成凭证中国人民银行宣布的贷款或其他约定利率，向出让人支付利息。纳税人若选择分期支付土地出让金，所应支付给土地出让人的利息已在条约中所明确，笔者以为此种情形下分期付款所支付利息属于取得土地使用权约定的支付价款的一部分，应计入成交价钱，纳入契税计税依据，照章征收契税。
注重：对纳税人因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金），视延迟支付等情形是否泛起而爆发，具有不确定性，与土地出让金的价钱没有一定关系，笔者以为不应属于土地出让的成交价钱，不应计入契税计税依据。
二、土地出让金利息是否抵减增值税销售额 ？国家税务总局通告2016 年 第 18 号第五条支付的土地价款，是指向政府、土地治理部分或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条 在盘算销售额时从所有价款和价外用度中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财务部分监（�。┲频牟莆衿本�。18号文件对土地款条件举行了限制：直接支付土地款、省级及及以上财务票据；分期支付的土地款利息一样平常在实务中是向土储部分支付并取得非税收入票据，以是税务局在日�；馗粗幸晕阏饬礁鎏跫纯�，但也会有差别的声音。财税〔2016〕140号第七条《营业税改征增值税试点过渡政策的划定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部分支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等。140号文件“等”带来了争议，有人主张“等”是枚举后煞尾，枚举了土地款的规模，也就是等以内，土地款利息不可抵减销项；有人主张“等”是体现枚举未尽，也是“等”之外尚有，并且支付土地出让金利息取得了省级以上（含省级）财务部分监（�。┲频牟莆衿本�，因此主张土地款利息可以抵减销项。
注重：对纳税人因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）不可抵减增值税销售额。
三、土地出让金利息是否作为土地本钱举行土地增值税税前扣除 ？凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条划定，盘算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、用度；（三）新建房及配套设施的本钱、用度，或者旧房及修建物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财务部划定的其他扣除项目。以及《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》(财法字〔1995〕6号)第七条划定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度。由于文件中并未明确，因此，有看法以为：房地产企业因延期缴纳土地出让金爆发的利息不在上述土地增值税扣除项目规模内的，关于利息用度已单独扣除，因此土地出让金利息不可在盘算土地增值税时扣除。
但笔者看法：既然在契税上，将土地出让金利息认定为取得土地支付的价钱盘算缴纳契税，响应在土地增值税上也应当视同土地价款。实务中，如《国家税务总局山东省税务局土地增值税整理治理步伐》（国家税务总局山东省税务局通告2022年第10号）明确：土地出让条约中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。
注重：对纳税人因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）应当计入“营业外支出”，不属于土地增值税扣除规模。
四、土地出让金利息是否允许企业所得税税前扣除 ？凭证《企业所得税法实验条例》第五十六条划定：企业的各项资产，包括牢靠资产、生物资产、无形资产、恒久待摊用度、投资资产、存货等，以历史本钱为计税基础。历史本钱，是指企业取得该项资产时现实爆发的支出。第六十六条划定，外购的无形资产，以购置价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产抵达预定用途爆发的其他支出为计税基础。因此，分期付款购置的土地，是以最终支付的价款（包括利息在内）取得土地本钱计税基础。
注重：对纳税人因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）应当予以用度化，计入“营业外支出”，允许企业所得税税前扣除。
总之，房地产企业分期支付土地出让金所支付的利息，既然契税应当计入契税计税依据缴纳契税，响应增值税、土地增值税以及企业所得税都应看成为“土地价款”，万万不可一味追求多征税而接纳“双标”口径。
五、分期支付土地出让金是否分期缴纳印花税 ？《中华人民共和国小我私人所得税法》（主席令第九号）第五条第（二）项划定，应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包枚举明的增值税税款。第十五条划定，印花税的纳税义务爆发时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券生意营业确当日。凭证上述划定，土地出让协议签署时，按土地出让协议约定的土地总价款一次性盘算缴纳印花税。在缴纳时间上，应税产权转移书据一样平常按次申报缴纳，自纳税义务爆发之日起十五日内申报缴纳税款。
六、土地出让金利息怎样会计处理 ？凭证《企业会计准则第 14 号——收入》第十五条划定，企业应当凭证条约条款，并团结其以往的习惯做法确定生意营业价钱。在确定生意营业价钱时，企业应当思量可变对价、条约中保存的重大融资因素、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。第十七条划定，条约中保存重大融资因素的，企业应当凭证假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定生意营业价钱。该生意营业价钱与条约对价之间的差额，应当在条约时代内接纳现实利率法摊销。条约最先日，企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款距离不凌驾一年的，可以不思量条约中保存的重大融资因素。
关于不具有融资性子分期付款购置土地，凭证应支付的土地价款确认土地本钱，尚未支付的土地款挂“应付账款”往来科目；具有融资性子分期付款购置土地，土地购置价款以现值确认开发本钱，同时需要设置“未确认融资用度”来对恒久应付款和无形资产的现值的差额举行核算。现实支付的价钱与购置价钱现值之间的差额，除应予以资源化的以外，应当在信用时代内计入当期损益�；峒拼砣缦拢�
借：无形资产或开发本钱（现值）（未还的本金）
借：未确认融资用度（倒挤）（未还的利息）
贷：恒久应付款（每年的支付额×年数）
借：恒久应付款
贷：银行存款
借：开发本钱
贷：未确认融资用度
注重：对纳税人因拖延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金（或违约金）应当予以用度化，计入“营业外支出”。
作者：新利体育（武汉）税务师事务所合资人 纪玮
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