凭证《财务部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税字〔1995〕48号）的划定，七、关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。通常已使用一准时间或抵达一定磨损水平的房产均属旧房。使用时间和磨损水平标准可由各省、自治区、直辖市财务厅（局）和地方税务局详细划定。
基于此，笔者在创作《税阅码—土增税》时，整理了各地的几类主要看法：
【看法1】按使用时间分：不区分经济性子，通常已使用一准时间（如一年以上）的房产均属旧房。
【看法2】按生意营业环节分：
【看法2-1】按凡衡宇建成后至第一次治理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次治理产权转移的，岂论时间是非与磨损水平怎样，一律视为旧房。
【看法2-2】单位和小我私人对外取得（购置、吸收投资、抵债、受赠、交流等）的房产再转让属于转让旧房。
【看法3】区分经济性子分：
【看法3-1】房地产企业以外的其他单位和小我私人制作的房产再转让属于转让旧房。
【看法3-2】房地产企业制作房产已转为牢靠资产或投资性房地产再转让属于转让旧房。
【看法4】房地产企业按是否整理分：房地产企业制作房产已转为牢靠资产或投资性房地产：房地产项目整理前，开发品转为牢靠资产或者投资性房地产再转让的，仍视为开发品转让，按划定预征和整理土地增值税。房地产项目整理后再转让房产，凡已转为牢靠资产或投资性房地产一准时间的，应认定为旧房转让。
以上看法，总的而言分为了三类：一是按房产自己的属性区分；二是按房产所处的生意营业环节（新建房OR存量房）；三是按是否属于房地产开发企业而单独设置的标准。
不难看出，各地的部分口径似乎已经突破了48号文“通常已使用一准时间或抵达一定磨损水平的房产均属旧房”这一条件。这其中有一个不可阻止的争议，即：是否允许对新建商品房的开发企业部分自用/出租房产接纳旧房转让的土增税盘算方法。
前述看法【看法2-1】和【看法4】现实上都是持阻挡态度的，其中【看法2-1】比【看法4】更为彻底。
土地增值税的“旧房”是相关于“新建房”而言的。并且在土地增值税中接纳了两种截然差别的盘算要领。若是允许新建房企业将部分房产适用“旧房”政策，这会爆发统一项目内的差别资产适用差别的整理方法，甚至还会爆发因整理方法差别而导致的“妄想”（譬如在临界点时对高增值产品接纳“旧房”整理政策，从而降低项目整体增值率）。
事实上，“旧房”土地增值税的三种盘算方法自然地不相宜这类情形：一、重置本钱法评估；在开发本钱能够确定的情形下，不具有优越性。二、发票加成法；无发票，无法适用。三、审定征收；别无选择下方可使用。
因此，笔者越发倾向于土地增值税的整理方法应当凭证环节分，即房产属于新建房（一手房）与否，而非纯粹思量衡宇的使用年限、是否转固等。
作者：新利体育（四川）税务师事务所 邹胜
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