在天津 ，经�；嵊蟹康夭⑵笠档目突Щ嵛饰颐� ，诸如：我们的地下通俗车库也卖给小业主了 ，为什么制作本钱不可列入土地增值税税款整理的扣除项目 ？有没有步伐将地下车库本钱计入到土地增值税扣除项目中 ？今天 ，在这里我们先不直接回覆这些问题 ，我们一起先来研究讨论一下关于地下通俗车库的产权性子 。
1、地下（通俗）车库是谁的 ？是全体业主的吗 ？或者若是房地产开发企业将地下车库的制作本钱已经公摊处理了 ，地下车库就是全体业主的吗?
2、房地产开发商可以卖车库产权吗 ？
一、地下车库是谁的 ？
先来看看《物权法》是怎么说的 ，在业主修建物区分所有权中是这样划定 ，修建区划内（可以明确为我们俗称的小区内）的蹊径、绿地、其他公开场合、公用设施、物业效劳用房 ，属于业主共有 。妄想用于停放汽车的车位、车库应当首先知足业主的需要 。
从上面这一段较量绕的划定中 ，物权法对地下车库是不是业主共有 ，看法是较量模糊的 。
有人可能以为 ，地下车库是房地产开发企业制作商品房的隶属设施 ，应当归于“其他公开场合、公用设施” 。我们再一起起看看《商品房销售面积盘算及公用修建面积分摊规则》（建房[1995]517号）中是怎么划定 ，虽然老可是依然有用的这个文件中提到 ，公用修建面积的盘算要领是：总修建面积-套内面积之和-已作为自力使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等修建面积=修建物的公用修建面积 。
也就是说 ，可以用于销售或出租的地下室、车棚、人防的修建面积并没有强制要求计入公用修建面积 。从现在住宅小区丈量的通行做法来看 ，在举行后置丈量时 ，测绘单位一直以来也未将地下车库纳入公用修建面积中 ，在这种测绘要领下 ，地下车库不属于业主共有！那么 ，这样是不是得出地下车库是房地产开发企业的结论呢 ？
《都会地下空间开发使用治理划定》（建设部令第108号）第二十五条划定 ，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则 ，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法举行转让、租赁 。以是没有计入公用修建面积的地下部分 ，作为地下车库的投资人、建设人 ，房地产开发企颐魅真的是它的产权人！
开发商对其投资制作的地下车库享有的权力叫了一个特殊名字 ，“专有所有权” ，业主不可要求将地下车库无偿交付其使用 。
脑洞时刻：若是在丈量时 ，房地产开发企业自动与测绘单位举行相同 ，表达出地下室即不出也不出租的意愿 ，也就是强烈要求把地下室做为公用修建面积丈量的 ，在提高业主的衡宇公摊率同时 ，再适外地降低衡宇销售单价 ，地下车库作为扣除项目难明之题是否可以解决呢 ？虽然这种强烈要求要突破许多划定才华告竣噢 。
二、开发商可以卖地下（通俗）车库吗 ？
许多情形下 ，经�；崽轿颐堑姆康夭⑵笠悼突� ，“我们的项目地下车位卖了XX个” 。当问到卖掉的地下车库可以治理产权过户吗 ？获得的回复往往是 ，“房管局不给地下车库办产权 ，我们与业主签署的使用权出售/出租条约” 。
那为什么房管局不可以给地下车库治理产权转让挂号呢 ？
有这么一句话：“地随房走、房随地走、房地一体” ，这句话并没有直白的在执律例则中有形貌 ，而是通过《物权法》、《都会房地产治理法》、《担保法》和一些司法诠释 ，对关于不动产、土地在治理典质时的相关划定中 ，总结体会出来的 。从上面这句话延伸到地下车库 ，若是地下车库属于“房” ，必需手拉手一起转让走尚有它的“地” 。那么地下车库有“地”吗 ？
有的人以为地下车库是为地上修建物配套的配套设施 ，属于地上修建物的从物 ，因此地下车库没有土地使用权 。我们在做土地增值税整理和企业所得税汇算清缴时 ，也往往不给地下车库分派土地出让金 ，不分派的缘故原由是由于地下车库没有土地使用权吗 ？
我们从“房地一体”的原则上 ，可以知道若是不可取得特定规模的土地使用权 ，则一定不可取得该土地上的任何修建物的所有权 。
再来看看一些执律例则是怎么划定的 。
《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地下或者地上划分设立” ， 这一条清晰简直立了建设用地使用权分层设立 ，可分为地上、地表、地下差别层面的使用权 。以是有些人以为地下是地上的从物 ，并没有它的土地使用权 ，这一看法在物权法的划定眼前显然是差池的 。
地下车库可以并不依赖地上修建物使用而使用 ，它可以单独具有它的使用价值 。不像电梯 。电梯脱离地上修建物结构 ，不可单独使用 。以是地下车库与地上修建之间不是从物与主物的关系 。
那么既然地下车库并不是地上的从物 ，开发商在取得一宗土地时 ，是不是同时取得这地上、地下的土地使用权呢 ？
《天津市人民政府办公厅转发市领土房管局市建设交通委市妄想局关于规范停车场(楼)项目建设和用地治理步伐的通知》（津政办发〔2013〕61号）（此文件的有用期是2018年8月31日 ，果真渠道未查到相关接续文件 ，实务中现在遇到的情形与文件事项一样的 ，其处理效果仍然与文件划定相同 ，我们就估且以这个文件还在执行为假设吧）这个文件划定 ，地下面积不计容 ，不收取土地出让金 。
以是 ，地下部分是有土地使用权的 ，可是土地使用权的出让金为零罢了 。那开发商可以取得地下车库的所有权 ，为什么在地下车的销售上 ，只能接纳出租的方法呢 ？
问题应该有两个方面：
1. 缺乏执律例则依据
对都会不动产权属挂号主要依据的有《都会衡宇权属挂号治理步伐》（建设部第99下令第99号）、《都会房地产治理法（2019年修订）》（主席令第三十二号） 。在《都会房地产权属挂号治理步伐》中指出 ，都会规模内衡宇产权归属关系简直认需要依法挂号 ，并实验所有权挂号发证制度 。房地产所有权证是权力人依法拥有衡宇所有权并行使占有、使用、收益、处分权力的唯一正当凭证 。《都会房地产治理法》第二条又指出 ，衡宇是指土地上的衡宇等修建物及修建物 。
要想取得权力证书 ，必需在有关部分治理权力证书挂号 ，而现在的执律例则中只是对土地地表上的衡宇权属挂号作出划定 ，未包括地下修建物 。
不过实务中也有地下商铺在补交了土地出让金后可以治理产权证书的情形 。但地下车库若是补交土地出让金可以支解产权治理产权转让吗 ？
2. 单独的地下车位不具有衡宇的基本界说
我们知道衡宇一样平常指上有屋顶 ，周围有墙 ，能防风避雨 ，御寒保温 ，供人们在其中事情、生涯、学习、娱乐和蕴藏物资 ，并具有牢靠基础的修建物 。地下车库作为一个整体 ，具有这些基本属性 ，可是若是凭证一个个车位划分时 ，则单独车位不具有衡宇的基本特殊属性 。
若是不具备衡宇的基本特征时 ，在出售单个车位时 ，是在卖房照旧在卖地就让人傻傻分不清了 。自然人之间生意土地 ，越发缺乏执法依据了 。
正如前面所说 ，现有产权挂号仅可治理“衡宇”的产权挂号事项 ，地下商铺可以在补交土地出让金后治理产权挂号也是基于其具有衡宇基本属性 。因此地下车库整体具备一个衡宇属性 ，这个特殊衡宇是可支解的最小单位 ，不可以再分更小了 ，以是这也是房地产开发企业不可以出售地下车产权为条件基础缘故原由 。
问题又来了 ，现在许多别墅在开发时其地下车位都是自力的 ，这些自力车位每一个都具有衡宇的属性 ，为什么也不可治理产权过户呢 ？实务中可能是由于：这类地下车库丈量仍然在一张图里 ，按一个地下车库出具测算报告；缺少这类产品产权挂号执法文件；每个自力车库与地上别墅的之间保存细密专属关系 ，若是车库单独举行产权自由生意营业 ，将与地上别墅业主之间一定爆发庞杂关系 。一动不如一静 ，在执法适用不完善的现在 ，接纳现在的处理方法貌似最不给社会增添贫困 。
除非土地增值税整理政策中有类似企业所得税中的“视同”公共配套的划定 ，不然在现有划定中 ，地下车库加入整理 ，若是不可苦苦乞求在丈量时计入丈量中的“公共修建面积”中的 ，真的难以加入整理 。
作者：新利体育（天津）税务师事务所有限公司所长/合资人 黄轶
本文版权属于作者所有 ，更多与本文有关的信息 ，请联系新利体育：
电话：010-57961169
