克日 ，财务部、税务总局宣布《关于继续实验企业改制重组有关土地增值税政策的通告》（财务部 税务总局通告2021年第21号 ，以下简称“21号通告”） ，整体延续了《财务部 税务总局关于继续实验企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号 ，以下简称“57号文件”）的划定 ，明确2021年1月1日～2023年12月31日 ，对非房地产企业改制、合并、分立及改制重组历程中以房地产作价入股 ，暂不征收土地增值税。
一、享受优惠条件很有“个性”
目今 ，与改制重组有关的税收文件较多 ，涉及企业所得税、契税、土地增值税等方面。这些文件都涉及“改制”“重组”等看法 ，但享受优惠的详细条件又不尽相同 ，很有“个性”。特殊是关于改制重组的土地增值税优惠和契税优惠 ，一些纳税人容易“混淆”。
需要注重的是 ，两个文件的适用主体的详细要求差别。《财务部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的通告》（财务部 税务总局通告2021年第17号 ，以下简称“17号通告”）的适用主体为企业和事业单位；21号通告的适用主体仅为非房地产开发企业 ，不包括事业单位。同时 ，纳税人享受21号通告优惠不涉及出资比例划定；17号通告则划定 ，企业改制原投资主体在新投资主体中出资凌驾75% ，事业单位改制原投资主体在新投资主体中出资凌驾50%时 ，才可以享受免征契税优惠。
17号通告划定 ，切合条件的政府或政府部分、统一投资主体内部所属企业之间、母公司对子公司增资时 ，涉及的土地、衡宇划转免征契税。需要注重的是 ，21号通告尚未明确企业划转行为可以免征土地增值税�；诖� ，笔者建议企业 ，在适用改制重组税收优惠时 ，注重界定适用主体条件、相关看律例模 ，增强与主管税务机关的相同 ，阻止爆发不须要的涉税危害。
二、土地评估价钱审批权限下放
相较于57号文件 ，21号通告最主要的转变 ，是实现了审批权下放：对重组改制历程中 ，经批准以国有土地使用权作价出资入股 ，再转房地产并申报缴纳土地增值税时 ，企业“取得土地使用权所支付的金额” ，由“经省级以上（含省级）领土治理部分批准的评估价钱” ，变为“县级及以上自然资源部分批准的评估价钱”。
举例来说 ，位于A省B县的甲企业举行改制重组时 ，经批准政府以某地块土地使用权投资入股 ，作价入股时该地块估价500万元。改制后 ，甲企业转让该地块申报缴纳土地增值税时 ，在确定“取得土地使用权所支付的金额”前 ，应取得相关部分的批准。详细来说 ，在21号通告宣布前 ，500万元的评估价钱应经A省自然资源厅或自然资源部批准；在21号通告宣布后 ，500万元的评估价钱只需经B县自然资源局批准即可。此举有利于优化审批流程 ，加速吞并重组事情节奏。
三、每年加计5%盘算扣除项目
一样平常说来 ，转让旧房和修建物时 ，土地增值税扣除项目金额 ，应凭证评估价钱确定；关于没有评估价钱的 ，可以购房发票为基础加计盘算；没有评估价钱、也没有购房发票的 ，实验审定征收。
21号通告划定 ，企业改制重组后再转让房地产 ，按购房发票确定扣除项目金额的 ，凭证改制重组前购房发票所载金额 ，从购置年度起至本次转让年度止 ，每年加计5%盘算扣除项目金额。其中 ，5%是有关部分综合思量了我国通货膨胀率、恒久贷款利率及资产折旧率等因素确定的。
例如 ，乙企业2017年1月年购入不动产并取得发票 ，发票列示不动产不含税金额为1000万元；2018年 ，乙企业举行改制 ，享受暂不征收土地增值税优惠；2021年2月年 ，乙企业转让该不动产 ，在申报缴纳土地增值税时 ，若是乙企业选择凭证购房发票确定扣除金额 ，那么 ，乙企业可扣除金额为1000×（1+5%×4）＝1200（万元） 。
四、土地增值税优惠可追溯执行
与57号文件相比 ，21号通告还增添了追溯条款：企业改制重组历程中涉及的土地增值税尚未处理的 ，切合本通告划定可按本通告执行。也就是说 ，在21号通告宣布前 ，纳税人凡涉及土地增值税问题切合21号通告划定且未处理的 ，都可以适用21号通告举行处理。
本文已揭晓于《中国税务报》
作者：新利体育江苏税务师事务所总监 曹江峰
本文版权属于作者所有 ，更多与本文有关的信息 ，请联系新利体育：
电话：010-57961169
