2016年房地产行业实现营改增后，房地产开发营业所涉各项税种在税务整理上所确定的计税依据口径都是不包括增值税的销售额 。关于房地产开发营业而言，由于其开发跨周期性特点和商品房预售制度的保存，加之平衡税收财务的角度，各税种均划定要求在抵达划定的纳税义务爆发时间或者整理条件之前需要举行预缴 。
显然，思量到房地产开发营业周期长，预售回款靠前和完工结算时点靠后的特殊性，预缴制度是一种税收过渡性的划定 �；诖�，增值税明确预缴的计税依据是凭证适用税率换算的不含税销售额，企业所得税完工前确认预计毛利的计税依据也是凭证适用税率换算的不含税销售额 。纷歧样的是，国家税务总局出于考量纳税人便当性的角度在2016年所宣布的国家税务总局通告2016年第70号（下称“70号通告”）划定纳税人在举行土地增值税预缴时可以选择凭证减除预缴增值税后的金额盘算 。这也导致在实务征管中引发了关于土地增值税预缴计税依据怎样确定的争议 。有的看法以为土地增值税预缴的计税依据应凭证扣除预缴的增值税后金额确定；有的看法以为土地增值税预缴的计税依据既可以凭证看法一中的方法确定，也可以选择凭证增值税适用税率换算后的不含税销售额确定 。本文将针对土地增值税预缴计税依据简直定问题举行剖析和探讨 。
案例说明
A房地产开发公司销售自行开发的某房地产新项目，累计预收房款100,000万元 。A公司凭证纳税时代预收房款，凭证对应的增值税适用税率9%换算为不含税销售额作为当期预缴土地增值税计征基数及外地税务局划定的土地增值税预征率3%，据此盘算预缴土地增值税合计约2,752.29万元 。但外地税务机关以为A公司未凭证70号通告的划定以预收款扣减应预缴增值税税款后的金额作为土地增值税预征的计征依据盘算应预缴的土地增值税款，进而要求A公司自查并补缴少预缴的土地增值税及滞纳金 。
上述案例中，A公司自行申报预缴土地增值税2,752.29万元，盘算历程如下所示：
=不含增值税销项税额收入*土地增值税预征率
=含增值税销项税额收入/(1+适用税率)*土地增值税预征率
=100,000/(1+9%)*3%
=2,752.29万元
若凭证外地税务机关要求，A公司应申报预缴土地增值税2,917.43万元，需补缴165.14万元，盘算历程如下所示：
=（预收款-应预缴增值税税款）*土地增值税预征率
=（预收款-预收款/(1+适用税率)*增值税预征率）*土地增值税预征率
=（100,000-100,000/(1+9%)*3%）*3%
=2,917.43万元
上述案例的焦点争议在于税务机关的要求是否完全切合现行税收政策的划定，凭证70号通告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题的划定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 。适用增值税一样平常计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用浅易计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额 。
为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目的，可凭证以下要领盘算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
基于上述划定，我们可以从如下三个方面来明确土地增值税预征的计征依据：
一、现行税规则定土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入
营改增前的营业税属于价内税，因此土地增值税预缴与整理的计税基础均依据包括营业税的销售额确定 。营改增后的增值税属于价外税，不再适用含增值税的销售额作为计税基础 。
因此财税2016年43号文第三条及70号通告第一条均明确划定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入 。详细到适用增值税一样平常计税要领的纳税人，土地增值税应税收入=不含增值税销项税额的收入=含增值税收入/(1+适用税率)；详细到适用浅易计税要领的纳税人，土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额的收入=含增值税收入/(1+征收率) 。
二、现行税收政策“可凭证”的表述给予了企业纳税选择权
70号通告第一条的划定中，只是提出房地产开发企业可凭证“预收款-应预缴增值税税款”盘算土地增值税预征计征依据，并未限制房地产开发企业只能凭证该款划定盘算土地增值税预征计征依据，故此项划定并非税收的“强制性划定” 。
因此，企业可选择凭证不含增值税的销售额作为土地增值税预征计征依据，亦可选择凭证 “预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征计征依据 。前者并不违反70号通告的要求，恰恰是企业在准确适用70号通告给予的纳税选择权 。
三、现行税收政策给予纳税人选择权的着眼点在于“利便纳税人”
房地产行业开发营业的周期性长的特点很是显着，尤其是商品房预售制度的保存，项目还没有完工验收之前就最先预售实现回款，可是开发相关的本钱发票一样平常都需要比及项目完工结算后才华取得 。预缴制度的设计就是为了考量此种特殊情形清静衡税收财务，实质上是一种过渡性的税收制度设计，以是各税种在预缴制度的设计上原则上都是坚持与整理时统一个计征口径 。
只不过出于纳税人申报便当性的考量，70号通告接纳了“为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算”的表述，给予纳税人多一个选择的权力 。
凭证现行税收规则的划定，企业增值税预缴和企业所得税预缴申报均凭证现实收取的预收房款凭证增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额后举行盘算预缴 。从实务性的角度出发，可能部分纳税人以为土地增值税的预缴选择凭证增值税适用税率或征收率换算为不含税销售额作为计税基础在财务核算和税务治理上可以确保申报数据的一致性和利便财务职员按期举行数据复核，更有利于提高企业财税治理水平 。
别的，从另一个角度来看，思量到近年来在中央提出和坚持“房住不炒”的大配景下，在包括三道红线、商业银行房地产贷款集中度治理、新居限价和建设二手房成交参考并绑定信贷等集中高力度的政策调控下，房地产行业最先进入利润下行期 。许多房地产项目不再像过往那样拥有很高的利润率，尤其是一些三四线都会的房地产项目，甚至有面临亏损的情形保存 。以是假设某个房地产开发项目最终的现实土地增值税整理税负率跟预征率一样 。正常而言，凭证土地增值税的预缴和整理的制度设计初志，这种情形下纳税人就无需补退税 。但若是强制性要求纳税人预缴阶段要凭证预收房款扣减预缴应预缴增值税后的金额去盘算预缴土地增值税，就会导致纳税人现实整理税负率与预征率一致却要申请退税程序的情形 。这样现实上仍然是加重了纳税人的税收治理和税务机关的征管肩负 。
团结上述剖析，我们以为上述案例中外地税务局的要求形式上遵从70号通告的划定，但现实上恰恰违反了70号通告的划定，剥夺了70号通告给予A公司的纳税选择权 。我们以为纳税人可准确运用70号通告给予的选择权，凭证自身情形合理选择土地增值税预征计征依据 。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所合资人 傅吉俊/司理 �；峁� 罗珍
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