房地产企业确认收入 ，是房地产企业审计的重点领域。凭证营业性子 ，房地产企业的营业可以划分为一级土地开发营业、二级住宅及商业开发营业、物业出租营业、物业治理营业等多种类型。差别营业类型其营业流程以及对应的会计审计问题也不尽相同。
本提醒仅供注册会计师在执业时参考 ，不可替换相关执律例则、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提醒中所涉及审计程序的时间、规模和水一律 ，事务所及相关从业职员在执业中需团结项目现真相形、危害导向原则以及注册会计师的职业判断确定 ，不可直接照搬照抄。
针对房地产企业二级住宅和商业开发营业收入确认判断 ，房地产审计专家委员会做如下提醒。
一、收入确认时点的判断
（一）收入确认时点
在上述营业流程中 ，企业于何时确认衡宇销售收入 ，实务中保存差别的做法。较普遍使用的有以下二类：
1．期房销售。期房销售收入确认时点 ，实务中较普遍的有两种：一是衡宇完工验收 ，并凭证条约约定向购房人发放入住通知 ，且通知约定的限期届满；二是衡宇完工验收 ，并向购房人治理完成入住手续。
2．现房销售。现房销售 ，一样平常在签署条约收取款子 ，并治理入住时点确认销售收入。别的 ，若是条约约定交房时点在后 ，但入住在前 ，则在入住时点确认收入。
上述收入确认时点的选用 ，均需依据下述有关划定的判断。
（二）收入确认时点的判断依据
由于房地工营业模式、流程及商品等的多样性 ，羁系规则各有差别。注册会计师审计中应凭证差别情形的经济实质及执法形式 ，依据《企业会计准则第14号—收入》第四条的有关划定举行职业判断。判断依据参考如下：
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同时 ，以下情形可能对收入确认时点爆发影响 ，请予以特殊思量。例如 ，完工验收应以内部团结验收照旧外部建委验收为准；差别衡宇 ，毛坯房、毛坯送装修、精装房、商改住等 ，完工验收时点是否差别；以邮寄、电话、登报等差别形式发放入住通知是否影响收入确认时点；未见业主签认、AB钥匙拆封/未见业主签认、未见钥匙/业主签认、钥匙仍在交房等。
二、针对性审计程序
房地产企业收入错报危害 ，主要集中于收入确认时点不适当、前后期纷歧致等问题。审计中 ，注册会计师可以思量通过下述控制测试和实质性程序识别相关错报 ，降低危害。
（一）控制测试
针对销售循环与收入确认时点相关的错报危害 ，可以思量如下控制测试：
1.检查商品房预售允许证
取得商品房销（预）售允许证 ，检查内部审核纪录是否完整 ，以确定被审计单位按划定治理销（预）售允许证。
2.检查销售条约
（1）检查销售条约条款及签章和签字是否齐全 ，以确定条约签署流程规范 ，条约主要条款经由审核；
（2）网上盘问销售条约、物业条约是否备案挂号 ，检查条约存档备案纪录 ，以确定凭证政府部分要求将销售条约范本举行公示。
3.检查销售收款环节的控制
（1）检查银行进账单与会计凭证是否相符 ，以确定销售收款是否实时或全额入账；
（2）检查银行进账单与销售条约是否相符 ，POS机刷卡单签字与条约是否相符 ，以确定收款金额与销售条约条款相符；
（3）取得预收账款纪录 ，检查收款纪录与销售发票金额是否一致 ，以确定收款金额与销售发票金额相符；
（4）取得销售控制进度表 ，检查销售控制表的复核纪录是否完整 ，以确定楼宇销售进度表与现实销售情形相符。
4.检查治理入住手续及确认收入的相关控制文件
（1）取得入住通知书 ，检查签字、日期是否齐全 ，与条约签字是否一致 ，以确定治理入住时衡宇已抵达可入住状态 ，并治理完工决算及通知入��；
（2）检查物业效劳条约、供暖供冷条约是否已经签署 ，受益时代是否在入住通知书签署日期以后时代 ，以确定入住通知与现实治理入住时间是否相符；
（3）将入住通知书签署日期、物业公司交钥匙纪录与营业收入入账时间举行较量 ，已确定入住手续是否完整 ，是否保存缴纳用度纪录及交钥匙纪录。
（二）实质性测试
针对房地产企业收入错报危害 ，可以思量如下实质性测试程序：
1.复核收入确认政策是否切合准则 ，是否和前期一致
获取房地产企业收入确认的会计政策 ，与前期接纳的会计政策、偕行业收入确认政策举行较量 ，团结房地产企业现真相形及相关条约条款约定 ，判断收入确认会计政策的合理性和延续性。同时 ，关注周期性、无意性的收入是否切合既定收入确认原则及要领。
2.检查条约推行情形
对条约举行顺查及逆查 ，检查条约推行情形�？赡苁笛榈氖抵市猿绦蛉缦拢�
（1）获取被审计单位开发项目的五证、完工备案表、测绘报告等 ，以判断商品房是否抵达可交用状态；
（2）关于已签的《商品房生意条约》 ，盘问预售项目是否已治理入网手续 ，生意条约是否已到房地产相关部分举行备案并宣布在网上；
（3）获取自力于财务核算的数据 ，如销售台账、销售报表等资料 ，重新盘算主营营业收入 ，与现实入账收入金额核对；
（4）团结商品房钥匙监盘程序 ，实地审查业主入住情形 ，同时团结对售楼处销售进度表的检查 ，判断已开发商品房的现实销售情形；
（5）获取业主签字确认的入住流转单、物业公司的起费挂号表等 ，检查商品房是否已经移交给业主；
（6）以交房凭证为起点 ，从资产欠债表日前后若干天的交房入住通知单追查到条约、账簿纪录是否一致。
3.检查与房地产开发营业相关的书面文件
获取被审计单位房地产开发项目的《建设用地妄想允许证》、《建设工程妄想允许证》、《修建工程施工允许证》、《国有土地使用证》和《商品房预售允许证》或《商品房销售允许证》 ，以及完工备案表、测绘报告等 ，以判断商品房是否抵达可交工状态。
4.关注预收款恒久挂账缘故原由及合理性
团结预收账款（或应收账款）的账龄 ，判断企业是否保存少计收入或虚计收入的情形 ，尤其是恒久未办妥按揭贷款的客户。若是保存预收款挂账时间凌驾交房时间的 ，应凭证主要性水平及形成差别的缘故原由 ，团结存货项目审计关注其真实性 ，判断是否保存多计收入的情形。关于保存销售退回的事项 ，检查手续是否切合划定 ，团结原始销售凭证检查其会计处理是否准确。
5.实验阻止测试
阻止测试 ，主要用于检查相关凭证对应的生意营业和事项是否纪录于准确的会计时代。通常越靠近阻止日 ，错报概率会增高。注册会计师可能需要执行的阻止测试包括：
（1）检查资产欠债表日前后几天的账簿纪录、销售发票存根联、入住通知单、物业起费挂号表 ，检查收入纪录有无跨期的征象；
（2）取得资产欠债表日后所有的退房纪录 ，检查是否保存提前确认收入的情形；
（3）团结对资产欠债表日应收账款的函证程序 ，检查有无未取得对方认可的大额销售；
（4）团结预收款恒久挂账缘故原由及合理性检查 ，判断是否保存应计未计收入的情形；
（5）团结存货监盘程序 ，判断收入确认时代是否准确。
三、案例剖析
（一）期房销售
案例I：A房地产开发公司开发了甲楼盘 ，在取得预售证后 ，于20X1年5月最先销售。A公司与客户签署的商品房销售条约约定 ，于20X2年12月31日前正式治理交付手续。20X2年12月 ，楼房已完工 ，而小区配套设施因受天气因素影响未完全完工。因此 ，甲楼盘亦未能于约定日期即年底前办妥综合验收手续。
A公司担心逾期交佃农户会提出索赔 ，故于20X2年12月20日提前将钥匙交付客户 ，声称衡宇未通过综合验收皆因不可抗力 ，并包管将于20X3年3月31日前办妥一切手续�？突Я烊≡砍缀蟊阕钕茸靶�。
剖析：凭证房地产治理的有关划定 ，至少应当具备以下证实及相关文件后方可确认衡宇已销售 ，房地产公司对开发房产不再具有所有权和控制权：（1）房地产治理部分通过的综合验收及格证书及衡宇面积测定表；（2）与客户签署正式销售条约。一样平常在预售条约后 ，再签署增补条约确定衡宇实测面积 ，并明确价款、质量、违约金等相关事宜的权力、义务；（3）交接单—衡宇业经客户验收、对衡宇的结构、销售面积及房款购销双方均无异议；（4）与客户办妥交付入住手续 ，客户领取钥匙。
判断：凭证上述划定 ，纵然A房地产开发公司无法通过综合验收的可能性很小 ，仍然不相宜凭证交钥匙的情形确认收入。因此 ，A公司收入确认时点 ，应为正式通过综合验收手续的时间。
案例II：B房地产公司取得商品房预售允许证 ，于20X3年6月1日起 ，对位于乙小区的一幢商品住宅楼开盘预售。20X3年7月30日 ，B公司与10户购房者签署《商品房生意条约》 ，条约约定20X3年12月15日前交付使用。每套房总价均为80万元 ，收取首付款20% ,总价款160万元。同时 ，购房者向银行申请按揭贷款。20X3年9月15日 ，银行批准10名购房人的贷款申请 ，B公司收取了剩余部分的购房款。
20X3年11月8日 ，B公司书面通知10个业主治理入住手续。阻止条约约定的交付日20X3年12月15日 ，仍然有2名购房者因故未领取钥匙。
剖析：《商品房生意条约》约定：“衡宇毁损、灭失的危害 ，在交付使用前由出卖人肩负 ，交付使用后由买受人肩负；买受人接到出卖人的书面交房通知 ，无正当理由拒绝吸收的 ，衡宇毁损、灭失的危害自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人肩负 ，但执法尚有划定或者当事人尚有约定的除外。”凭证条约约定 ，房业主验收衡宇并治理入住手续 ，取得衡宇的收益权。因此 ，这时可以为衡宇的主要危害和酬金都已转移给业主。虽然这时衡宇产权可能还属于开发商 ，但控制权已属于业主 ，并且开发商也不再保存与所有权相联系的治理权。关于未领取钥匙的2名购房者 ，在通知约定的限期届满时 ，相关危害酬金已经爆发转移。同时 ，B公司已收取所有房款 ，可以确认经济利益的流入。
判断：上述衡宇销售可以于20X3年确认销售收入。
（二）现房销售
案例III：C房地产公司自行开发丙商住楼 ，取得房地产治理部分的综合验收证书和衡宇面积测定表等相关资料 ，并将其中两个楼层定为C公司办公用房�Ｍ旯ず� ，由于楼盘房价上涨 ，C公司决议将原定办公用房出售 ，以赚取差价利润。C公司与某商户签署销售协议 ，该商户于20X4年12月31日验收衡宇并治理入住 ，当日支付全额购房款。可是 ，双方治理产权移交手续是在20X5年1月20日。
剖析：20X4年12月31日 ，C公司与商户凭证签署的销售协议治理了入住手续 ，并收取了房款 ，相关危害酬金已经转移给商户。虽然产权移交手续于20X5年治理 ，可是凭证实质重于形式的原则 ，于20X4年尾已经知足了企业会计准则划定的销售收入确认条件。
判断：C公司可以于20X4年度确认衡宇销售收入。
（三）其他情形
案例IV：D房地产开发公司开发丁楼盘 ，在取得预售证后 ，于20X1年11月最先销售。D公司与客户签署商品房销售条约约定 ，于20X3年5月31日正式交付商品房。D公司开发的丁楼盘在施工历程中希望很是顺遂 ，提前完成主体修建物和辅助配套设施的建设 ，并于20X2年12月20日通过综合验收。通过综合验收后 ，D公司便最先陆续与客户签署关于面积补差等事项的增补条约 ，并治理正式交付手续�？突玫皆砍缀� ，便最先进场装修。阻止20X2年尾 ，D公司已经正式交付客户商品房20套 ，可是直到条约约定的交房日期20X3年5月31日才正式开具销售发票。
剖析：开票只是房地产销售收入实现的形式要件 ，而不是实质性要件。在本案例中 ，D公司已将正式治理交付手续的商品房所有权上的主要危害和酬金转移给了客户 ，并不再保存与所有权相联系的继续治理权及控制权 ，收益已基本流入企业（已收取大部分预售款） ，收入和本钱都能够可靠计量。
判断：在治理正式交付手续后 ，D公司实质上已经实现收入 ，应当予以确认。不可以未开票为由 ，延期到条约约定的交房日期即开票日确认销售收入。
