泉源：中国税务报
2013年6月20日，国家税务总局宣布了《关于进一步做好土地增值税征管事情的通知》（税总发〔2013〕67号）。2013年下半年，各地地方税务局将把土地增值税整理这项事情当做重点。因此，作为缴纳土地增值税的房地产企业将面临土地增值税政策多、整理历程重大，税金或补或退，履历时间长等疑难问题，笔者在此作一解答，以飨读者。
房地产企业用房地产投资需要缴纳土地增值税
2013年7月，东方公司以土地举行投资给西方公司举行资源增值，东方公司购入土地市价值500万元，按800万元作价投资，在投资时两公司都不是房地产开发企业，但西方公司取得土地后向工商部分和建设委员会申请房地产开发资质。土地用来制作科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，两公司是否缴土地增值税？
凭证《财务部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）划定，东方公司以土地向西方公司投资时，西方公司尚未取得房地产开发资质，西方公司其时不是房地产开发企业，因此，东方公司以土地向西方公司投资可以暂免土地增值税。西方公司取得房地产开发资质后，以该土地举行房地产开发，以后若是转让房地产的，应按划定缴纳土地增值税。
赠予工具差别决议是否征收土地增值税
房地产企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠予给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？小我私人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？
凭证《土地增值税暂行条例实验细则》（财法字〔1995〕6号）及《财务部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税〔1995〕48号）的划定，转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方法有偿转让房地产的行为。不包括以继续、赠与方法无偿转让房地产的行为。财税字〔1995〕48号文件第四条划定，细则所称的“赠与”指如下情形：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将衡宇产权、土地使用权赠与直系支属或肩负直接赡养义务人的 ；
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会整体、国家机关将衡宇产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不缴土地增值税，而单位将别墅赠予给某演艺明星的行为，需要缴纳土地增值税。同样，小我私人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。
装饰本钱可享受土地增值税加计扣除
甲房地产公司开发沿街两层商铺15000平方米，每平方米销售价钱7000元，现为提高沿街商铺的商业价值，甲房地产公司与购佃农户告竣协议，由甲房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款6000万元，现实爆发装饰本钱4500万元，收入6000万元应计缴土地增值税，讨教，装饰本钱4500万元能否享受土地增值税加计扣除？
《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括钱币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的所有价款及有关的经济收益。因此，甲房地产公司销售衡宇修建物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰本钱属于开发本钱一部分，可以按划定加计扣除，即装饰本钱4500万元可享受土地增值税加计扣除。
股东投入的土地在盘算土地增值税时可扣除
A公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给A公司作为实收资源增添。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进A公司时按评估值作价5亿元，增值部分其时已按划定缴纳土地增值税。A公司将该开发后举行了销售。那么，A公司在盘算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地本钱盘算扣除额？即股东投入的土地在盘算土地增值税时怎样扣除？
《财务部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条划定，关于以房地产举行投资或联营的征免税问题，关于以土地（房地产）作价入股举行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其制作的商品房举行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的划定。
股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，A公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的本钱，在盘算土地增值税时作为扣除项目处理。
“以地补路”凭证施工主体确定扣除项目金额
房地产开发企业按“以地补路”的方法取得土地，可是该单位支付修路款时，取得的是政府部分财务收条，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字（1995）6号）第七条第一款划定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度�Ｋ剂康揭恍┓康夭⑾钅恐还芸此莆蕹ト〉昧送恋�，现实上取得的土地是肩负了修建蹊径和政府工程本钱而获得的赔偿，房地产开发公司可以修建蹊径和政府工程本钱作为取得土地所支付的金额，可是应当核实所爆发修建蹊径和政府工程本钱的真实性，并有相关的政府文件或者条约（协议）为依据。
房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包括“以地补路”方法取得土地的内容，若是蹊径是由其他单位施工的，并且财务部分或其他部分以代付了修路用度，向代付单位支付的修盘费取得的是财务收条，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额 ；若是蹊径是由该房地产开发公司直接施工，支付的修盘费取得的是财务收条，则不可作为取得土地使用权支付的金额。
