泉源：宁夏地税局
随着土地增值税治理事情的逐步规范，土地增值税整理整理逐步转向以纳税人为整理主体，社会中介加入的轨道上来。这与企业所得税汇算清缴的生长历程十分的相似，税务机关的重心也由此转换到土地增值税整理治理、审核等方面。笔者团结土地增值税整理的有关划定以及在整理实务中经常遇到的一些疑难问题，就土地增值税整理审核谈谈小我私人的几点体会。
一、关于土地增值税整理的前置事情
土地增值税整理治理事情首先面临一个问题，就是房地产开发项目是否抵达整理条件。税总在《国家税务总局关于印发〈土地增值税整理治理规程〉的通知》（以下简称《整理治理规程》）国税发〔2009〕91号文件对应举行土地增值税整理（简称：应整理）和可要求纳税人举行土地增值税整理（简称：可整理）的详细条件举行了明确，怎样判断纳税人开发项目抵达应整理或者可整理条件，关于税务机关土地增值税整理治理事情十分主要，以是税总在国税发〔2009〕91号文件内增添了整理前期的治理要求，明确划定了土地增值税整理的前期事情就是项目治理和土地增值税评估。
《整理治理规程》第十四条，主管税务机关凭证本规程第六条举行项目治理时，对切合税务机关可要求纳税人举行整理情形的，应看成出评估，并经分担向导批准，确定何时要求纳税人举行整理的时间。对确定暂欠亨知整理的，应继续做好项目治理，每年作出评估，实时确定整理时间并通知纳税人治理整理。
主管税务机关只有通过项目治理跟进企业开发项目的开发、销售情形，并凭证项目治理、税源监控等方面信息对开发项目土地增值税按期举行评估，从而确定开发项目是否抵达整理条件，才华进而举行有用的后续治理。
二、关于整理单位简直定
《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（以下简称《条例实验细则》）第八条土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算工具为单位盘算。
以什么作为土地增值税整理单位关于土地增值税整理效果影响很大。
国税发〔2006〕187号文件第一项划定：土地增值税以国家有关部分审批的房地产开发项目为单位举行整理，关于分期开发的项目，以分期项目为单位整理� ？⑾钅恐型卑ㄍㄋ鬃≌头峭ㄋ鬃≌�，应划分盘算增值额。
《整理治理规程》第十七条整理审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部分审批、备案的项目为单位举行整理；关于分期开发的项目，是否以分期项目为单位整理；对差别类型房地产是否划分盘算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
自治区地税局〔2010〕105号划定按项目举行整理，按楼栋举行盘算。
笔者以为这是一个具有递进关系的划定，首先第一层面以审批项目为整理单位，其次是第二层面分期开发的以分期项目为整理单位，再次是第三层面包括通俗、非通俗的划分盘算增值额、增值率，缴纳土地增值税，这也体现了《条例实验细则》以纳税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算工具为单位盘算的划定。判断的时间可以从后往前推，这里还需要特殊强调的是通俗住宅增值额20%享受免税的划定至少是在报主管税务机关备案的基础上才华享受到的。笔者以为可以这样明确：包括通俗住宅的开发项目土地增值税整理至少应凭证两种以上（含两种）种别划分盘算增值额、增值率和税额。北京市地税局就以2013年第8号通告明确了开发项目中包括多种类型衡宇的，应凭证《财务部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条的划定，区分为通俗住宅和其他商品房两类划分盘算增值额。
三、关于土地开发本钱的审核
土地是房地产开发中一个主要组成部分，是土地增值税整理准予扣除项目中主要组成内容。《整理治理规程》第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁赔偿费时应当重点关注。
（一）统一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊步伐是否合理、合规，详细金额的盘算是否准确。
（二）是否保存将房地产开发用度记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁赔偿费的情形。
（三）拆迁赔偿费是否现实爆发，尤其是支付给小我私人的拆迁赔偿款、拆迁（回迁）条约和签收混名册或签收凭证是否逐一对应。
这里需要强调五点：
1、土地使用权支付金额，签署条约或评估后没有支付的部分都不在土地增值税扣除项目规模内；
2、拆迁赔偿费是否现实爆发，条约、名册、凭证核对不上的不予认可，须要时可要求提供被拆迁户原房产、土地证实；
3、拆迁回迁房应视同收入举行账务处理，同时计入响应土地本钱。但拆一返一部分的营业税是凭证本钱价计税的，这一点与土地增值税、企业所得税的划定差别。
4、以房地产作价入股举行投资或联营，财税〔1995〕48号文件划定：“关于以房地产举行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股举行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”但财税[2006]21号文件中对这一条款做了增补划定：“关于以土地(房地产)作价入股举行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其制作的商品房举行投资和联营的，征收土地增值税”
5、凭证国税发〔2006〕187号第四条第五款：“属于多个房地产项目配合的本钱用度，应按整理项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的比例或其他合理的要领，盘算确定整理项目的扣除金额。”另国税发〔2009〕31号第三十条：“企业下列本钱应按以下要领举行分派：(一)土地本钱，一样平常按占地面积法举行分派。若是确需团结其他要领举行分派的,应商税务机关赞成。”关于土地本钱在多个整理项目之间的分派要领，笔者以为两税的分派要领应该坚持一致。
四、关于利息的税前扣除
首先，土地增值税关于房地产开发项目的利息支出与企业所得税盘算有区别，它不可举行资源化处理，即不可计入开发本钱中，更不可作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发本钱完工前的利息举行资源化处理的，在盘算土地增值税时需要所有调解出来单独盘算。
其次，单独盘算整理项目的利息支出时，《土地增值税暂行条例实验细则》第七条（三）划定：财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证实的，允许据实扣除，但最高不可凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度(治理用度和销售用度)，按本条(一)、(二)项划定盘算的金额之和的5％以内盘算扣除。
凡不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实的，房地产开发用度按按本条(一)、(二)项划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除。
这里强调的是不可按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不可提供金融机构证实，若是企业只有一个开发项目，并且就是从商业银行贷款，这种情形能照旧不可 ？大都企业和中介机构在整理时不区分情形而选择10%盘算扣除，只是站在有利企业的方面，但不切合土地增值税整理的划定。
五、关于地下车库、车位的整理扣除
目今房地产企业将地下车位以租赁、销售等形式转让给业主，在土地增值税整理时，作为公共配套设施摊入开发本钱中，由于没有产权，以是其收入作为其他收入，不举行土地增值税整理。
凭证《物权法》第七十四条：修建区划内，妄想用于停放汽车的车位、车库应当首先知足业主的需要。修建区划内，妄想用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。
占用业主共有的蹊径或者其他园地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这一条首先说明地下车位首先不属于全体业主共有领域。
《物权法》第十五条明确划定，当事人之间订立有关设立、变换、转让和祛除不动产品权的条约，除执法尚有划定或者条约尚有约定外，自条约建设时生效，未治理物权挂号的，不影响条约效力。从这一条来看，房地产开发公司以销售的名义将地下车位出售给业主，业主不治理产权或者不可治理产权证，纵然从物权上没有取得该车位的所有权，可是销售条约已经生效，即不动产销售行为已经建设，业主具有该车位的处理、收益权，权属爆发了实质性的转变。
基于以上剖析，笔者以为地下车位销售或租赁（租赁期凌驾20年或者与地上修建物年限相同）应该属于土地增值税整理的领域，盘算缴纳土地增值税。凭证国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》第四条第三款的划定：房地产开发企业开发制作的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业治理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、用度可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除本钱、用度。
因此，笔者建议对房地产开发公司地下车位即不属于全体业主，也未无偿移交有关部分，若是销售或租赁（租赁期凌驾20年或者与地上修建物年限相同），那么，它的本钱应该单独核算扣除，举行土地增值税整理。若是不可单独核算，而是和其他公用设施一起核算不脱离，并且车库本钱计入公摊本钱的，可在通俗住宅或者非通俗住宅的土地增值税核算中举行扣除，但在地下车位单独举行土地增值税整理时，不再举行重复扣除地下车位开发本钱，促使房地产开发企业规范会计本钱核算。
现在由于产权等问题一直困扰着地下车位的土地增值税整理，但笔者以为至少应该把地下车位的收入本钱与项目土地增值税整理划分出来，确保地下车位的自力核算，无论企业所得税照旧土地增值税都是有须要的。
六、关于土地增值税预缴、整理税款税前扣除
由于土地增值税整理涉及企业多个开发年度，而房地产项目销售由于预售制度的保存，房地产项目销售收入凭证企业所得税与土地增值税的时点差别，划分为取得预收款的收入年度、结转收入的所得税汇算年度以及土地增值税整理年度。关于土地增值税预缴税金可凭证其收入相对应的税款凭证配比原则在收入年度和汇算年度税前扣除，而土地增值税整理补缴税款则应在整理年度或现实补缴年度税前扣除，昔时缺乏扣除的凭证亏损处理，不应该再分派到所属年度扣除，只有当企业需要注销时，才可凭证〔2010〕29号通告的划定治理。
