营改增以来 ，关于税收政策大转变带来的影响随着时间推移逐渐展现。关于土地增值税来说 ，其中增值税税金是否抵扣？增值税随征的附加税费怎样抵扣？新旧不动产的界定标准不明晰执行难等等现实征纳问题泛起 ，面临现实中泛起的问题 ，本文作者对此详细剖析成因 ，并指出解决问题偏向 ，深度好文值得推荐细读。
小序：2016年5月1日起 ，纳税人销售不动产改征增值税了。增值税是价外税 ，转让不动产销售收入不含增值税 ；购进的不动产抵扣了进项税 ，则增值税税款不计入房产原值 ；开发房地产 ，购进的货物和效劳的进项税额可以抵扣 ，盘算土地增值税时增值税金不可以扣除 ，可见盘算土地增值税的收入和扣除都和营业税时代有所差别。那么营改增后 ，给土地增值税带了哪些问题呢？
一、43号文怎样掌握。
《财务部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号 ，以下简称43号文）划定：“《土地增值税暂行条例》等划定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额 ，允许在销项税额中盘算抵扣的 ，不计入扣除项目 ，不允许在销项税额中盘算抵扣的 ，可以计入扣除项目”。房地产开发企业开发凭证浅易计税的项目 ，土地增值税整理时 ，整理项目中的扣除项目因进项税不可扣除 ，扣除项目的增值税可以扣除容易掌握。但对一样平常计税项目 ，整理时 ，哪些进项税专票可以扣除掌握上 ，就保存问题：增值税票治理权属国税机关 ，账务上 ，企业已做抵扣的专票 ，可能会爆发整理完成后 ，因种种缘故原由 ，专票不可抵扣了 ，或者因客观缘故原由不可抵扣的专票经总局审核后又能抵扣 ，这种事后的转变 ，会导致整理效果难以准确 ，是其一 ；其二是 ，整理审核 ，意味着地税机关需要对专票是否可抵扣举行审核 ，而增值税发票由国税局治理 ，凭证现在的整理审核程序设计 ，地税机关有逾越治理权限嫌疑。
二、单位纳税人销售取得的不动产计征土地增值税时 ，附加税怎样盘算 ，怎样扣除。
《关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 ，以下简称36号文)及国家税务总局2016年第14号通告 ，都划定除其它小我私人以外的纳税人转让取得的不动产都要在地税机关预缴 ，然后在国税局申报。当纳税人是一样平常纳税人时 ，销售其取得的不动产接纳一样平常计税要领 ，按5%的预征率在地税机关预缴后 ，向国税机关申报缴纳 ，自行开具增值税发票。单位二手房生意营业的土地增值税可扣的附加税金怎样确定？若是凭证预缴的增值税征附加税扣除 ，金额确定 ，但法理上、逻辑都不完善 ，假定该纳税人除该二手房生意营业外 ，没有其他营业爆发 ，那么按11%申报缴纳增值税 ，扣除5%预缴部分 ，仍需补交6%增值税 ，响应地 ，附加都需补缴 ，从土地增值税法理上讲 ，补缴的附加在盘算土地增值税时 ，均能予以扣除。但实务中 ，情形要重大得多 ，单位纳税人本期申报缴纳的增值税中 ，包括了二手房在内的其他应税行为 ，虽然也包括了其他应税行为的进项税金抵扣 ，以是本期扣除二手房预缴的增值税后 ，应补缴的增值税 ，已非完全是二手房所对应补缴的增值税了 ，虽然也可能本期销项小于进项 ，无需补缴增值税。不管哪种情形 ，在国税当期申报缴纳的增值税 ，其补缴的附加 ，从金额上已经很难确定哪部分可以归到二手房生意营业土地增值税扣除。并且 ，也未便于征管。因此 ，土地增值税接纳5%预缴增值税随征附加盘算扣除 ，更切合现实。但需要高条理税务机关举行明确 ，消除纳税人及下层执法职员涉税危害。
三、土地使用权转让涉及的土地增值税怎样操作需要进一步明确。
《中华人民共和领土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条划定：“转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和小我私人 ，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人） ，应遵照本条例缴纳土地增值税”
纳税人只转让土地使用权 ，在盘算土地增值税扣除项目中的附加税能不可扣除 ，以为不可扣的看法 ，依据如下：营改增后转让土地使用权不在地税局预缴增值税 ，在地税申报土地增值税时没有扣除税金的凭证 ，虽然不可扣 ，更由于增值税确当期税额是所有的销项税减进项税 ，分不清哪是无形资产哪是不动产哪是货物的税 ，以是就没有对应的附加税。
以为可以扣附加税的看法以为 ，在国税交增值税 ，就要在地税局申报附加 ，无论是一样平常计税要领照旧浅易计税要领 ，转让土地使用权都是不常爆发的行为 ，只就该营业来说 ，可以盘算出附加税。能盘算出附加税就应该在盘算土地增值税时扣除。
纳税人转让土地使用权在国税办照旧在地税办也有不同。
36号文附件1第五十一条划定：“ 营业税改征的增值税 ，由国家税务局认真征收。纳税人销售取得的不动产和其他小我私人出租不动产的增值税 ，国家税务局暂委托地方税务局代为征收”。
36号文附件1的附件第二条第1项 ，第三项划分划定：“销售无形资产 ，是指转让无形资产所有权或者使用权的营业运动。无形资产 ，是指不具实物形态 ，但能带来经济利益的资产 ，包括手艺、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产” ；“自然资源使用权 ，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权”
36号文附件1的附件第三条第４项划定：“转让修建物有限产权或者永世使用权的 ，转让在建的修建物或者修建物所有权的 ，以及在转让修建物或者修建物时一并转让其所占土地的使用权的 ，凭证销售不动产缴纳增值税”
可见转让土地使用权在国税局申报 ，没要求在地税预缴 ，可以自行开票 ，没有授权由地税局代征。但我们在征管发明以下案例 ，纳税人在国、地税往返问询 ，不知在哪办税。纳税人之间以土地抵债 ，欠债方到国税办税 ，由于土地上有围墙 ，国税以为属于转让不动产同时转让土地使用权 ，要求办税人到地税。地税经办人审核后以为围墙没有产权且评估质料上也没枚举围墙的价钱 ，不保存销售不动产 ，实质是转让土地使用权 ，纳税人啼笑皆非 ，往返奔忙。
纳税人的财务职员要求我们向总局反应 ，尽快出台土地使用权转让的操作规则 ，他们以为总局已就不动产预缴、申报、过户等事项下发了14号通告 ，甚至房产过户办证的发票联次都下发了税总函〔2016〕190号文明确了 ，那么转让土地营业也应尽快明确操作规则。
四、房地产开发公司销售自行开发的项目 ，土地增值税是按新居照旧按旧房征税 ，也有待进一步规范。
土地增值税条例是1993年12月揭晓 ，虽然国家于2006年宏观调控以来 ，陆续揭晓了许多文件 ，对土地增值税打了若干补丁 ，但仍跟不上时代的转变 ，也让下层税务职员在操作上和企业有不同。
例如合肥某开发公司肩负合肥区指定的开发工业地产开发项目 ，项目按政府妄想成软件园、动漫园、孵化器等厂房。该公司按《合肥市关于加速都会工业园标准化厂房建设的若干意见》（以下简称《意见》）有关划定先租后售 ，《意见》划定：“入驻企颐魅正常生产谋齐整年后 ，经审核 ，切合本意见关于投资强度、产值、税收等入驻要求的 ，经所属园区管委会批准 ，方可出售给入驻企业。多层标准化厂房应当严酷凭证工业项目举行销售 ，不得私自改变土地和妄想用途”。鉴于此 ，该公司开发的地产项目先办大证 ，租赁自营 ，然后对园区内的企业举行审核 ，切合条件的企业才有时机购厂房。
按现行划定 ，这是旧房 ，出售旧房按评估或按年加计5%政策盘算扣除。《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》(财税字[1995]第48号) ，第七条划定：“关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。通常已使用一准时间或抵达一定磨损水平的房产均属旧房。使用时间和磨损水平标准可由各省、自治区、直辖市财务厅（局）和地方税务局详细划定”。
营改增新政实验后 ，按国家税务总局2016年18号通告第二条划定：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 ，适用本步伐。自行开发 ，是指在依法取得土地使用权的土地上举行基础设施和衡宇建设” ，在国税申报纳税 ，且36号文件明确划定“取得的不动产”不包括房地产企业开发产品 ，也就是说房地产开发的产品按一手房在国税局征税 ，不是二手房。若是增值税按一手房 ，土地增值税按二手房就让财务职员不可明确。
企业以为 ，凭证新法优于旧法的原则 ，36号文件没有授权让地税局代征房地产开发产品的增值税 ，既然不是“二手房” ，那么地税在征管中把这种类型的房产销售二手房税收政策征土地增值税 ，企业以为不可享受到开发产品的加计扣除政策 ，属于被调控工具 ，不可受益于供应侧刷新带来的盈利。
五、纳税人以为国家税务总局对纳税人反应强烈的问题给予重视 ，但对房地产开发企业的诉求未昭示 ，也给纳税人对税收政策预期带来了不确定性。
营改增后 ，餐饮业对购进农产品反应强烈 ，国家税务总局通告2016年第26号连忙出台 ，通告第一条划定“餐饮行业增值税一样平常纳税人购进农业生产者自产农产品 ，可以使用国税机关监制的农产品收购发票 ，凭证现行划定盘算抵扣进项税额” ，房地工业的财务职员一片哗然 ，我们要按妄想局划定绿化 ，我们要购农民的树 ，也可以享受这样的“优待”吗？没这样的优待 ，购进免税的农产品不可抵扣进项税额 ，不但增值税税负增添 ，更会影响到土地增值税的扣除 ，土地增值税税负也响应增添。
以上问题缘故原由可能是多方面的 ，主要有以下部分：
营改增新政出台以后 ，下层税务职员的疑心和纳税人的疑虑缘故原由是多样的 ，有的是政策明确差别造成操作上的扯皮 ，如以地抵债问题 ；有的是政策没明确 ，纳税人有攀比心理 ，如农产品抵询问题 ；有的是宣传不到位 ，原营业税纳税人和宽大地税职员对增值税税收政策不熟悉 ，国税局职员在短时间内也难以周全掌握税收新政 ，如转让不动产先预缴后再申报增值税对应附加税征收几多会有差别的谜底 ；有简直实有问题 ，如新居、旧房界定与36号文的立法精神纷歧样 ，需要打个大补丁来解决纳税人的疑问。
鉴于上述 ，提出建议如下：
一、财务部、国家税务总局对营改增新政遇到的问题要尽快出台配套步伐 ，或进一步诠释明确 ，好比上述的43号文划定 ，“不允许在销项税额中盘算抵扣的 ，可以计入扣除项目”要进一步诠释 ，以便于下层实务操作。
二、总局应进一步统一口径 ，以免各地对统一营业泛起差别操作模式 ，适用差别的标准。例如可以接纳税总纳私函[2016]71号文件的形式 ，统一操作口径。
三、国税局 ，地税局要增强深度相助 ，增强委托代征 ，好比转让土地使用权 ，国税局可以委托地税局代征 ，地税也可以委托国税在征收增值税、消耗税时征收附加税 ，这样可以降低征收获本 ，也可以提高事情效率 ，阻止纳税人多头跑征象的爆发。
四、各级国税局 ，地税局接纳有用的税法宣传普及方法 ，改变现有的大课堂满堂灌培训模式 ，学习武汉市国税局、深圳市国税局的网上视频、动漫教学。当移动终端收获为每小我私人的标配时 ，我们的学习、事情、宣传、征管都要与时俱进。让我们和纳税人一起通过朋侪圈交流学习税收新政 ，随时随地通过移动终端“码上知道”税收新政。
泉源：税屋
