1、某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了 ，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。克日稽察职员要求对转让地块举行土地增值税整理 ，可公司从未接到地税部分的整理通知 ，而开发的楼盘都是接到整理通知后才按要求整理的 ，公司是否应举行土地增值税整理？
答：凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的划定 ，切合下列情形之一的 ，纳税人应举行土地增值税的整理：1.房地产开发项目所有完工、完成销售的；2.整体转让未完工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。切合该划定的纳税人 ，须在知足整理条件之日起90日内到主管税务机关治理整理手续。
因此 ，贵公司应在抵达整理条件之日起90日内完成整理事情并到税务机关申报纳税。
（南京地税）
2、什么情形下要按房地产评估价计征土地增值税
纳税人在什么情形下 ，凭证房地产评估价钱盘算征收土地增值税?
答：一、凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条划定：“纳税人有下列情形之一的 ，凭证房地产评估价钱盘算征收：
(一)遮掩、虚报房地产成交价钱的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价钱低于房地产评估价钱 ，又无正当理由的。”
二、凭证《关于营改增后契税房产税土地增值税小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条划定：“在计征上述税种时 ，税务机关审定的计税价钱或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行
（北京地税）
3、房地产企业向非金融企业乞贷交土地出让金 ，执行利率是经政府批准财务公司的利率 ，支付的乞贷利息怎样扣除？
凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税整理时 ，已经计入房地产开发本钱的利息支出 ，应调解至财务用度中盘算扣除。
同时凭证《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件 ，企业的利息支出按以下划定举行处理：企业为制作开发产品借入资金而爆发的切合税收划定的乞贷用度 ，可按企业会计准则的划定举行归集和分派 ，其中属于财务用度性子的乞贷用度 ，可直接在税前扣除。
以是该公司支付的乞贷利息支出：
（1）在盘算土地增值税时 ，应将资源化利息支出从“开发本钱—某项目”中剔除 ，并调解至财务用度中扣除 ，会计处理不作响应调解。由于向非金融机构乞贷 ，不可提供金融机构证实 ，应凭证（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发本钱）×10％以内标准扣除；
（2）企业所得税在扣除利息支出时 ，要区分资源化支出和用度化支出 ，分年度归集扣除。
（河南地税）
4、房地产开发企业支出的拆迁回建衡宇的建设本钱是否能在土地增值税税前扣除？
凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）划定：“六、关于拆迁安顿土地增值税盘算问题（一）房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的 ，安顿用房视同销售处理 ，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款划定确认收入 ，同时将此确以为房地产开发项目的拆迁赔偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款 ，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 ，应抵减本项目拆迁赔偿费。”
（河南地税）
5、房地产开发企业销售精装修衡宇时购置的家电、家具支出 ，在土地增值税整理时能否计入房地产开发本钱？
凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（四）款划定：“房地产开发企业销售已装修的衡宇 ，其装修用度可以计入房地产开发本钱 ，作为土地增值税的扣除项目。”
上述装修用度不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购置的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所爆发的支出。房地产开发企业销售已装修的衡宇时 ，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等收入 ，应以总销售收入减去家用电器等的采购价钱作为房地产销售收入盘算土地增值税。
（河南地税）
6、资源化利息应并入财务用度中扣除
《土地增值税整理治理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十七条划定 ，审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发本钱中调解至开发用度。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的 ，其取得的一样平常性贷款的利息支出 ，是否凭证项目合理分摊。
（三）使用闲置专项乞贷对外投资取得收益 ，其收益是否冲减利息支出。
《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条（四）划定 ，土地增值税整理时 ，已经计入房地产开发本钱的利息支出 ，应调解至财务用度中盘算扣除。而凭证《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》国税发〔2009〕31号文件和《企业会计准则第17号乞贷用度》划定 ，从事房地产开发营业的企业为开发房地产而借入资金所爆发的乞贷用度 ，在房地产完工前 ，应计入有关房地产的开发本钱。在房地产完工后 ，应计入财务用度。
纳税人在盘算土地增值税扣除项目时特殊要注重 ，在房地产完工前已计入有关房地产开发本钱的利息支出部分已经在“开发土地和新建房及配套设施的本钱”中 ，因此 ，土地增值税整理时 ，已经计入房地产开发本钱的属于资源化的利息支出 ，不可在开发本钱扣除 ，而是调解至财务用度中盘算扣除。同时 ，还应注重使用闲置专项乞贷对外投资取得收益 ，其收益要冲减利息支出。
7、违反通例的利息支出不允许扣除
土地增值税暂行条例实验细则第七条（三）第二款划定 ，财务用度中的利息支出 ，凡能够按转让房地产项目盘算分摊 ，并提供金融机构证实的 ，允许据实扣除 ，但最高不可凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。
《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税字〔1995〕48号）第八条划定：
（一）利息的上浮幅度按国家的有关划定执行 ，凌驾上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）关于凌驾贷款限期的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
对上述划定 ，纳税人应特殊注重财务用度中只有提供了金融机构证实的不含逾期利息和罚息的利息支出 ，才允许土地增值税前扣除。言外之意 ，房地产开发企业从非金融机构取得的乞贷利息 ，若是不可提供金融机构证实的 ，纵然能够按转让房地产项目盘算分摊并按划定计入财务用度 ，也不可在土地增值税前扣除。
8、未现实支付的利息支出不允许扣除
《土地增值税整理治理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条划定：
（一）在土地增值税整理中 ，盘算扣除项目金额时 ，着实际爆发的支出应当取得但未取得正当凭证的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项本钱和用度 ，必需是现实爆发的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中划分归集 ，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项本钱和用度必需是在整理项目开发中直接爆发的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的 ，或者统一项目中制作差别类型房地产的 ，应凭证受益工具 ，接纳合理的分派要领 ，分摊配合的本钱用度。
（六）对统一类事项 ，应当接纳相同的会计政策或处理要领�；峒坪怂阌胨拔翊砘ǚ灼缰碌� ，以税务处理划定为准。
税收征管法第十九条划定 ，纳税人、扣缴义务人凭证有关执法、行政规则和国务院财务、税务主管部分的规则设置账簿 ，凭证正当、有用凭证记账 ，举行核算。
《国家税务总局关于进一步增强通俗发票治理事情的通知》（国税发〔2008〕80号）划定 ，在一样平常检查中发明纳税人使用不切合划定发票特殊是没有填开付款方全称的发票 ，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
依据上述划定 ，纳税人已现实支付的利息且能够提供真实、正当、有用的支付凭证 ，才可凭证划定在土地增值税税前扣除。不然 ，未现实支付的或没有正当凭证的利息支出 ，都不允许扣除。
9、土地闲置费是否可在盘算土地增值税时扣除？
答：凭证《国家税务总局关于土地增值税整理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条的划定 ，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（江苏地税）
10、变相销售地下车位是否应确认土地增值税整理收入？
无产权车位包括两种：一种是人防车位 ，一种是非人防无产权车位。实务中开发商对无产权车位可能接纳变相销售的方法 ，例若有的开发商与业主签署一次性车位转让使用权条约 ，或者是与业主签署车位租赁条约 ，租期为二十年 ，二十年之后的使用权赠予等方法变相销售车位。对该种变相销售的地下车位取得的收入是否作为土地增值税整理的收入？由于中央没有明确的划定 ，实务中态度分成截然差别的两种 ，一种是实质重于形式 ，将无产权地下车位的变相销售收入确以为土地增值税整理收入 ，同时允许本钱扣除 ，例如河南、湖北、青岛、天津、浙江]、湖南]；一种是形式重于实质 ，将无产权地下车位的变相销售收入不确以为土地增值税整理收入 ，同时不允许本钱扣除 ，例如辽宁]、新疆]、北京]、西安等。与无产权车位类似的问题尚有销售小产权房是否征收土地增值税。
11、红线外支出能否扣除
“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地界线外 ，即国家有关部分审批的项目妄想外承建设施爆发支出。房企爆发红线外支出可能有两种情形：一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件 ，该种情形下 ，红线外支出相当于土地本钱的一部分；另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质 ，在红线外自行制作修建物或基础设施。
实务中各地对“红线外支出”的处理五花八门 ，例如江苏划定：“项目妄想规模之外的 ，其开发本钱、用度一律不予扣除。”；而湖北的文件则区分红线外支出是否与项目保存直接关联 ，若是保存计入本钱；若是不可提供证据证实保存直接联系 ，如为了开发商提升情形品质 ，则不得计入本项目扣除金额。
12、误区之一：土地征用及拆迁赔偿费属于开发本钱。
保存误区：《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（以下简称“《细则》”）的划定：房地产开发本钱 ，是指纳税人房地产开发项目现实爆发的本钱 ，包括土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度。土地征用及拆迁赔偿费 ，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等。
误区评析：笔者以为 ，土地征用及拆迁赔偿费是为取得土地使用权而支付的价钱。在土地征用和拆迁阶段 ，房地产开刊行为尚未最先 ，因此不应当将土地征用及拆迁赔偿费直接归属于房地产开发本钱 ，而应领先在取得土地使用权所支付的金额中归集 ，然后凭证房地产开发项目占用土地情形 ，分摊至房地产开发项目。需要注重的是 ，关于房地产企业以钱币形式支付的土地征用及拆迁赔偿费可直接确以为取得土地使用权所支付的金额 ，对房地产企业以开发产品形式（拆一还一）支付的土地征用及拆迁赔偿费 ，可先预估价值计入土地使用权所支付的金额 ，待开发产品的公允价值确定后再对前期计入土地使用权所支付的金额举行调解。
（泰州地税）
13、误区之二：差别类型的房地产可合并确定增值额和增值率。
保存误区：《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》（财税[1995]48号）划定：“对纳税人既建通俗标准住宅又搞其他房地产开发的 ，应划分核算增值额。不划分核算增值额或不可准确核算增值额的 ，其制作的通俗标准住宅不可适用条例第八条（一）项的免税划定。”关于上述划定 ，许多人以为 ，若是纳税人制作的通俗标准住宅不需要享受土地增值税优惠 ，则不需要划分核算增值额。别的 ，尚有一种意见以为 ，财税[1995]48号文件只是要求“划分核算增值额” ，并未要求“划分核算增值率” ，因此纳税人开发差别类型房地产可合并盘算增值率并统一确定应纳土地增值税适用税率。
误区评析：笔者以为：第一 ，政谋划定对纳税人未划分核算增值额的 ，其通俗标准住宅不可适用税收优惠政策 ，但政策未划定“纳税人不享受税收优惠就可合并盘算增值额”。因此 ，无论通俗标准住宅是否享受税收优惠 ，都应当划分核算增值额。第二 ，划分核算增值额和划分核算增值率是不可支解的 ，财税[1995]48号文件要求“划分核算增值额” ，实质上就是要求“划分核算增值率” ，只划分核算增值额而不划分核算增值率是毫无意义的。需要说明的是 ，《国家税务总局关于印发<土地增值税整理治理规程>的通知》（国税发[2009]91号）要求 ，在整理审核时应当审核“差别类型房地产是否划分盘算增值额、增值率 ，缴纳土地增值税” ，上述划定虽然可以说明“差别类型房地产应当划分盘算增值额、增值率” ，但该划定的表述仍不敷清晰 ，还需要在政策上做出进一步明确划定。
（泰州地税）
14、误区之三：公共配套设施不需要自力核算本钱、用度。
保存误区：《细则》的划定 ，房地产开发本钱包括公共配套设施费 ，凭证上述划定 ，制作公共配套设施爆发的用度应当直接归集至房地产开发本钱并分摊至相关开发产品 ，而不需要作为自力开发产品核算归集本钱、用度（包括占用的土地本钱以及相关开发本钱和用度等 ，下同）。
误区评析：凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的划定 ，公共配套设施建成后 ，产权不属于全体业主 ，也未无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业 ，也未有偿转让的 ，制作公共配套设施爆发的本钱、用度在盘算土地增值税时不得扣除。笔者以为 ，若是纳税人保存不得扣除的公共配套设施费 ，但未将公共配套设施作为自力的开发产品核算归集本钱、用度 ，那么在盘算土地增值税时将无法确定不得扣除的金额。因此 ，关于公共配套设施 ，应领先作为自力开发产品核算归集本钱、用度 ，然后在盘算缴纳土地增值税时分从两步举行处理：第一 ，先剔除按划定不得扣除的公共配套设施费；第二 ，将剩余可扣除的公共配套设施费中的不可售部分的本钱、用度 ，用合理的要领分摊至差别类型开发产品（分摊工具包括可售的公共配套设施）。
（泰州地税）
15、以土地使用权换取住房是否要征收土地增值税问：企业以土地使用权向另一企业换取住房 ，这种行为是否要征收土地增值税？
答：凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例》、《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》的划定 ，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和小我私人征收 ，关于收入应包括转让房地产的所有价款及有关的经济收益 ，从收入形式来看 ，包括钱币收入、实物收入和其他收入。单位以土地向另一单位换取住房 ，一方面其所拥有的土地使用权权属爆发转移；另一方面 ，通过权属的转移 ，单位取得了住房 ，即实物收入。因此 ，关于企业以其土地向另一企业换取住房的行为属于土地增值税的征收规模。
16、房地产企业若是销售精装修的屋子 ，房间中的家用电器在盘算土地增值税时是属于开发本钱照旧营销用度呢？
答：凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款划定 ，房地产开发企业销售已装修的衡宇 ，其装修用度可以计入房地产开发本钱。房地产开发企业的预提用度 ，除尚有划定外 ，不得扣除。
17、房地产开发企业开发制作地下停车�。ǹ猓� ，建成后产权属于全体业主所有 ，其本钱、用度是否可以计入土地增值税扣除项目扣除？
答：凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三项划定 ，房地产开发企业开发制作的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车�。ǹ猓⑽镆抵卫沓『稀⒈涞缯尽⑷攘φ尽⑺А⑽奶宄」荨⒀！⒂锥啊⑼卸⒁皆骸⒂实缤ㄑ兜裙采枋� ，其建成后产权属于全体业主所有的 ，其本钱、用度可以扣除。
因此 ，房地产开发企业开发制作地下停车�。ǹ猓� ，建成后产权属于全体业主所有的地下停车场库 ，其本钱、用度可以计入土地增值税扣除项目扣除。
（海南地税）
18、纳税人转让房地产计征土地增值税时可扣除的“与转让房地产有关的税金”中是否包括城镇土地使用税？
答：凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款划定 ，与转让房地产有关的税金 ，是指在转让房地产时缴纳的营业税、都会维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加 ，也视同税金予以扣除。
凭证《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函〔2007〕356号）第二条划定 ，房地产开发企业缴纳的土地使用税 ，不管在房地产项目完工前或完工后爆发的 ，均在治理用度列支按划定予以扣除。
凭证上述划定 ，城镇土地使用税应在“治理用度”中列支 ，纳税人转让房地产计征土地增值税时可扣除的“与转让房地产有关的税金”中不包括城镇土地使用税。
（海南地税）
19、转让自力的地下商业街是否缴纳土地增值税？
答：《土地增值税暂行条例》第二条划定 ，转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人 ，为土地增值税的纳税义务人 ，应当遵照本条例缴纳增值税。
《土地增值税暂行条例实验细则》第四条划定 ，条例第二条所称的地上的修建物 ，是指建于土地上的一切修建物 ，包括地上地下的种种隶属设施。
因此 ，自力的地下商业街转让也属于土地增值税征税领域。
20、关于地下车库（位）土地增值税问题
地下车库（位）凭证差别情形按以下方法举行税务处理： 地下车库（位）所有权未爆发转移的 ，不征收土地增值税；所有权爆发转移的 ，凭证有关划定征收土地增值税。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税治理的通告》（2014年第7号）第三条阻止执行。
——《湖南省地方税务局关于工业行为税若干政策问题的通告》（湖南省地方税务局通告2015年第9号）
21、关于土地增值税开发间接用度问题
开发间接用度的扣除凭证《中华人民共和领土地增值税暂行条例实验细则》第七条划定执行。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税治理的通告》（2014年第7号）第六条阻止执行。
——《湖南省地方税务局关于工业行为税若干政策问题的通告》（湖南省地方税务局通告2015年第9号）
22、关于土地增值税分类整理的表述
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税治理的通告》（2014年第7号）第二条第二款修订为“整理应凭证通俗标准住宅、非通俗标准住宅、非住宅类型分类 ，划分盘算增值额、增值率 ，据此申报土地增值税”。
——《湖南省地方税务局关于工业行为税若干政策问题的通告》（湖南省地方税务局通告2015年第9号）
23、以股权转让名义转让房地产
湖南省地税局工业和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知
湘地税财行私函〔2015〕3号 2015.1.27
关于控股股东以转让股权为名 ，实质转让房地产并取得了响应经济利益的 ，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件 ，依法缴纳土地增值税。
泉源：xiaopengcaishui
