房企加入“营改增”试点后，只要充适用好“营改增”新税政，完全可以降低增值税税负。为有用解决房企“营改增”税负可能增添的现实性问题，本文系统归纳梳理了房企“营改增”可以享受的增值税优惠政策，同时建议房地产企业从实操层面的详细要求出发，亲近关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度，尽享“营改增”新税政优惠的盈利。
浅易计税：过渡期销售、出租房地产项目可自主选择浅易计税方法
房企一样平常纳税人取得以下项目的收入，可选择浅易计税要领：
（一）销售房地产项目的四种情形：过渡期政策时代，供应商可以自主选择浅易计税方法，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以凭证差别的项目选择适用差别的税率举行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方法，则在之后的36个月时代不得更改。
1.一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
2.一样平常纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
3.房地产开发企业中的一样平常纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用浅易计税要领凭证5%的征收率计税。
4.一样平常纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用浅易计税要领,凭证5%的征收率盘算应纳税额。
（二）出租不动产的五种应税行为：从税制适用而言，一样平常纳税人不动产租赁效劳适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。浅易征收适用5%的征收率，而现实征收率会小于5%，由于在征税时房租等内容会剔除掉含税的因素，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而抵达节税效果。
1.一样平常纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择浅易计税步伐计税；一样平常纳税人承租方的租赁条约签署日期在“营改增”试点前的，转租营业可选择浅易计税要领，转租不动产凭证纳税人出租不动产缴纳增值税。
2.房地产开发企业中的一样平常纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用浅易计税要领，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
3.一样平常纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用浅易计税要领，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
4.2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择浅易计税要领，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
5.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，凭证5%的征收率盘算应纳税额。
不征收项目：不属于在境内销售效劳或无形资产不征收增值税
下列四种情形不属于在境内销售效劳或者无形资产：
(一)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人销售完全在境外爆发的效劳。
(二)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财务部和国家税务总局划定的其他情形。
统借统还营业：低于正常乞贷利率或债券票面利率的免征增值税
统借统还营业中，企业集团或企业集团中的焦点企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的乞贷利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。统借偏向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构乞贷利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
购入不动产：可以申报分期抵扣进项税额
不动产相关进项税额可以申报抵扣。这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此划定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程，但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的暂时修建物、修建物。
扣减项目：两类群体及小我私人销售住房允许扣减增值税
（一）退役士兵创业就业
1.对自主就业退役士兵从事个体谋划的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其昔时现实应缴纳的增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育附加和小我私人所得税。限额标准最高可上浮20%。
2.对商贸企业、效劳型企业、劳动就业效劳企业中的加工型企业和街道社区具有加工性子的小型企业实体，在新增添的岗位中，昔时新招用自主就业退役士兵，与其签署1年以上限期劳动条约并依法缴纳社会包管费的，在3年内按现实招用人数予以定额依次扣减增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮50%。
（二）重点群体创业就业
1.对持《就业创业证》（注明“自主创业税收政策”或“结业年度内自主创业税收政策”）或2015年1月27日前取得的《就业失业挂号证》（注明“自主创业税收政策”或附着《高校结业生自主创业证》）的职员从事个体谋划的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其昔时现实应缴纳的增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育附加和小我私人所得税。限额标准最高可上浮20%。
2.对商贸企业、效劳型企业、劳动就业效劳企业中的加工型企业和街道社区具有加工性子的小型企业实体，在新增添的岗位中，昔时新招用在人力资源社会包管部分公共就业效劳机构挂号失业半年以上且持《就业创业证》或2015年1月27日前取得的《就业失业挂号证》（注明“企业吸纳税收政策”）职员，与其签署1年以上限期劳动条约并依法缴纳社会包管费的，在3年内按现实招用人数予以定额依次扣减增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%。
（三）小我私人将住房对外销售
小我私人将购置2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。小我私人将购置缺乏2年的住房对外销售的，凭证5%的征收率全额缴纳增值税；小我私人将购置2年以上（含2年）的非通俗住房对外销售的，以销售收入减去购置住房价款后的差额凭证5%的征收率缴纳增值税；小我私人将购置2年以上（含2年）的通俗住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
租金收入：房产税计征基础不含增值税
租金收入，是指租赁谋划国有资产的肩负人按租赁条约划定向国家缴纳的租金。《关于“营改增”后契税、房产税、土地增值税、小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），明确了房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，自2016年5月1日起执行。
差额征税：以取得的收入扣除支付的项目价款为销售额
“营改增”差额征税，是指“营改增”纳税人以取得的所有价款和价外用度扣除支付给划定规模纳税人的划定项目价款后的不含税余额为销售额举行征税的要领。房企以下六项可以实验差额征税的政策：
（一）房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目（选择浅易计税要领的房地产老项目除外），以取得的所有价款和价外用度，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额。
1.销售额的盘算公式
不含税销售额=（所有价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
2.当期允许扣除的土地价盘算公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积）×支付的土地价款
（二）一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一样平常计税要领计税的，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（三）一样平常纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择顺应浅易计税要领，以所有收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（四）一样平常纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一样平常计税要领，纳税人应以取得的所有价款和价外用度减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
（五）融资性售后回租营业，提供融资性售后回租效劳，以取得的所有价款和价外用度（不含本金），扣除对外支付的乞贷利息、刊行债券利息后的余额作为销售额。
（六）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用浅易计税要领，以取得的所有价款和价外用度减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
别的，“营改增”的税收制度设计上，原房地工业的部分营业税政策在增值税系统下得以延续，从而确保房地工业实现“营改增”的平稳过渡。好比，资产重组历程中，通过合并、分立、出售、置换等方法，将所有或者部分实物资产以及与其相关联的债权、欠债和劳动力一并转让给其他单位和小我私人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税；房地产主管部分或者其指定机构、公积金治理中心、开发企业以及物业治理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税；无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外，等等。
税控专用装备：在增值税应纳税额中全额抵减
（一）增值税纳税人首次购置增值税税控系统专用装备(包括脱离票机)支付的用度，可凭购置增值税税控系统专用装备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额），缺乏抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非首次购置增值税税控系统专用装备支付的用度，由其自行肩负，不得在增值税应纳税额中抵减。增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、无邪车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。增值税防伪税控系统的专用装备包括：金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用装备包括税控盘和报税盘；无邪车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用装备包括税控盘和传输盘。
（二）增值税纳税人缴纳的手艺维护费，可凭手艺维护效劳单位开具的手艺维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，缺乏抵减的可结转下期继续抵减。手艺维护费凭证价钱主管部分审定的标准执行。
（三）增值税一样平常纳税人支付的二项用度在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
泉源：《首席财务官》
