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土地使用权的转移是企业之间经常爆发的行为，以土地使用权转让的形式实验土地开发使用，和以项目公司股权转让的方法实现土地开发使用，对加速土地开发使用、提高土地使用效率都是有利的。但一些人将股权转让和土地使用权转让混为一谈，简朴以为股权转让等同于土地使用权转让。这就要求领土治理部分必需增强对土地使用权转让和股权转让的研究，从理论和执法上澄清过失熟悉，分清哪些是正当行为，哪些是违法行为。为此，本期法制版特邀部执法监察局岳晓武副局长从理论和执法上厘清股权转让与土地使用权转让这两个看法，澄清熟悉。
经济学、执法意义上的股权转让和土地使用权转让，原来界线是十分清晰的。但虚拟资源的转让，往往意味着实体资产支配权的转移，从而使一些人对二者的界线模糊起来。好比，有人以为，在股东之间爆发股权转让时，其包括的土地使用权也爆发了转移，以是应当切合土地使用权转让的条件，并治理土地变换挂号，缴纳有关土地税费，不然，即组成不法转让土地使用权。这种熟悉是不准确的。
股权转让与土地使用权转让的基础区别在于，股权转让是虚拟资源的转让，受《公司法》调解，不可认定为任何特定实体资产的转让。股东取得股权，意味着取得了对公司一定水平的工业支配加入权与收益分派权，而不是某个特定工业的拥有权，只有在公司工业支解时才华确认详细工业的权益。纵然在极端的情形下（如公司仅有土地使用权），也不可明确为特定工业的转让。土地使用权的转让，则是实体资产的转让，也是特定资产的转让。在我国，土地使用权的转让受《土地治理法》、《都会房地产治理法》、《物权法》等调解。土地使用权转让，是一种特定实体资产支配权的转让，与股权转让有实质的差别。只管股权转让中涵盖了包括土地使用权等资产在内的支配权的转移，但不可说股权转让就是土地使用权转让。
股权转让与土地使用权转让特质的差别，使二者在现实操作中保存着一系列差别。
区别一：组成要件差别
转让主体、转让标的和转让条件均差别。在土地使用权转让中，转让的标的是实体资产，即土地使用权，转让的主体是土地使用权人，即公司法人或自然人，而不是股东。因此组成土地使用权转让行为应具备两个条件：一是土地使用权爆发了转移，即在原来正当使用基础上的再次转移；二是土地使用权转移行为保存于两个民事主体——土地使用权人之间，即转让方、受让方必需在统一时点同时保存。在这种方法下，转让双方直接以条约方法约定土地使用权买断性转移的权力和义务，转移后转让方不再享有土地使用权。
股权转让，分为股东之间的转让和向股东以外的人转让。在股权转让中，转让标的是虚拟资源，即股东挂号依法所享有的公司股份、股东权力和股东责任，而不但仅是公司出资人的出资额，更不是其曾拥有的包括土地使用权在内的公司某项现实工业。股权转让主体是拥有公司股权的股东或出资人，而不是公司自己。股权转让主体之间的关系体现为公司股东之间与股东和其他第三人之间的关系。因此，组成股权转让行为应具备两个条件：一是公司股权爆发了转移，在股权转移中股东组成爆发变换；二是股权转移行为爆发在一个民事主体即公司法人内部。就土地使用权而言，公司依法取得土地使用权后，土地使用权作为法人工业时已体现为钱币化或股份化的形式，是公司法人工业的一部分。股东依法转让股权时，只是股东爆发变换，拥有土地使用权的公司法人并未改变，土地使用权的公司法人工业性子也未爆发改变，因此，不属于土地使用权转让的领域。例如，A与B配合出资组建了C公司，C公司依法取得了某地块的土地使用权，之后股东A将其所有股权转让给了D，此时，C公司的股东变为B和D，但土地使用权人仍为C公司，并未爆发转变，因此，不可认定土地使用权爆发了转让。
区别二：转让条件差别
以出让土地使用权为例，《都会房地产治理法》第三十九条划定，以出让方法取得土地使用权的，转让房地产时，应当切合下列条件：（一）凭证出让条约约定已经支付所有土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）凭证出让条约约定举行投资开发，属于衡宇建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时衡宇已经建成的，还应当持有衡宇所有权证书。因此，关于土地使用权转让而言，有三项限制条件：已支付所有土地出让金；已取得土地使用权证；开发已完成一定的事情量。
凭证受让人的差别，股权转让分为内部转让和外部转让，内部转让即股东之间的转让，外部转让是指股东将自己的股份所有或部分转让给股东以外的第三人。就内部转让而言，由于股东之间股权的转让只会影响内部股东出资比例即权力的巨细，对重视人合因素的有限责任公司来讲，其保存基础即股东之间的相互信托没有爆发转变。以是，对内部转让的实质要件的划定不太严酷，通�？梢宰杂勺�，或由公司章程对股东之间转让股权附加其他条件。但对外部转让来说，由于有限责任公司具有人合属性，股东的小我私人信用及相互关系直接影响到公司的气焰气焰甚至信誉，以是各国公司法对有限责任公司股东向公司外第三人转让股权，多有限制性划定。如我国《公司法》划定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数赞成。
区别三：挂号部分差别
土地使用权爆发转让的，双方当事人应依法申请治理变换土地挂号。有限责任公司股权爆发转让的，无需治理变换土地挂号。若是以为股权爆发转让就必需治理变换土地挂号，那么，只要上市公司的股权因股票的买进卖出而爆发变换，领土资源主管部分就要凭证千变万化的股市来实时举行土地挂号，这显然是不可行的。
可是，关于合资企业来说，其转让股权时应治理土地挂号。这是由于，合资企业中股东转变的主要形式是退伙与入伙，股东转让股份的情形并未几见。合资的工业主要由合资人出资形成的工业和合资谋划积累的工业组成。合资人出资工业中，若以土地使用权出资的，出资人并不因出资行为而损失土地使用权，其使用权仍属于出资人，合资企业只享有使用和治理权。因此，对此类出资，在合资人转让其工业份额时，一样平常应治理土地使用权转让挂号。
区别四：爆发税费差别
土地使用权转让时，爆发的税费有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时，从税收上看，现阶段主要涉及企业所得税或小我私人所得税等。从外貌来看，似乎股权转让的税负显着低于土地使用权转让，可以规避土地增值税等。但深入剖析，由于股权转让不涉及拥有土地使用权的公司法人变换，土地使用权未爆发转移，而大大都公司特殊是房地产开发企业并不以拥有土地为目的，开发建设后一样平常要转让或支解转让房地产，此时，该公司必需缴纳土地增值税、印花税、营业税等，并且是以最终土地转让价钱与原取得土地的价钱差额盘算土地增值，以此计征土地增值税，该公司并不可真正规避土地增值税，从国家角度看，也并未流失税收收入。
区别五：适用执法差别
股权转让与土地使用权转让由差别的执法所调解。土地使用权转让受《土地治理法》、《都会房地产治理法》、《物权法》、《土地治理法实验条例》等一系列与土地使用权转让有关的执律例则所调解。这些执法、规则明确划定了土地使用权转让的看法、转让方法及转让条件。而股权转让则适用《公司法》、《证券法》等一系列有关规则。
从上述区别和实践来看，土地使用权转让和股权转让分属两个差别的领域。不可由于股权转让中的实体资产转让内在而认定规避了有关税费。任何税费的征收，都是对特定的生意营业而言，如增值税是针对销售货物和相关劳务征收，土地税收是针对土地生意营业或保有征收。而对虚拟资源的生意营业，无法划分什么是土地生意营业，什么是装备生意营业，什么是货物生意营业。
土地市场化是土地资源设置的生长偏向，从而土地使用权的转移是企业之间经常爆发的行为，以土地使用权转让的形式实验土地开发使用，和以公司股权转让的重组方法实现土地开发使用，对加速土地开发使用、提高土地使用效率都是有利的，是正当的方法，甚至是政策目的之所在。可是若是在转让历程中爆发了违法违规的土地用途变换等，则要受到有关执法的制裁，但这并不料味着对转让形式的否定。
目今，股权转让征象十分普遍，也简直保存着开发商恶意勾通，规避执法、牟取不法利益的问题。但我们不可由于个案否定市场化偏向，更要分清哪些是正当行为，哪些是违法行为。这就要增强对土地使用权转让和股权转让的研究，完善土地市场生意营业规则，完善股权转让相关税收政策，进一步规范国有土地使用权转让运动，而不是将股权转让与土地使用权转让混为一谈，云云，才华真正优化设置土地资源，提高土地使用效率。
泉源：领土资源报
