某房地产开发企业咨询：我公司有一块土地，地上妄想总修建面积1万平方米，其中6000平方米可以销售，4000平方米须矜持，增值税适用一样平常计税要领，在盘算增值税时，“当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积）×支付的土地价款”的公式中，分母是否可以凭证6000平方米来确定 ？照旧应凭证10000平方米确定呢?
《国家税务总局关于宣布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐〉的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）划定，房地产开发企业中的一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一样平常计税要领计税，凭证取得的所有价款和价外用度，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。销售额的盘算公式如下：
销售额＝（所有价款和价外用度－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）
当期允许扣除的土地价款凭证以下公式盘算：
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目修建面积，指当期举行乃岚申报的增值税销售额对应的修建面积。
房地产项目可供销售修建面积，指房地产项目可以出售的总修建面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的修建面积。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的通告》（国家税务总局通告2016年第86号）明确上述划定中的“当期销售房地产项目修建面积”“房地产项目可供销售修建面积”，是指计容积率地上修建面积，不包括地下车位修建面积。
该案例中“房地产项目可供销售修建面积”应为所有可售修建面积10000平方米，而非6000平方米，4000平方米矜持修建面积也属于可售修建面积，其未销售则对应的土地价款不得在盘算销售额时扣除。
泉源：中国税务报
作者：马荣生 石家庄市高新区国税局
