泉源: 中国青年报
“29家上市房地产企业拖欠土地增值税640亿元”是真是假
克日，状师李劲松在研究了多家上市房地产企业的年报之后得出结论，29家上市房地产企业拖欠土地增值税640亿元。 这一新闻在网上引起了轩然大波。
到现在为止，只有华远地产、万科对此举行了回应，两家公司的说法基本一致，他们以为李劲松误读了财务报表。不过，李劲松坚持自己的看法，“我着实是看不惯有些开发商得了自制还卖乖，他们没有依法推行他们的执法义务。”
被点名的这29家房地产企业是否真的拖欠了土地增值税？是否尚有更多的房地产企业也保存这样的行为？遗憾的是，只管这条新闻已经引发了社会关注，但现在国家税务部分尚未就此果真回应。
不过，若是将时间拉长会发明，土地增值税的征收多年来一直是一个争议重大的问题，税务部分与房地产企业之间已经博弈多年。
税务部分与房地产商掰腕子
土地增值税是对土地使用权转让及出售修建物时所爆发的价钱增值量征收的税种。凭证我国现在的税规则定，土地增值税接纳四级累进税率，最低一档的税率为30%，最高一档的税率为60%.也就是说，随着增值额在允许扣除的项目金额中所占比例的提高，税率一直提高。增值额未凌驾扣除项目金额50%的，税率为30% ；增值额凌驾扣除项目金额200%的，税率达60%.
在我国，这个税种最早泛起于1994年，昔时1月1日，《中华人民共和领土地增值税暂行条例》正式实验。
凭证这个条例，征收土地增值税是为了规范土地、房地产市场生意营业秩序，合理调理土地增值收益，维护国家权益。
1994年，我国的土地出让基本上还都是接纳划拨的方法，取得土地的企业、单位基本上没有几多拿地本钱，土地的增值收益相对较大。而在1992、1993年，我国部分地区一度泛起房地产泡沫，房地产投契情形严重，国家土地资金收益大宗流失�？梢运担飧鎏趵某鎏ㄕ俏伺ぷ飧鍪笔�。
四级累进税率的征收模式就是在这个条例中确定，并保存至今。条例划定，转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物并取得收入的单位和小我私人，均为土地增值税的纳税义务人，都应当缴纳土地增值税。
为了包管这个条例的落实，1994年1月1日，还出台了24条的实验细则，其中对怎样盘算增值额、怎样扣除用度、什么样的情形免征等等详细问题都做了详细划定。
“这个税种的起点是好的，政府试图通过税收的方法来规范土地市�。质档拇笄樾稳次薹ㄈ谜飧鏊爸值执锬康�。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，房地产企业自然不肯意缴纳这笔税款，想尽步伐买通政府枢纽。而对税务机关来说，这个税种的征收很是重大，导致征收不顺。
种种各样的避税步伐纷纷泛起。有的开发商将整块土地化成几小块，分期开发，一拖就是10年。由于开发周期越长越禁止易算清应税额度 ；有的开发商取得预售允许证多年，但捂盘惜售 ；有的开发商在项目竣事之后马上将公司作废，让税务部分找不到纳税人。
也许正是由于这些缘故原由，土地增值税的征收总额一直都不大，其在土地收益中的占比也一直很小。
这个问题也困扰着税务部分。
2006年12月尾，国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》，要求各地税务部分严酷举行土地增值税整理，好比划定对取得销售（预售）允许证满三年仍未销售完毕的房地产项目，要举行土地增值税的整理，而凭证土地增值税条例，房地产项目竣事之后才整理土地增值税。
2010年5月，国税总局再次发文，要求各地进一步做好土地增值税的整理事情，文件中再次增添对开发商避税的应对步伐。
国税总局两次发文都对市场造成了不小的震惊。也引来众多开发商的整体抗议。
2007年，上海一个房地产理事会曾上书上海市政府，对土地增值税整理事情提意见，以为是对房地产行业的重大攻击。
税务部分与房地产企业数次掰腕子，似乎并没有讨到几多自制。
2010年，曾有学者凭证财务部和国税总局的果真数据盘算出，近10年来天下已纳土地增值税税额仅占天下房地产开发企业销售额的1.29%.而开发商应缴的土地增值税额应占其楼盘销售收入的15%至30%.凭证这样的算法，天下游失的土地增值税高达数万亿元。
不过，这个算法并没有获得税务部分的一定，但税务部分至今也没有果真说明土地增值税事实是否足额征收。民众能看到的是，税务部分多次下文要求整理，但整理的效果怎样？现在还未看到果真的权威信息。
土地增值税的征收制度不健全
凭证土地增值税条例，这个税种最低税率30%，最高60%，是四级累进税率。但在各地的现实征收中，这个征收方法基本没有落实。
那么，各地是怎样征收土地增值税的？据一位业内人士先容，各地一样平常是按通俗住宅、非通俗住宅、别墅、度假村品级，按销售收入的1%~5%预征率举行预计征收。比及项目竣事后，再由开发商自查自补。很少听到有地方是严酷凭证四级累进税率举行土地增值税征收的。
一位证券剖析师先容，上市房地产企业基本上是凭证1%的预征率来计提土地增值税的。
“土地增值税的征收制度不健全，房地产开发周期一样平常都较量长，增值也是一直在转变的。”汪利娜告诉记者，地方税务部分很难征收这个税，最后就接纳预征的方法，在开发商立项的时间就预先算一个数，先征收一部分，然后等项目竣事了才整理。但开发商一直跟政府讨价还价。政府部分也是云云，在财务收入丰盈的时间就会让步，手头缺钱的时间就会让企业多交一些。
正是这种讨价还价，让土地增值税的征收酿成了一本糊涂账。在汪利娜看来，这中心有太多的误差可以钻，房地产企业究竟漏了几多土地增值税，可能税务部分自己都不清晰。
张开顺是北京致通振业税务师事务所的专业税务师，他为多家房地产企业举行过税务妄想培训。在他看来，造成土地增值税征收难题的主要缘故原由在于这个税种自己。
“这个税太过重大，不但对房地产企业来说重大，对税务部分来说同样重大。”张开顺说，房地产开发周期长，一样平常情形下3年都算快的，长的能有十几年。而土地增值税恰恰是要在整体项目竣事之后才华征收，在这时代，房价是在一直转变的，企业的本钱也在一直转变，要征收土地增值税，就要算清晰增值了几多，还要算清晰哪些本钱是应该扣除的。这样的事情需要专业的团队才有可能完成，一样平常的税务部分事情职员可能都弄不清晰。地方税务部分也没有精神去做这样的核算。
在另外一个层面，房地产企业一定是趋利的主体，自然就有避税的激动。
“房地产企业没有愿意足额缴纳土地增值税的，也没有哪家企业愿意早交税，都是拖到最后一刻才交。”张开顺说，若是严酷执行四级累进税率，土地增值税是一个很是厉害的税种，会对房地产企业的现金流造成重大影响。但大部分房地产企业都跟政府关系很好，许多房地产企业在项目竣事后尚有一部分土地增值税没有交。
虽然，也有企业被税务部分要求整理的。据张开顺先容，当税务部分着实算不清晰，而又坚持举行整理的时间，往往会凭证行业标准算出一个数字让企业交税，但这个数往往会导致企业喊冤，由于不知道是怎么算出来的。
有不少规模较小的房地产企业在遇到土地增值税整理的时间爽性选择跑路，让税务部分找不到。
“企业和税务部分对这个税种都很头疼，双方都以为别扭。”张开顺说，企业一定不肯多交税，税务部分要证实企业没有足额交税还需要拿出证据，费时艰辛。
土地增值税何去何从
状师李劲松点名29家房地产企业拖欠土地增值税后，多名专家都对此揭晓了看法，但至今没有人能够确切地判断这29家企业是否真的拖欠了巨额税款。
张开顺告诉记者，上市房地产企业果真的应交未交的土地增值税数目基本上都是各地税务部分默许的，若是税务部分以为这些企业有问题，完全可以凭证这些企业的年报要求企业交税，但现在看不到这种情形。
财经谈论员、注册税务师李宁对此有一个基本判断，那就是房地产企业在逃避社会责任。在李宁看来，近年来，针对房地产行业的税收，由于税种重大，加上房地产企业转动开发等特点，现实上许多房地产企业并未凭证税法的划定实现应缴尽缴，房地产企业偷逃税款征象较量普遍。这也是近年来房地产调控失败的一个因素。
在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，土地增值税整理与针对小我私人的二手房转让个税相似，划定早就有，但实验起来太过难题。
看起来，这似乎又是一个执行本钱很高的税收政策。那么，是继续这个税种的征收，照旧换个思绪、换个要领？
张开顺以为，“久远看，生怕土地增值税只是一个过渡期的税种，一定会被别的税种所取代。”记者 李松涛
