一、纳税人
1、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业 ，为增值税纳税人。
2、增值税纳税人分为一样平常纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额凌驾500万元(含本数)的为一样平常纳税人 ，未凌驾划定标准的纳税人为小规模纳税人。
二、征税规模
1、凭证《销售效劳、无形资产或者不动产注释》划定 ，房地工业主要涉及以下税目
(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等) ，适用租赁效劳税目中的不动产谋划租赁效劳税目和不动产融资租赁效劳税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2、不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售效劳或者无形资产：
(一)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人销售完全在境外爆发的效劳。
(二)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者小我私人向境内单位或者小我私人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财务部和国家税务总局划定的其他情形。
三、税率和征收率
1、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%
2、小规模纳税人销售、出租不动产 ，以及一样平常纳税人提供的可选择浅易计税要领的销售、出租不动工营业 ，征收率为5%。
3、境内的购置方为境外单位和小我私人扣缴增值税的 ，凭证适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言 ，一样平常纳税人适用增值税税率 ，其进项税额可以抵扣 ，而小规模纳税人适用增值税征收率 ，其进项税额不可以抵扣。
四、计税要领
1、基本划定
增值税的计税要领 ，包括一样平常计税要领和浅易计税要领。
一样平常纳税人爆发应税行为适用一样平常计税要领计税。一样平常纳税人爆发财务部和国家税务总局划定的特定应税行为 ，可以选择适用浅易计税要领计税 ，但一经选择 ，36个月内不得变换。
小规模纳税人爆发应税行为适用浅易计税要领计税。
2、一样平常计税要领的应纳税额
一样平常计税要领的应纳税额按以下公式盘算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时 ，其缺乏部分可以结转下期继续抵扣。
3、浅易计税要领的应纳税额
(一)浅易计税要领的应纳税额 ，是指凭证销售额和增值税征收率盘算的增值税额 ，不得抵扣进项税额。应纳税额盘算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)浅易计税要领的销售额不包括其应纳税额 ，纳税人接纳销售额和应纳税额合并定价要领的 ，凭证下列公式盘算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
五、销售额简直定
1、基本划定
纳税人爆发应税行为取得的所有价款和价外用度。财务部和国家税务总局尚有划定的除外。
价外用度 ，是指价外收取的种种性子的收费 ，但不包括以下项目：
(一)代为收取并切合本步伐第十条划定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款子。
2、详细要领
(一)房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目(选择浅易计税要领的房地产老项目除外) ，以取得的所有价款和价外用度 ，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目 ，是指《修建工程施工允许证》注明的条约开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人凭证上述划定从所有价款和价外用度中扣除的向政府支付的土地价款 ，以省级以上(含省级)财务部分监(印)制的财务票据为正当有用凭证。
(二)房地产开发企业中的一样平常纳税人 ，销售自行开发的房地产老项目 ，可以选择适用浅易计税要领凭证5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人 ，销售自行开发的房地产项目 ，凭证5%的征收率计税......
(四)房地产开发企业接纳预收款方法销售所开发的房地产项目 ，在收到预收款时凭证3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一样平常纳税人销售房地产老项目 ，适用一样平常计税要领计税的 ，应以取得的所有价款和价外用度 ，凭证3%的预征率在不动产所在地预缴税款后 ，向机构所在田主管税务机关举行乃岚申报。
3、试点前爆发的营业
(一)试点纳税人爆发应税行为 ，凭证国家有关营业税政谋划定差额征收营业税的 ，因取得的所有价款和价外用度缺乏以抵减允许扣除项目金额 ，阻止纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分 ，不得在盘算试点纳税人增值税应税销售额时抵减 ，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人爆发应税行为 ，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税 ，营改增试点后因爆发退款减除营业额的 ，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前爆发的应税行为 ，因税收检查等缘故原由需要补缴税款的 ，应凭证营业税政谋划定补缴营业税。
4、销售使用过的牢靠资产
一样平常纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的牢靠资产 ，凭证现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的牢靠资产 ，是指纳税人切合《试点实验步伐》第二十八条划定并凭证财务会计制度已经计提折旧的牢靠资产。
5、视同销售的处理
纳税人爆发应税行为价钱显着偏低或者偏高且不具有合理商业目的的 ，或者爆发单位或者个体工商户向其他单位或者小我私人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会民众为工具的除外) ，主管税务机关有权凭证下列顺序确定销售额：
(一)凭证纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。
(二)凭证其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。
(三)凭证组成计税价钱确定。组成计税价钱的公式为：
组成计税价钱=本钱×(1+本钱利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的 ，应当划分核算免税、减税项目的销售额;未划分核算的 ，不得免税、减税。
六、增值税进项税额抵扣
1、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不切合执法、行政规则或者国家税务总局有关划定的 ，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证 ，是指增值税专用发票、海关入口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的 ，应当具备书面条约、付款证实和境外单位的对账单或者发票。资料不全的 ，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2、准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控无邪车销售统一发票 ，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关入口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品 ，除取得增值税专用发票或者海关入口增值税专用缴款书外 ，凭证农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率盘算的进项税额。盘算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价 ，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和凭证划定缴纳的烟叶税。
购进农产品 ，凭证《农产品增值税进项税额审定扣除试点实验步伐》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者小我私人购进效劳、无形资产或者不动产 ，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3、不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于浅易计税要领计税项目、免征增值税项目、整体福利或者小我私人消耗的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。其中涉及的牢靠资产、无形资产、不动产 ，仅指专用于上述项目的牢靠资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的外交应酬消耗属于小我私人消耗。
(二)非正常损失的购进货物 ，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。
(三)非正常损失的在产品、产制品所耗用的购进货物(不包括牢靠资产)、加工修理修配劳务和交通运输效劳。
(四)非正常损失的不动产 ，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和修建效劳。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和修建效劳。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产 ，均属于不动产在建工程。
(六)购进的游客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、住民一样平常效劳和娱乐效劳。
(七)财务部和国家税务总局划定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物 ，是指组成不动产实体的质料和装备 ，包括修建装饰质料和给排水、采暖、卫生、透风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇装备及配套设施。
只有挂号为增值税一样平常纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
七、纳税所在
1、基本划定
属于牢靠业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者栖身地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在统一县(市)的 ，应当划分向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财务部和国家税务总局或者其授权的财务和税务机关批准 ，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于牢靠业户的试点纳税人 ，总分支机构不在统一县(市) ，但在统一省(自治区、直辖市、妄想单列市)规模内的 ，经省(自治区、直辖市、妄想单列市)财务厅(局)和国家税务局批准 ，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者栖身田主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
八、纳税义务爆发时间
1、纳税人销售、出租不动产 ，为爆发应税行为并收讫销售款子或者取得索取销售款子凭证确当天;先开具发票的 ，为开具发票确当天。
收讫销售款子 ，是指纳税人销售、出租不动产历程中或者完成后收到款子。
取得索取销售款子凭证确当天 ，是指书面条约确定的付款日期;未签署书面条约或者书面条约未确定付款日期的 ，为不动产权属变换确当天。
2、纳税人提供租赁效劳接纳预收款方法的 ，其纳税义务爆发时间为收到预收款确当天。
泉源：北京国税微信民众号
