国家税务总局宣布的《企业所得税税前扣除凭证治理步伐》（国家税务总局通告2018年第28号）对企业所得税税前扣除凭证问题作出了详细划定。房地产开发企业所得税盘算有其重大性 ，应怎样适用该通告归集税前扣除凭证呢？笔者以为须区脱离发产品完工前和完工后明确和税务处理 ，并应特殊注重破例情形。
开发产品完工前：税前扣除凭证仅需归集
《国家税务总局关于印发〈房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条划定 ，企业销售未完工开发产品取得的收入 ，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额 ，计入当期应纳税所得额�？⒉吠旯ず� ，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额 ，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 ，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。
房地产开发企业开发产品完工前 ，除其他营业支出、税金及附加、投资收益、时代用度和营业外支出等项目外 ，计税本钱无须思量税前扣除凭证问题�；峒拼矸矫� ，开发本钱爆发额凭证既定的会计科目归集即可。
开发产品完工后：税前扣除凭证应注重破例情形
国家税务总局通告2018年第28号划定 ，企业爆发支出 ，应取得税前扣除凭证 ，税前扣除凭证凭证泉源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证指企业自制用于本钱、用度、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当切合国家会计执法、规则等相关划定。外部凭证指企业爆发谋划运动和其他事项时 ，从其他单位、小我私人取得的用于证实其支出爆发的凭证 ，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财务票据、完税凭证、收款凭证和支解单等。
非增值税发票可税前扣除的破例情形
房地产项目开发周期长 ，营业重大 ，取得票据形式多样 ，开发产品完工后 ，无论会计处理方面是否结转收入和本钱 ，均应按划定结算计税本钱 ，计税本钱除应取得增值税发票外 ，尚有如下非增值税发票可税前扣除的破例情形。
一、向政府部分支付的土地价款 ，包括土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等应以取得的财务收条作为税前扣除凭证。
二、房地产开发企业在取得土地时向其他单位或小我私人支付的拆迁赔偿用度 ，应以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁赔偿用度凭证等能够证实拆迁赔偿用度真实性的质料作为税前扣除凭证。按划定属于增值税应税项目的应以增值税发票作为税前扣除凭证。
三、房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的 ，安顿用房视同销售处理 ，并同时将视同销售收入确以为房地产开发项目的拆迁赔偿费 ，此时确认的拆迁赔偿费可自制内部凭证作为税前扣除凭证。
四、营改增前接受国有土地使用权、地上的修建物及其附着物（以下称房地产）投资入股 ，应以投资协议、房地产评估证实作为税前扣除凭证。若营改增后接受房地产投资入股 ，则应以增值税发票作为税前扣除凭证。
五、法院讯断书、裁定书、调解书 ，以及仲裁裁决书、公证债权文书等也可作为税前扣除凭证。例如 ，A公司谋划不善濒临休业倒闭 ，经法院裁定该公司房地产归B公司所有 ，A公司无法出具发票 ，此时法院裁定书即可作为税前扣除凭证。
六、企业在昔时度企业所得税规则定的汇算清缴期竣事前尚未取得发票的预提用度。国税发〔2009〕31号文件第三十二条划定 ，除以下几项预提（应付）用度外 ，计税本钱均应为现实爆发的本钱。
（一）出包工程未最终治理结算而未取得全额发票的 ，在证实资料充分的条件下 ，其发票缺乏金额可以预提 ，但最高不得凌驾条约总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未制作或尚未完工的 ，可按预算造价合理预提制作用度。此类公共配套设施必需切合已在售房条约、协议或广告、模子中明确允许制作且不可作废 ，或凭证执律例则划定必需配套制作的条件。
（三）应向政贵寓交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度可以按划定预提。物业完善用度指按划定应由企业肩负的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金。
七、企业与其他企业（包括关联企业）、小我私人在境内配合接受应纳增值税劳务（以下简称“应税劳务”）爆发的支出 ，接纳分摊方法的 ，应当凭证自力生意营业原则分摊 ，企业以发票和支解单作为税前扣除凭证 ，配合接受应税劳务的其他企业以企业开具的支解单作为税前扣除凭证。
企业与其他企业、小我私人在境内配合接受非应税劳务爆发的支出 ，接纳分摊方法的 ，企业以发票外的其他外部凭证和支解单作为税前扣除凭证 ，配合接受非应税劳务的其他企业以企业开具的支解单作为税前扣除凭证。例如 ，C公司和D公司配合以招拍挂方法取得某国有土地使用权 ，但取得外部凭证仰面可能为双方共著名称或只有一家公司名称 ，此时外部凭证和支解单就是税前扣除凭证最好的证实。
八、房地产开发企业租用（包括企业作为简单承租方租用）办公、生产用房等资产爆发的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视和网络等用度 ，出租方作为应税项目开具发票的 ，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方接纳分摊方法的 ，房地产开发企业可以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。例如 ，E房地产开发企业租用自然人老王衡宇作为外地项目部暂时办公使用 ，该衡宇水、电、气、网络等户头均在老王名下 ，老王无法为该企业开具发票 ，此时以老王名义现实缴纳的用度票据也可作为税前扣除凭证。
九、房地产开发企业支付业主违约金 ，需要代扣代缴小我私人所得税的 ，应以用度支付及完税证实作为税前扣除凭证 ，无须代扣代缴小我私人所得税的 ，用度支付证实及收款人身份证实作为税前扣除凭证。例如 ，房地产开发企业未协调好与按揭银行的关系造成购房人不可按条约约定办妥按揭贷款手续无法购房 ，房地产开发企业所支付的违约金应代扣代缴小我私人所得税。房地产开发企业因延期交房支付给购房人的赔偿金和因衡宇质量问题支付给客户的赔偿金则不需要代扣代缴小我私人所得税。
十、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地增值税盘算时不得扣除 ，可是可以作为企业所得税税前扣除凭证。
泉源：中国税务报 作者：刘丽娟 樊剑英
