房地产开发纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，凭证相关划定要预缴增值税和预征土地增值税，但二者在政策和操作上保存较多差别。
预售时的差别
首先是预缴（征）计税依据的差别。增值税预缴方面，凭证《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐》（国家税务总局通告2016年第18号）划定，房地产开发纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时凭证3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，则预缴计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。
而凭证《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年70号）划定，房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目的，可凭证以下要领盘算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
团结应预缴增值税税款的盘算公式，关于浅易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%；关于一样平常项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+10%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。
例如， A房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款，接纳浅易计税，此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷（1+5%）]，土地增值税预征依据为10.2亿元（10.5-0.3），响应预缴增值税0.3亿元（10×3%），预征土地增值税0.306亿元（10.2×3%）。
其次是预缴（征）规模的差别。增值税方面，只要是接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，均需预缴增值税。关于土地增值税，凭证《土地增值税暂行条例实验细则》第十六条划定，纳税人在项目所有完工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及本钱确定或其他缘故原由，而无法据以盘算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目所有完工、治理结算后再举行整理，多退少补，详细步伐由各地税务部分凭证外地情形制订。
最后是预缴（征）率的差别。接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，预缴增值税的预缴率一律为3%。土地增值税预征率则并不唯一，保存地区和差别类型房地产之间的差别。《国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》（国税发〔2010〕53号）要求科学合理制订预征率，除包管性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要凭证差别类型房地产确定适当的预征率。
交房时的差别
预缴增值税的房地产应按适用税率或征收率盘算当期应纳税额，抵减已预缴税款后申报纳税，此时盘算当期应纳税额的计税依据与预缴增值税的预缴计税依据是一致的。
如上例，在交房时增值税应纳税额0.5亿元[10.5÷（1+5%）×5%]，抵减预缴增值税0.3亿元，补缴应纳税额0.2亿元（0.5-0.3），计税依据和预缴计税依据均为10亿元。
因增值税已经确认收入，故此时原先的预收款10.5亿元中，已经含了0.5亿元的增值税。凭证《财务部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税小我私人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）及国家税务总局2016年70号通告文件划定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。就上例而言，在交房时点，原土地增值税预征依据含了0.2亿元的增值税，理应把此部分增值税从预征依据中剔除，也就是说要对土地增值税预征收入举行调解或举行负数申报。虽然在税务部分未对此予以明确之前，纳税人应审慎合规操作。
整理后的差别
土地增值税实验先预征后整理的制度，整理后预缴增值税与预征土地增值税的差别主要有两方面：
第一，“多退少补”划定差别。《土地增值税暂行条例实验细则》明确，整理后多退少补，即预征土地增值税凌驾整理应纳税额的，可以退税。关于增值税预缴税款，国家税务总局通告2016年第18号仅是划定未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，但没有划定可以退税。关于预缴（征）性子的税款，从原理来讲更多的属于纳税人在最终应纳税额不确定的情形下思量税款入库平衡预先缴纳的税款，应允许纳税人“多退”，在保存预缴（征）税款的税种中如土地增值税、企业所得税等税种中也是接纳这种“多退少补”的方法，建议税务部分应允许纳税人“多退”。
第二，预缴（征）阻止限期差别。关于增值税，是否预缴与接纳的销售形式有关，只要接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，就需要预缴，与房地产是期房照旧现房无关。土地增值税整理后由于本钱等已经确定，已不保存预征的基础，以是整理后的收入一样平常都要求直接纳税申报，不再预征土地增值税。
泉源：中国税务报
