房地产开发谋划营业包括土地的开发 ，制作、销售住宅、商业用房以及其他修建物、附着物、配套设施等开发产品。
一、适用报表类型
房地产开发企业不得事先确定按审定征收方法举行征管。
2019年度汇算清缴时应填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类 ，2017年版）》（2019年修订）
二、销售收入的税务处理
（一）房地产开发企业的销售收入规模包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入
《国家税务总局关于印发〈房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条划定 ，企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入 ，应确以为销售收入的实现。
房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已最先 ，完工后还会继续 ，直至所有开发产品售完为止。凭证税规则定关于企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》取得的收入 ，无论会计核算时是作为预收账款 ，照旧直接确认销售收入 ，均属于房地产开发企业取得的销售收入规模 ，应凭证税规则定盘算应纳税所得额。
（二）预售收入计税毛利额的盘算及申报
企业销售未完工开发产品取得的预售收入 ，在年度纳税申报时 ，应先凭证划定的预计计税毛利率盘算出预计毛利额 ，通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业纳税调解明细表》、A105000《纳税调解项目明细表》等相关附表举行乃岚调解 ，计入当期应纳税所得额。
深圳市销售未完工开发产品计税毛利率2019年度执行标准如下：
属于经济适用房、限价房和危改房开发项目为3%；属于其他开发项目 ，位于原经济特区内为20% ，位于原经济特区外为15%。
第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品 ，会计核算未举行收入确认的销售收入金额。
第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按深圳市预计计税毛利率执行标准盘算的金额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
（三）预计毛利额（利润）可扣除税金及附加
企业爆发的税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。企业销售未完工产品按预售收入预征缴纳 ，且在会计核算中未计入当期损益的税金及附加和土地增值税 ，应通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业纳税调解明细表》响应栏次举行税前扣除的纳税调解。
第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定营业盘算的纳税调解额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入 ，按税收划定盘算的纳税调解额。第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
表内关系：第22行＝第24行-25行。
第25行“3.现实爆发的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品现实爆发的税金及附加、土地增值税 ，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
（四）开发产品完工年度结转此前已申报纳税的预计毛利额
开发产品完工年度 ，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额 ，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 ，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。
企业通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业的纳税调解明细表》对应栏次 ，对此前已申报纳税的预计毛利额举行结转 ，实现将企业会计利润总额中已申报确认的现实毛利额与转回的预计毛利额之间的差额 ，计入昔时度应纳税所得额。
第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定营业盘算的纳税调解额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品 ，按税收划定盘算的纳税调解额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
表内关系：第26行＝第28行-29行。
第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品 ，此前年度已按预计毛利额征收所得税 ，今年度结转为完工产品 ，会计上切合收入确认条件 ，昔时会计核算确认的销售收入金额。
第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品 ，此前年度已按预计毛利额征收所得税 ，今年结转完工产品 ，会计核算确以为销售收入 ，转回原按税收划定预计计税毛利率盘算的金额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
第29行“3.转回现实爆发的税金及附加、土地增值税”：填报房地产企业销售的未完工产品结转完工产品后 ，会计核算确以为销售收入 ，同时将对应现实爆发的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
（五）房地产开发企业特定营业纳税调解额的综合盘算与申报
实务中 ，房地产开发企业可能会保存多个项目先后开发的情形 ，由于差别项目的完工进度差别 ，在一个纳税年度内 ，可能既需要对完工前取得预售收入盘算纳税调增金额 ，又需要结转以前年度预售收入盘算纳税调减金额 ，相关特定营业纳税调解额的综合盘算可通过同步填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业的纳税调解明细表》对应栏次完成。
第21行“三、房地产开发企业特定营业盘算的纳税调解额”：填报房地产企业爆发销售未完工产品、未完工产品结转完工产品营业 ，凭证税收划定盘算的特定营业的纳税调解额。第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
表内关系：
第21行＝第22行-26行
表间关系：
表A105010第21行第1列＝表A105000第40行第2列。
表A105010若第21行第2列≥0 ，第21行第2列=表A105000第40行第3列；若第21行第2列＜0 ，第21行第2列的绝对值＝表A105000第40行第4列。
（六）开发产品完工后现实利润额简直认及申报
企业开发产品完工后将预售收入结转确以为销售收入以及销售完工开发产品 ，在会计处理时已体现在主营营业收入、主营营业本钱中 ，响应销售收入的现实利润额已计入会计利润总额 ，税会处理无差别 ，不需要举行乃岚调解。填表时应直接填入A101010《一样平常企业收入明细表》、A102010《一样平常企业本钱支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次。
（七）视同销售收入（或利润）简直认及申报
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和小我私人的非钱币性资产等行为 ，应视同销售 ，于开发产品所有权或使用权转移 ，或于现实取得利益权力时确认收入(或利润)的实现。
企业确认视同销售收入（或利润）的要领温顺序为：
（1）按本企业近期或今年度最近月份同类开发产品市场销售价钱确定；
（2）由主管税务机关参照外地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的本钱利润率确定。其中2019年度开发项目位于原深圳经济特区内暂按20% ，位于原深圳经济特区外暂按15%。
企业爆发视同销售营业 ，应按以下要领举行乃岚申报处理。
在会计处理时凡已体现在主营营业收入、其他营业收入或营业外收入中的 ，相关营业所得已计入会计利润总额 ，税务处理时不必再视同销售。年度纳税申报时 ，直接按会计核算效果填入A101010《一样平常企业收入明细表》、A102010《一样平常企业本钱支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次 ，无需举行乃岚调解；
在会计处理时凡未作收入处理、未计入当期损益的 ，凭证税规则定应作为视同销售处理的 ，需填报企业所得税年度纳税申报表A105010《视同销售和房地产开发企业特定营业纳税调解明细表》第一部分“一、视同销售（营业）收入”和第二部分“二、视同销售（营业）本钱”相关行次、A105000《纳税调解项目明细表》第2行“视同销售收入”和第13行“视同销售本钱”等相关行次举行上述营业的纳税调解。
第1行“一、视同销售收入”：填报会计处理不确认销售收入 ，而税收划定确以为应税收入的金额 ，本行为第2行至第10行小计数。第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调解金额”即是第1列“税收金额”。
第11行“二、视同销售本钱”：填报会计处理不确认销售收入 ，税收划定确以为应税收入对应的视同销售本钱金额。本行为第12行至第20行小计数。第1列“税收金额”填报予以税前扣除的视同销售本钱金额；将第1列税收金额以负数形式填报第2列“纳税调解金额”。
视同销售本钱应凭证视同销售可售面积和可售面积单位工程本钱盘算确认。其中：
可售面积单位工程本钱＝本钱工具总本钱÷本钱工具总可售面积
视同销售本钱＝视同销售可售面积×可售面积单位工程本钱
三、本钱用度的税务处理
（一）可以税前扣除的本钱用度
企业现实爆发的与取得收入有关的、合理的支出 ，包括本钱、用度、税金、损失和其他支出 ，准予在盘算应纳税所得额时扣除。
企业在举行本钱、用度的核算与扣除时 ，必需按划定区分时代用度和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。
企业爆发的时代用度、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。
（二）乞贷用度应区分收益性支出和资天性支出举行税务处理
企业为制作开发产品借入资金而爆发的切合税收划定的乞贷用度 ，可按企业会计准则的划定举行归集和分派 ，其中属于财务用度性子的乞贷用度 ，可直接在税前扣除；切合资源化条件的 ，应计入相关资产本钱 ，不得在爆发当期直接扣除。
企业集团或其成员企业统一直金融机构乞贷分摊集团内部其他成员企业使用的 ，借入方凡能出具从金融机构取得乞贷的证实文件 ，可以在使用乞贷的企业间合理的分摊利息用度 ，使用乞贷的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
（三）预售收入可作为盘算营业招待费、广告费和宣传费的基数
企业爆发的与生产谋划运动有关的营业招待费支出 ，凭证爆发额的60%扣除 ，但最高不得凌驾昔时销售(营业)收入的5‰。
企业爆发的切合条件的广告费和营业宣传费支出 ，除国务院财务、税务主管部分尚有划定外 ，不凌驾昔时销售(营业)收入15%的部分 ，准予扣除;凌驾部分 ，准予在以后纳税年度结转扣除。
企业所得税年度纳税申报时 ，预售收入可作为盘算营业招待费、广告费和宣传费的基数。但需要注重 ，在开发产品完工年度盘算基数的盘算时 ，应响应冲减当期主营营业收入中已包括的未完工产品转完工产品确认的收入。房地产开发企业作为盘算营业招待费、广告费和营业宣传费等用度扣除限额盘算基数的销售（营业收入）的盘算公式为：
昔时主营营业收入+其他营业收入+视同销售收入+销售未完工开发产品取得的收入-未完工产品转完工产品收入
（四）未整理项目自行预提的土地增值税不得税前扣除
企业在土地增值税整理前接纳预征方法缴纳入库的土地增值税 ，属于当期现实爆发的税金准予税前扣除。企业依据财务会计制度对未整理项目自行预提的土地增值税因未现实爆发不得在盘算应纳税所得额时扣除 ，应作为税会差别在响应年度全额举行乃岚调增。
四、开发产品已完工的界定及税务处理
（一）开发产品已完工的界定条件
除土地开发之外 ，其他开发产品切合下列条件之一的 ，应视为已经完工：
1. 开发产品完工证实质料已报房地产治理部分备案。
2. 开发产品已最先投入使用。
3. 开发产品已取得了初始产权证实。
房地产开发企业制作、开发的开发产品 ，无论工程质量是否通过验收及格 ，或是否治理完工（完工）备案手续以及会计决算手续 ，当企业最先治理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已最先现实投入使用时 ，为开发产品最先投入使用 ，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按划定实时结算开发产品计税本钱 ，并盘算企业昔时度应纳税所得额。
（二）开发产品完工年度须要的税务处理
开发产品完工以后 ，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日 ，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按划定结算计税本钱 ，主管税务机关有权确定或审定其计税本钱 ，据此举行乃岚调解 ，并按《中华人民共和国税收征收治理法》的有关划定对其举行处理。
企业在结算计税本钱时着实际爆发的支出应当取得但未取得正当凭证的 ，不得计入计税本钱 ，待现实取得正当凭证时 ，再按划定计入计税本钱。
除以下几项预提（应付）用度外 ，计税本钱均应为现实爆发的本钱。
1.出包工程未最终治理结算而未取得全额发票的 ，在证实资料充分的条件下 ，其发票缺乏金额可以预提 ，但最高不得凌驾条约总金额的10%。
2.公共配套设施尚未制作或尚未完工的 ，可按预算造价合理预提制作用度。此类公共配套设施必需切合已在售房条约、协议或广告、模子中明确允许制作且不可作废 ，或凭证执律例则划定必需配套制作的条件。
3.应向政贵寓交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度可以按划定预提。物业完善用度是指按划定应由企业肩负的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金。
五、关于以前年度亏损填补问题
（一）预售阶段可以填补以前年度亏损
企业纳税年度爆发的亏损 ，准予向以后年度结转 ，用以后年度的所得填补 ，但结转年限最长不得凌驾五年。
所称亏损 ，是指企业遵照企业所得税法和本条例的划定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。企业预售阶段可以填补以前年度亏损。
（二）税务机关检查调增的应纳税所得额可以填补以前年度亏损
税务机关对企业以前年度纳税情形举行检查时调增的应纳税所得额 ，凡企业以前年度爆发亏损、且该亏损属于企业所得税规则定允许填补的 ，应允许调增的应纳税所得额填补该亏损。填补该亏损后仍有余额的 ，凭证企业所得税规则定盘算缴纳企业所得税。对检查调增的应纳税所得额应凭证其情节 ，遵照《中华人民共和国税收征收治理法》有关划定举行处理或处分。
泉源：深圳税务
