实务中，不少房地产开发企业通过预售方法举行房地产项目销售，但在企业所得税、增值税和土地增值税的盘算上，经常泛起问题。国家税务总局温州市税务局第一税务分局在对M企业开展税务危害应对时发明，其在预收房款历程中，保存三个常见且典范的税务危害点。
案例：
M房地产开发企业，为增值税一样平常纳税人，其开发的A项目2019年4月最先建设，2019年10月取得商品房预售允许证，项目尚未完工。2020年，M企业共取得A项目预售房款22236万元，已申报缴纳响应增值税。已知该企业适用土地增值税预征率2%，企业所得税计税毛利率10%。
危害一：预收款未实时确认收入
M企业2020年度所收取的22236万元预售房款，均在“预收账款”科目下核算，已选择按“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税不征税发票，并申报缴纳响应增值税。税务职员发明，企业“其他应付款”科目下，还另外挂账2019年10月以前取得的至心金1964万元。
凭证《国家税务总局关于宣布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐〉的通告》（国家税务总局通告2016年第18号）划定，一样平常纳税人接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，凭证3%的预征率预缴增值税。
实务中，房地产开发企业预售房产，在收取房款前，一样平常会收到购房者的定金、订金、至心金和认购金等款子。从执法意义来剖析，定金具有担保作用，条约双方均受执法限制；订金、至心金、认购金均非执法看法，一样平常为房地产开发企业取得预售允许证前，因无法签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》，而向购房意向人收取的非正式约定款子。
现在，这些款子中，哪些属于预收款，相关税收政策并没有作出详细划定。不过，团结这些款子的执法意义，及各地税务机关执行口径来看，较量一致的看法是：房地产企业收取的定金应视为预收款子，而至心金、订金、认购金等则不应视为预收款子。
税务职员进一步核实发明，M企业在“其他应付款”科目下核算的至心金所对应的意向人，均已于2019年10月与企业签署了正式的《房地产预售条约》，条约中约定，以至心金冲抵购房款。据此，M企业在2019年10月以前，不需要就至心金申报纳税，但2019年10月条约签署后，至心金已自动转为购房人预付款。因此，M企业2019年度少计收入1964万元，应补缴2019年度增值税、土地增值税和企业所得税等相关税金，并按划定缴纳滞纳金。
危害二：土地增值税预缴缺乏
关于M企业2020年度取得预售房款22236万元，税务职员发明，2020年度，企业接纳“不含税收入=预售房款÷（1+9%）”的公式，盘算出不含税收入20400万元，并据此盘算、申报缴纳了土地增值税408万元。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》（国家税务总局通告2016年第70号）划定，适用增值税一样平常计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目的，可凭证以下要领盘算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据＝预收款-应预缴增值税税款。
因房地产开发项目在未完工产品预售阶段所收取的款子，尚未抵达增值税纳税义务爆发条件，相关款子作为预收款，仅须预缴增值税。因此，对房地产企业来说，土地增值税预缴的计征依据，有且只有两个选择：要么按预收款全额确定，要么按预收款减去増值税预缴税额确定。
上述案例中，M企业A项目2020年度土地增值税预缴计征依据，要么是22236万元，要么是21624万元〔22236-22236÷（1+9%）×3%〕，两者均高于其现在确认的20400万元。因此，M企业保存2020年度土地增值税预缴税款缺乏的危害。对M企业而言，接纳“预收款——应预缴增值税税款”作为土地增值税的预缴计征依据，更有利于其减轻前期资金压力。因此，M企业应申报缴纳2020年度土地增值税预缴税款432.48万元（21624×2%）。
危害三：所得税应税收入确认缺乏额
关于A项目2020年度所收取的22236万元，M企业在2020年第四序度《企业所得税季度预缴纳税申报表》第4行“加：特定营业盘算的应纳税所得额”栏次中，填报今年累计数1558.56万元，盘算公式为1558.56万元〔22236÷（1+9%）×10%-（408+73.44）〕，其中，408万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。税务职员发明，该项目已签署的《房地产预售条约》中，约定2020年度应收预售房款合计数应为23980万元，尚有1744万元预售房款未按约定取得。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐〉的通知》（国税发〔2009〕31号）划定，企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确以为销售收入的实现。接纳分期收款方法销售开发产品的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在现实付款日确认收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
凭证上述划定，确认企业所得税应税收入的判断标准，与增值税及土地增值税有所差别。增值税及土地增值税强调“预收款”，而企业所得税强调的是“条约或协议约定的价款和付款日”。因此，M企业在季度申报企业所得税时，应按《房地产预售条约》所约定的2020年度应收合计数23980万元确认应税所得。以现实收到的预收款总额确认应税所得，保存未足额确认的危害。
M企业应更正申报其2020年第四序度《企业所得税季度预缴纳税申报表》，将第4行“加：特定营业盘算的应纳税所得额”栏次的数据修改为1694.08万元，盘算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48万元为土地增值税预缴税额，73.44万元为附加税费。
对房地产开发企业来说，凭证条约约定收取了房款但尚未治理产权变换前，因企业缘故原由或购房人缘故原由需要扫除条约的，在签署相关协议、退回响应款子、开具增值税红字发票，相关账务处理红字冲销、相关税种更正申报后，应实时向税务机关申请退回相关税款。
泉源：中国税务报
