粤注协〔2022〕190号
各会计师事务所：
近年来，受房地产市场宏观调控及相关政策影响，房地产行业泛起周期性转变，部分房地产企业信用危害、谋划危害和财务状态危害袒露。为提高会计师事务所执行房地产企业审计营业的执业质量，提防执业危害，广东省注册会计师协会专业指导委员会提醒如下：
危害提醒1：重点关注收入确认领域保存的重大错报危害。
中国注册会计师审计准则要求注册会计师在识别和评估与收入确认相关的重大错报危害时，可以思量基于收入确认保存舞弊危害的假定，识别哪些类型的收入、生意营业或认定可能导致舞弊危害。收入是审计的高危害领域，详细在房地产企业审计中，注册会计师应关注以下内容并实验有用的应对步伐。
(一)关注收入确认的舞弊危害
近年来，受政策调控影响，房地产行业集中爆发流动性� ；�，大中型房地产企业谋划、融资压力及业绩审核压力增大 ；注册会计师应关注被审计单位是否保存高估或提前确认收入的舞弊危害。实地相识被审计单位项目开发的基本情形、销售模式和营业流程、收入确认的详细原则等事项。尤其应关注房地产企业是否保存为虚增收入而举行的虚伪或不真实销售，如生意营业计划、条件和价钱以及商业逻辑是否合理 ；是否属于关联生意营业 ；生意营业资金的划转、生意营业手续的治理、产权的过户等是否切合条约约定 ；期后是否保存退房或其他争议及诉讼事项等。
(二)关注收入确认的准确性
收入确认应当在客户取得相关商品或效劳的控制权时确认。详细到商品房销售营业，判断控制权转移时点，注册会计师应关注项目是否完工备案验收通过、是否抵达条约约定的可交付状态以及客户是否已接受商品房，如条约约定的寄发交付通知、签收收房确认书等。注册会计师应综合思量财务信息以及非财务指标等多项因素判断收入确认的条件是否知足，包括项目销售是否已取得预售允许证、销售备案等相关文件 ；房产销售是否保存违规操作 ；是否保存如延期交楼等可能无法推行条约情形或者因按揭断供等导致房地产企业需肩负其担保责任的危害 ；相关营业数据是否与财务数据相匹配，如销售署理机构的销控数据、物业交房或入住信息数据等 ；网上挂号信息是否与营业数据及财务数据相匹配等。在对中小型房地产企业审计历程中，应重点关注其收入确认的合规性。
危害提醒2：重点关注存货可变现净值的评估及相关要害参数预计的合理性。
受房地产市场宏观调控及相关政策影响，海内部分地区房地产市场泛起价钱波动或滞销征象。房地产行业保存存货制作周期较长、制作历程中的存货不易随时变现等特殊性，进一步增添了存货价值随市场波动的危害。
注册会计师应关注房地产宏观调控政策和开发项目所在地区的限价政策以及房地产市场行情等信息，凭证被审计单位自身的转变举行行业对标，并对包括毛利率、净利率、存货周转率、现房库存占比等主要指标举行剖析，识别并思量被审计单位是否凭证《企业会计准则第1号——存货》的相关划定足额、实时计提存货减价准备。注册会计师应关注被审计单位在资产欠债表日对存货可变现净值的评估及相关要害参数的预计是否合理，包括但不限于：
(一)关注被审计单位所预计的销售房地产存货的预计售价是否合理，是否充分思量下列相关信息
1.项目所在地泛起多家房企打折销售征象，房地产市场价钱预期大幅下降 ；
2.项目开发泛因由资金周转或其他缘故原由造成的非正常歇工或已形成烂尾 ；
3.所开发项目销售进度远未抵达预期或较恒久处于滞销 ；
4.开发项目进入司法程序，被强制拍卖或清盘等。
(二)被审计单位在预计开发中物业至完工时预计将要爆发的本钱及可变销售开支等自己保存不确定性或主观性的指标时，是否充分思量下列相关信息
1.项目制作开发进度以及是否保存因工期延伸导致本钱增添;
2.在偕行业均大力去库存的情形下，因被审计单位加大推广力度而导致销售用度不降反升的情形，从而对存货减价金额的预计爆发影响。
别的，关于被审计单位对存货减价准备的预计，注册会计师除关注是否保存减价准备计提缺乏、不实时的情形外，还应关注被审计单位是否保存在业绩亏损年度空降巨额存货减价准备，借机举行盈余治理的情形。
危害提醒3：重点关注财务报表合并规模的准确性。
房地产企业出于降低资产欠债率、获得融资或改善主营营业收入、净利润等盈利指标等目的，保存通过股权投资架构设置、条约条款安排等方法改变财务报表合并规模的可能。注册会计师在审计历程中应坚持合理职业嫌疑，执行包括询问被审计单位及被投资单位相关职员，审查聚会会议纪要、条约等程序相识被投资单位设立的商业配景和商业目的，凭证实质重于形式原则对参股公司股权投资条约中� ；ば蕴蹩詈褪抵市蕴蹩罹傩信卸�，并制订有用的应对步伐判断合并规模的准确性。提防以下涉及合并报表规模的问题：
(一)直接和间接持有被投资单位50%以上股份，经判断拥有控制权但未纳入合并规模。
(二)仅以签署一致行动协议或其他表决权委托、受托谋划协议等个体事实为依据做出判断，随意改变合并规模。
(三)设立结构化主体，凭证需要设计投资协议，改变合并规模。
(四)表决权比例未爆发转变或爆发细小转变，仅通过修改公司章程部分条款或调解董事会席位占比，随意改变合并规模。
关于通过类似上述特殊生意营业安排改变合并规模的情形，注册会计师应凭证《企业会计准则第33号——合并财务报表》关于控制的界说和原则，综合思量所有相关事实和情形，凭证控制界说的三项要素举行实质判断。
危害提醒4：重点关注房地产企业融资泉源及其合规性、乞贷用度核算的准确性以及利息用度资源化处理的适当性。
房地产开发是资金麋集型营业，当房地产开刊行业融资渠道受限，资金回笼缓慢，部分房地产开发企业爆发债务� ；�，导致项目施工希望放慢，延期交付，甚至恒久歇工，为了保交楼可能接纳重大的融资方法获取项目开发资金。
注册会计师应关注房地产企业融资泉源及其合规性、乞贷用度核算的准确性以及利息用度资源化处理的适当性等事项并制订有用的应对步伐。
(一)关注房地产企业融资泉源及其合规性
房地产开刊行业的常见融资方法有银行贷款、债券融资、股权融资、融资租赁、信托融资、相助开发、挂靠谋划以及民间借贷等。注册会计师应特殊关注包括相助开发、挂靠谋划以及民间借贷等融资模式，剖析着实质，须要时征询状师的专业意见相识其合规性。
别的，受房地产市场调控政策影响，企业直接申请房地产开发贷款的难度较大，房地产企业可能泛起通过关联偏向金融机构融资，再无息或低息提供应房地产开发项目使用的情形。注册会计师应关注关联方将外部乞贷变相提供房地产开发项目使用是否违反乞贷用途的约定，从而导致触发潜在的债务违约条款，进一步加剧房地产企业流动性危害 ；以及当关联偏向房地产企业提供无息或低息贷款时，需要思量关联方定价是否公允以及潜在的税务影响。
(二)关注乞贷用度金额的准确性
被审计单位多项目同时开发或分期开发时，注册会计师应关注乞贷分类是否准确、乞贷用度的盘算与分摊是否适当。将指定项目的专门乞贷，所有或部分用于非指定的其他项目，违反了专门乞贷的划定，需评估可能保存的执法效果及响应的财务影响。别的，该部分乞贷挪用部分的乞贷应当视统一样平常乞贷，核算乞贷用度。关于分期开发项目或者同时开发多个项目的，爆发的一样平常乞贷用度应当凭证各个项目的资源化时代，团结企业资金的现实使用和治理情形，凭证现实的累计资产支出加权平均数核算应举行乞贷用度资源化的金额。
(三)关注乞贷用度资源化的时代和规模
受房地产市场影响，部分房地产开发企业保存土地囤积，推迟或暂�？⒌那樾�，注册会计师应关注企业是否持有未开发土地及其持有目的，其购置土地资金对应的乞贷用度是否资源化。一方面，应关注外地羁厦魅政策和土地转让条约是否要求房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地，应关注房地产企业乞贷购地的合规性危害。另一方面，若是持有目的为出租或后续转让，应视详细情形，剖析其购地乞贷的利息用度是否可以资源化。别的，注册会计师还应关注房地产开发企业是否保存将逾期还款罚息资源化的情形。关于因逾期还款爆发的罚息支出，属于企业资金周转不当而特殊肩负的本钱用度不知足资源化条件。
房地产开发企业可能因资金链断裂、工程质量纠纷、清静事故、工程质料供应缺乏、拉闸限电、施工方拖欠农民工人为引发劳务纠纷等缘故原由导致待开发土地闲置、项目开发非正常中止的情形，注册会计师可以通过实地视察施工进度，获取工程监理纪录等支持性文件判断项目开发是否保存非正常中止情形，以及是否保存应当暂停资源化的情形。要特殊关注房地产企业是否保存已抵达预售条件、已现实开发完成、开发项目各部分划分完工的，部分项目已实质完工等情形，通过检查项目监理报告、验收报告、以及现场视察开发项目，判断房地产企业是否实时阻止乞贷用度资源化。
别的，房地产企业接受金融机构贷款效劳时，可能需要提前预付利息或者一次性向贷款方支付投融资照料费、手续费、咨询费等用度，注册会计师应关注相关乞贷辅助用度是否凭证《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的划定，凭证现实利率法所确定的金融欠债生意营业用度对每期利息用度举行调解。
危害提醒5：凭证实质重于形式原则对权益与债务的分类举行判断。
在房地产行业信贷收紧情形下，权益与欠债的准确分类保存一定难题，房地产行业保存“明为股权实为债权”、“明为投资实为借贷”、“明为买房实为借贷”、“明为联营实为借贷”等征象，通过“明”和“实”的转换，房地产开发企业在实现融资目的的同时调解资产欠债率，而出借人在包管权益条件下既借出了资金，又能获得稳固收益。在降杠杆、去影子银行的大配景下，明股拭魅债的做法对房地产企业权益与债务的准确分类及现实资产欠债率的盘算带来了更高的磨练。
注册会计师在审计历程中应坚持合理职业嫌疑，不应仅局限于执法形式，需要在综合思量所有相关因素后，凭证实质重于形式原则对被审计单位权益与债务的分类举行判断，并制订有用的应对步伐。
(一)投资人不加入被投资企业谋划治理，没有实质性权力，通过设定牢靠收益、回购安排或强制分红等条款，投资方实质获得了保本保收益的允许，如投资人在被投资企业的董事会拥有席位，关于包括典质项目公司的开发项目等重大事项具有一票反对权等。注册会计师应关注该权力是实质性权力照旧� ；ば匀�。
(二)明股拭魅债结构中底层股权的退出普遍以股东或现实控制人允许远期回购实现退出，在此基础上也有增添对回购的连带担保，或由高信用品级主体对本金回购支付金额与预期收益的补足允许等步伐包管远期退出。除回购外，通常包管投资人退出的步伐尚有对赌条款、强制订期分红条款等方法。注册会计师应关注上述安排的实质，即是否实质为向投资人做出保底保收益或者变相保底保收益的允许，是否直接或者通过利益相关方间接向投资人提供财务资助或者其他赔偿。
明股拭魅债常被多层嵌套，现金交付义务的主体差别，差别层级的单体和合并报表中欠债和权益的划分可能差别，注册会计师应凭证实质重于形式原则，凭证《企业会计准则第37号——金融工具列报》第七条“企业应当凭证所刊行金融工具的条约条款及其所反应的经济实质而非仅以执法形式，团结金融资产、金融欠债和权益工具的界说，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融欠债或权益工具”的划定，检查被审计单位权益与债务分类的准确性，阻止被审计单位借此降低欠债率的同时美化财务报表，误导财务报表使用者的投资决议。须要时，还应使用包括状师等专业人士的专家意见，并与被审计单位的治理层相同。
危害提醒6：重点关注一连谋划能力受到的重大倒运影响。
在“三道红线”等调控政策影响下，房地产行业外部融资渠道受限，近年来多家房企债务违约征象频发，房地产行业爆发的谋划危害以及房地产企业未来融资需要抵达的财务指标压力都导致房地产企业的一连谋划能力被重点关注或质疑。关于已不适用一连谋划能力的房地产企业，注册会计师应关注其财务报表体例基础以及其资产欠债项目会计后续计量的适当性。同时，凭证房地产行颐魅政策转变等情形，注册会计师应充分团结被审计单位稳固性、可一连性等方面情形，关注并思量被审计单位的一连谋划能力是否受到重大倒运影响。
(一)关注对外担保、未决诉讼以及负面舆情对被审计单位一连谋划的影响
注册会计师应关注所获得的与被审计单位相关的对外担保、未决诉讼和重大负面舆情等信息的完整性，包括但不限于无法兑付到期债券、为大股东或其他关联方提供担保、项目非正常歇工、项目被强制执行、延迟支付工程款和兑付商业汇票等情形。别的，受房地产市场影响，部分房地产开发企业囤积的土地推迟或暂�？�，注册会计师应关注企业是否保存触发土地闲置相关的罚金甚至被政府收回土地的危害。上述事项均有可能对被审计单位一连谋划造成重大的倒运影响。
(二)关注债务条约中的限制性条款，充分、审慎剖析欠债交织违约导致的一连谋划危害
在妄想和实验房地产企业审计事情时，注册会计师应认真阅读债务条约条款内容，审慎剖析被审计单位与偿债能力相关的要害财务比率，特殊是“三道红线”对应的财务比率：即现金短债比、剔除条约欠债后的资产欠债率、净欠债率是否爆发倒运变换等。注册会计师应关注被审计单位是否已触发相关限制性条款，导致需要提前送还债务，从而触发其他欠债交织违约，导致对被审计单位一连谋划组成重大倒运影响。
(三)关注债务预计偿付时点漫衍情形与流动性危害
注册会计师应充分剖析债务到期时点与预计偿付时点漫衍情形，除有息债务外，还可以思量被审计单位是否有富足的资金送还到期债务，包括应付账款，应付票据，应交税金、及应付工程款和工程质保金等，充分思量被审计单位的账面资金是否因被羁系、典质或质押等缘故原由不可随时动用。在评价被审计单位针对流动性危害剖析体例的现金流展望时，注册会计师应关注其制订的销售回款妄想的合理性、所持有的银行贷款授信额度和展期权力是否真实可行(除检查授信条约外，还可能需要通过向银行函证银行贷款授信的未用额度、剩余限期及是否保存限制的贷款使用规模等)，所预估的销售回款与展望期的预计制作投入是否匹配，展望的融资额度是否会导致凌驾三道红线的要求等。别的，注册会计师还应关注被审计单位为未来融资需求而需抵达的财务指标压力，如被审计单位对未来再融资的假设是否合理，被审计单位是否保存为抵达再融资相关指标而在某些主要的会计预计和判断上保存倾向等。注册会计师应以职业嫌疑态度评价所获取证据的充分性，并对相互矛盾的证据坚持职业警醒。
本提醒函仅供会计师事务所及其从业职员在执业历程中举行参考，并未涵盖房地产企业审计营业的所有审计关注领域以及可能面临的所有危害，也不可替换相关执律例则、执业准则的划定以及注册会计师的职业判断� ；峒剖κ挛袼捌浯右抵霸痹谥匆抵腥孕柰沤嵯钅肯终嫦嘈我约白⒉峄峒剖Φ闹耙蹬卸峡股蠹剖虑�。
广东省注册会计师协会
2022年11月10日
