本专家提醒由福建省注册会计师协会起草，不可替换中国注册会计师执业准则及其应用指南的相关要求，仅供注册会计师在执业历程中参考。由于被审计单位的情形千差万别，专家提醒亦并非对所有可能泛起问题的周全形貌，其结论亦可能会因差别情形而有所改变，注册会计师在使用时应当合理运用职业判断。
房地产行业与国民经济息息相关，其生长对经济增添有较大的拉行动用，房地产开发企业是国家经济生长的主要实力，而房地产开发谋划有其奇异性，主要体现在：第一，受政策性影响较强，从征地、拆迁、勘探、设计、销售到售后效劳全历程受规则高度制约，且涉及的规则多；第二，房地产开发地区性强，由于房地产是不可移动的，房地产的供求状态、价钱水平和价钱走势等都具有区域性特征，受地方性房地产政策的影响大；第三，开发谋划的庞洪水平高，房地产开发企业除了土地和衡宇开发外，往往还要建设响应的基础设施和公共配套设施；第四，开发谋划周期长、投资数额大；第五，谋划危害大，房地产单位价值高，建设周期长、欠债谋划水平高、不确定因素多，一旦决议失误、销售不畅，将造成大宗开发产品积压，使开发企业资金周转难题，导致开发企业陷入逆境。
注册会计师在执行房地产开发企业财务报表审计时，除了涉及《中华人民共和国注册会计师法》《中国注册会计师审计准则》及《企业会计准则》等专业领域的执律例则外，还需要思量适用于被审计单位的执律例则，差别的执律例则对财务报表的影响差别较大，有的对决议财务报表中的重大金额和披露有直接影响，有的需要治理层遵守，或划定了允许被审计单位开展谋划运动的须要条件。注册会计师对房地产开发企业的审计需特殊思量相关执律例则的影响，主要有以下几方面：
危害提醒一：注册会计师在相识被审计单位及其情形，识别重大错报危害时，应关注房地产开发是否遵守执律例则的划定。
房地产开发政策性强，环节较多，从房地产开发立项到房地产完工、交付使用，被审计单位是否取得切合执律例则要求的条约、审批、备案等文件对财务报表可能爆发重大影响。在房地产开发立项阶段，需要体例项目建议书及可行性研究报告，取得发改部分的《项目备案挂号表》；在招拍挂取得土地出让使用权时，需与政府部分签署国有土地使用权出让条约，治理《国有土地使用权证》；在举行妄想和设计阶段，需取得领土资源部分的《建设用地妄想允许证》及住房和城乡妄想建设部分的《建设工程妄想允许证》《工程施工允许证》；建设工程完工后，应由建设单位、勘探单位、设计单位、监理单位、施工单位组织对工程项目举行完工及格验收，取得《完工验收备案证实书》；在房地产开发历程中，当切合预售条件举行预售时，应取得《商品房预售允许证》；在房地产开发时，开发项目资源金应切合相关划定，包管性住房和通俗商品住房项目的最低资源金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资源金比例为25%等。这些划定涉及的执律例则包括《中华人民共和国都会房地产治理法》《中华人民共和领土地治理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国招投标法》《中华人民共和领土地治理法实验条例》《中华人民共和国修建法》《建设工程勘探质量治理步伐》《建设工程清静生产治理条例》《工程建设项目施工招标投标步伐》《都会房地产开发谋划治理条例》《中华人民共和国都会妄想法》《中华人民共和国民法典》《都会商品房预售治理步伐》等。注册会计师应当凭证这些执律例则，视察和检查项目开发进度与响应的手续治理情形，识别重大的不确定性及错报危害，并举行危害应对。
危害提醒二：注册会计师实验剖析程序时，应思量房地产“因城施策”“一城一策”政策的影响，使用财务和非财务信息应充分思量区域性的政策和因素。
房地产开发企业深受国家房地产政策总体趋势的影响，特殊是在“房住不炒”的配景下，维持房价平稳的调控基调不会变，但更主要的是，由于房地产的不可移动性，更需要思量地方政府 “因城施策”“一城一策”的政策影响。房地产市场受区域经济生长情形、生齿流向及增速、生齿老龄化、新增家庭数目、城镇化速率、投资需求等多重因素的影响，天下市场与区域市场有很大差别。注册会计师在使用财务和非财务信息实验剖析程序时，不但要相识天下市场的政策，更应关注区域性的政策，使用与房地产开发项目相关的数据，才华更为精准地识别出可能保存的异常，以识别重大错报危害，特殊是由于舞弊导致的重大错报危害。
危害提醒三：需特殊关注房地产开发企业的资金泉源与使用的政谋划定。
房地产开发企业的资金泉源及使用，除了需切合《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监视治理法》《中华人民共和国反洗钱法》《中华人民共和外洋汇治理条例》及《中华人民共和国担保法》等划定外，还需思量《国务院关于调解和完善牢靠资产投资项目资源金制度的通知》《中国人民银行关于进一步增强房地产信贷营业治理的通知》《国务院办公厅转发建设部等部分关于调解住房供应结构稳固住房价钱意见的通知》等有关划定。
在资金泉源方面，房地产开发项目的资金主要来自银行贷款。关于资金较为主要的房地产开发企业，往往会有大额的银行乞贷且多为担保乞贷和典质乞贷。房地产开发企业的牢靠资产较少，注册会计师要关注取得贷款的担保方法，典质物的资产清单、类型、价值、所在所在，是否将已售出的楼盘用于典质，贷款金额与项目规模是否匹配，是否使用项目重复或逾额申请贷款，导致贷款金额凌驾项目投资额等情形。
在资金使用方面，注册会计师要关注贷款资金是否现实使用到相关的项目，通太过析资金流向，视察是否保存将贷款资金以往来款等形式经由多次循环（如与房地产开发企业的关联方之间通过虚伪关联生意营业套取贷款资金等）用于购置土地、充当资源金等违规行为；关注在银行缩短贷款的情形下，是否保存通过较容易取得贷款的房地产开发企业取得贷款后，将贷款资金拆借发放印子钱（包括开发企业之间、开发企业和施工企业或其他单位之间）等问题。
在商品房预售资金方面，注册会计师要关注被审计单位是否遵守商品房预售资金监视治理的有关划定，如《都会商品房预售治理步伐》《福建省住房和城乡建设厅关于增强商品房预售资金羁系事情的指导意见》；关注其是否遵守房地产行政主管部分会同银行关于对商品房预售资金实验第三方羁系的步伐，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用羁厦魅账户，只能用作本项目房地产开发建设，不得随意支取、使用。
房地产开发资金的合规使用，确保资金筹集专款用于相关项目建设，是为了避免资金被挪作他用，从而镌汰和阻止“烂尾楼”的爆发，确保房地产开发企业准时交付完工验收及格的商品房，�；す悍咳苏比ㄒ�，提防化解房地产金融危害，坚持房地产市场平稳和社会安定稳固；同时，也是房地产开发企业一连谋划的条件，是注册会计师识别与财务报告目的相关谋划危害的主要领域。
危害提醒四：关注开发产品危害肩负的划定与收入确认的可靠性。
《企业会计准则第14号——收入》第四条：企业应当在推行了条约中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。房地产开发企业的商品房与一样平常货物交付有较大的差别，必需团结《商品房生意条约》的有关约定、是否切合交房条件以及思量执律例则对开发产品危害转移的有关划定举行综合判断。《中华人民共和国民法典》第六百零四条：标的物毁损、灭失的危害，在标的物交付之前由出卖人肩负，交付之后由买受人肩负，可是执法尚有划定或者当事人尚有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房生意条约纠纷案件适用执法若干问题的诠释》第十一条：对衡宇的转移占有，视为衡宇的交付使用，但当事人尚有约定的除外。衡宇毁损、灭失的危害，在交付使用前由出卖人肩负，交付使用后由买受人肩负；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝吸收的，衡宇毁损、灭失的危害自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人肩负，但执法尚有划定或者当事人尚有约定的除外。另外，房地产开发企业在推行交房义务之前，凭证《建设工程质量治理条例》，应切合以下条件：一是，工程通过完工验收切合交房条件，取得《商品房完工验收及格证》《建设工程完工验收备案表》等；二是，凭证约定提供《住宅质量包管书》和《住宅使用说明书》。因此，关于房地产开发企业的商品房销售收入确认应切合交房条件、切合《商品房生意条约》的约定、并思量开发产品危害转移交付情形来确认，而商品房交付通常是与业主治理入住交房手续时签署的《衡宇验收交接单》为依据；若是不切合上述条件、约定或开发产品危害尚未转移交付而确认收入，就可能保存确认收入不可靠、虚增收入的情形。
危害提醒五：关注房地产开发企业本钱的合理性、可靠性和取得凭证的合规性。
房地产开发工程发包及施工历程中，主要涉及的执律例则有《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国修建法》《中华人民共和国招投标法》《建设工程工程量清单计价规范（GB 50500—2003）》《建设工程质量治理条例》《修建业企业资质治理划定》《修建装置工程总分包实验步伐》《最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的诠释》《建设工程施工发包与承包价钱治理暂行划定》《工程建设项目实验阶段程序治理暂行划定》等。有关工程承包项目涉及的房地产开发企业本钱用度主要包括：土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度及销售用度、治理用度、财务用度等时代用度。建设工程通常是接纳总承包方法，即发包人将建设工程的勘探、设计、施工等工程建设的所有发包给一个具备响应的总承包资质条件的承包人，由该承包人对工程建设的全历程向发包人认真，直至工程完工，向发包人交付履历收及格，切合发包人要求的建设工程的发承包方法；承包条约的计价有总价或单价方法。而建设工程现实验工情形更为重大，经常保存挂靠、转包及违法分包行为。注册会计师审计时，应走访工程现场，审查项目部施人为料，访谈项目部职员、监理、施工单位职员，注重项目司理是否切合条约约定，工程项目是否保存挂靠、转包行为，工程项目是否定标前就已进场施工等情形；应注重凭证工程承包条约的约定、工程施工进度、工程签证单、工程价款的结算与取得票据的情形，判断工程本钱爆发的合理性和可靠性，关于取得货物销售的增值税发票，应查明是否有甲供质料的约定，质料的消耗量是否与项目工程量清单及耗材相匹配，避免取得不对规的票据，虚伪列支、重复盘算本钱。
注册会计师要剖析账面是否有大额的预付账款挂账，对房地产开发企业来说，预付账款大大都是开发本钱的组成部分，但为了少转本钱，开发企业往往以未结算为捏词在预付账款挂账；要获取开发企业完整的预算资料及大项变换资料，从工程部分获取工程完工进度报告，从条约治理部分获取开发企业与施工方或供应商签署的条约，如为已完工程，应获取施工方报审的结算资料，剖析核算的工程本钱与工程现实进度是否相匹配；获取乞贷条约，关注乞贷条约是否与开发房地产有关，乞贷利率、乞贷限期以及利息资源化盘算是否准确；获取开发企业的本钱结转表，复核所接纳的结转要领是否合理，是否保存本钱与收入的不配比问题。
危害提醒六：特殊关注房地产税收政策对财务报表的影响。
房地产开发企业涉及的税种较多，除了增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、企业所得税、房产税、土地使用税外，尚有土地增值税、契税、耕地占用税。特殊是土地增值税、企业所得税相关于其他税种而言，盘算较为重大，盘算的准确与否对企业的净利润影响较大，关系到注册会计师对财务报表是否公允反应的判断。
房地产开发企业的增值税、土地增值税与企业所得税是按预收的售房款的一定比例预缴，房地产开发企业收到购房人的定金，一样平常应视同收到预收款，但对在项目开盘之前，或取得预售允许证之前收取的订金、认筹金、至心金，因销售行为还没有爆发，购房人只是表达买房的意愿，双方还未签正式的商品房生意条约，不属于预收款，也无须预缴税金。
注册会计师需关注会计上确认收入时间与税法上划定的差别，好比，《房地产开发谋划营业企业所得税处理步伐》(国税发〔2009〕31号)第六条划定：企业通过正式签署《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确以为销售收入的实现； 第九条划定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额�？⒉吠旯ず�，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的现实毛利额，同时将着实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入昔时度企业本项目与其他项目合并盘算的应纳税所得额。这些划定与企业会计准则的划定的差别，应按税法的划定准确盘算应缴的税款。
另外，注册会计师要关注纳税义务所在地对税收政策的特殊划定，好比，2019年国家税务总局福建省税务局、福建省住房和城乡建设厅宣布的《关于福建省房地产开发项目工程造价计税本钱标准的通告》中对房地产开发企业的土地增值税、企业所得税的本钱扣除标准举行了规范，对申报的工程造价本钱扣除金额高于凭证《工程造价计税本钱标准》测算的金额，应当提供相关证据，经税务机关认定后，才华予以据实扣除。
注册会计师审计时，应特殊关注房地产行业有关税收的这些特殊划定，由于增值税及附加、土地增值税、企业所得税在工程完工之前是接纳预缴步伐，预缴的税款与现实应缴税款可能相差很大，注册会计师应对预计的税金及附加、企业所得税举行测算，以便合理确认应预缴或计提的税金，确保不致于泛起重大错报危害，使注册会计师能够在审计危害处于可接受的低水平对财务报表揭晓意见。
泉源：福建注协
