最近笔者的客户所在的房地产开发公司，从另一家房地产开发公司购置了在建工程项目（烂尾楼）后继续举行房地产开发，另一家房地产开发公司转让在建工程项目时，享受了土地增值税加计20%的扣除政策。现在房地产项目开发销售完毕，在举行土地增值税整理时，当田主管税务机关不允许再享受加计扣除政策，理由是该在建工程项目已经另一家司享受了加计扣除政策，不可重复享受加计扣除。
房地产企业购置另一家房地产公司开发的烂尾楼，继续举行房地产开发，在现实经济生涯中也不少。在举行土地增值税整理时，能否享受土地增值税的加计扣除政策，找不到相关的政策规则依据。在这种情形下，我们就要依据土地增值税的立法精神和计税原理，加以剖析判断。
一、土地增值税宣传提要（国税函发[1995]110号）第二条明确提出，开征土地增值税的其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以�；ふ狈康夭⒌纳�。正常的房地产开发项目，适用低税率或享受免税待遇，炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率举行调理。第三条还提出，制订的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产生意营业的投契行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投契和炒卖，另一方面又�；ち苏５姆康乜�，指导房地工业康健稳固地生长。我们公司购置另一家开发公司的在建工程项目继续举行房地产开发，不但是正常的房地产开发，还盘活了企业资产，理应给予�；�，至少不属于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。
二、土地增值税暂行条例实验细则（财法字〔1995〕6号）第七条划定，取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的本钱，作为房地产企业加计扣除20%的盘算基数。土地增值税宣传提要（国税函发[1995]110号）第五条划定，取得土地使用权所支付的金额，以转让方法取得土地使用权的，为支付的地价款。第六条划定，对取得土地或房地产使用权后，未举行开发即转让的，盘算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关用度，以及在转让环节缴纳的税金，不允许加计扣除；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地，举行房地产开发制作的，在盘算其增值额时允许加计扣除。我们公司收购另一家公司的在建工程项目，主要目的就是为了取得开发的土地，支付的在建工程款子应视为取得土地使用权所支付的金额，作为盘算加计扣除的基数。
三、国家税务总局关于印发《土地增值税整理鉴证营业准则》的通知（国税发[2007]132号）第38条划定，对取得土地（岂论是生地照旧熟地）使用权后，未举行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收划定盘算扣除项目金额，核实有无违反税收划定加计扣除的情形。关于取得土地使用权后，仅举行土地开发（如“三通一平”等），不制作衡宇即转让土地使用权的，审核是否按税收划定盘算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的本钱之和盘算加计扣除。凭证本条划定团结土地增值税宣传提要（国税函发[1995]110号）第五和第六条的划定可以得出如下结论：取得土地（岂论是生地照旧熟地）使用权后，未举行任何形式的开发即转让的，不允许加计扣除，取得土地使用权后将生地变为熟地或举行房地产开发制作的，都可以享受加计扣除。凭证这些政谋划定举行推理，在土地增值税整理时，支付的在建工程的款子应可以加计扣除。
四、有些省市地税局在外地制订的土地增值税整理口径中，是允许支付的在建工程款子加计扣除的，如青地税函（2009）47号、新疆地税局2014年第1号通告、安徽省地税局在2009年6月12日的土地增值税整理有关营业政策回复中，均明确购置在建项目所支付的价款允许加计20%扣除。青岛、新疆、安徽等省的房地产企业可以享受加计扣除，其他地方的企业不可享受加计扣除，及违反了税法的公正原则，也造成了税款征收的杂乱。
五、土地增值税属于工业行为税，针对某项工业或某个行为凭证相关税规则定课税，不思量两个行为之间的因果关系，如购销条约的印花税，不可原质料采购条约计税贴花了，就主张用该批原质料生产出来的产品，在签署销售条约不计税贴花或按差额计税贴花。同样的原理，另一家公司转让在建工程项目和我们所在公司举行房地产开发，是两个差别纳税主体的两次课税行为，不可由于另一家公司转让在建工程项目时享受了加计扣除，就主张我们所在的公司在土地增值税整理时不可享受加计扣除，由于加计扣除是针对每一次转让不动产的行为划定的，两个纳税主体两次转让不动产的行为，若是允许卖方公司加计扣除，却不允许买方公司加计扣除，有违税法的公正原则。
综上，岂论从散乱隐晦的政谋划定，照旧立法精神上来判断，房地产公司在购置的在建工程项目上继续举行房地产开发，支付的购置价款，在土地增值税整理时，可以加计20%扣除。若是主管税务机关以为重复加计扣除有可能造成税款流失，不可重复加计扣除，买方开发公司新增的开发本钱也应该加计20%扣除。山东济宁和天津地税局公布的政谋划定，验证了我们看法的准确性。天津市地方税务局关于土地增值税整理有关问题的通告（2016年第25号）划定，受让的在建工程再转让举行土地增值税整理时，取得在建工程支付的金额，能提供正当有用凭证的，允许据实扣除，但不可加计扣除，后续投入的各项开发本钱及用度凭证土地增值税整理的有关划定处理。
本文揭晓于《注册税务师杂志》2018年第11期
作者：新利体育江苏税务师事务所沪昆分所合资人 贺茹华
本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系新利体育：
电话：010-57961169
