纳税人在购入“上家”已现实进入施工阶段的未完工在建项目后继续开发或改良改建后对外转让，在盘算土地增值税时能否享受加计扣除实务一直保存争议，本文试作简要剖析。
一、各地口径和实务操作的差别看法
针对此，实务中各地保存差别的政策口径和实操履历，主要为：
（一）允许对购置未完工项目支付的价款及后续开发本钱加计20% ；
（二）允许对后续开发本钱加计20%，对购置未完工项目支付的价款不予加计 ；
（三）不允许加计扣除。
二、笔者剖析及小我私人看法
针对这一问题，笔者以为主要应当搞清如下问题：
（一）纳税人从事上述营业是否组成《土地增值税暂行条例》及着实施细则所称的“从事房地产开发的纳税人”？如属于，则具有加计扣除的条件 ；
（二）如允许加计扣除，其基数怎样确定。
首先，我们回首笔者昨天的看法：凭证现行有用政策，我们将1、取得土地使用权后举行新建房及配套设施开发的单位、小我私人（我们爽性叫：房产开发）2、取得土地使用权后将生地变为熟地转让的单位、小我私人（我们爽性叫：地产开发）作为切合划定的“从事房地产开发的纳税人”。
而，纳税人在购入“上家”已现实进入施工阶段的未完工在建项目后继续开发或改良改建后对外转让与上述规模保存差别。
我们通俗来讲，其仅属于房产开发的一部分。
若是说，房产开发是指纳税人将土地变为衡宇出售的历程，那么这个营业只完成了后半程。我们简要图示如下：
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因此，笔者的看法是：属于从事房地产开发，但不完整。这个看法同样适用于原开发者。
在确定这个假设的情形下，笔者可以揭晓小我私人看法了，即：笔者赞许后续开发者“允许对后续开发本钱加计20%，对购置未完工项目支付的价款不予加计”这一看法。
理由如下：
1.切合政谋划定，凭证《土地增值税暂行条例》及着实施细则划定，允许从事房地产开发的纳税人在盘算土地增值税时按“取得土地支付的价款”及“开发本钱”两项和的20%加计扣除。其中，由于后续开发者未直接取得土地使用权，因此以后续开发本钱盘算加计扣除切合政谋划定。
2.切合营业现实，凭证我们上述剖析，后续开发者完成了房产开发的后半程。相对的，原开发者完成了前半程。则双方应各自举行土地增值税盘算，其中关于原开发者，则可以按其“取得土地支付的金额”及“开发本钱”两项和的20%加计扣除。
3.切合盘算规则，由双方对各自支付、完成的土地金额、开发本钱部分加计扣除从整体上阻止了多次重复加计的泛起。
三、特殊情形的争议
本文讨论规模不包括原开发者未进入实质施工阶段即转让（现实是土地转让）的内容，但仍然有一个特殊情形，即：后续开发者对接手项目完全推倒重置，重新建设。
在这种情形下，纳税人虽然会提出：我购置的着实是土地使用权，而非在建工程或房产。对后续重置用度也应当计入“拆迁赔偿”。
关于这个问题，实务界也是争议一再，笔者以为纳税人所持看法并非毫无原理，但税法中并无明确支持。《实验细则》对取得土地使用权所支付的金额作出“是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度”的限制。据此，地价款生怕并不可和项目收购用度简朴划等号。但纳税人无妨可以与税务机关从以下几个方面举行探讨，做须要争�。�
（1）对购入项目是否举行了完全的拆除 ；
（2）项目整体妄想、设计是否举行了实质的更改 ；
（3）项目收购即土地收购的理由及合理性。
上述看法仅供营业讨论，详细执行以各地规范为准。
作者：新利体育（四川）税务师事务所 邹胜
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