房地产行业自2016年5月1日起，正式成为“增值税纳税人”，历经5年的增值税涉税治理后，大部分房地产行业企业已经深谙增值税核算、计税、申报、危害治理的各项内容 。但笔者在实务中发明，部分房地产行业企业在增值税处理方面还保存一些细节政策不敷理顺等问题，并据此作出了细节整理和总结 。
阻止现在，针对房地产行业增值税财税处理的文件集中在《财务部、国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行步伐》的通告（国家税务总局通告2016年第18号）以及财务部关于印发《增值税会计处理划定》的通知（财会〔2016〕22号）等政谋划定 � ；谡庑┗�，房地产行业的增值税细节处理保存较多的“特殊之处”，也正因这些特殊事项，使得房地产企业增值税涉税处理应越发注重细节治理 。
一、预收款的判断、盘算与申报
凭证目今的文件划定，房地产企业为一样平常纳税人（及小规模纳税人）接纳预收款方法销售自行开发房地产项目的，预缴增值税的预缴时点为取得预收款时点，向主管税务机关申报纳税的时间为：取得预收款的次月 。
但实务中，房地产行业的详细营业形式极其多样，关于作甚房地产企业的“接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目”的明确也保存一定的实操难度 。
1.至心金是否属于预收款
关于至心金是否算作房地产企业“预收款”这一营业的讨论，恒久保存 。但由于“至心金”这一看法自己就不属于我国现行执法中的明确看法，因此其领域恒久保存较模糊的界线 � ；诖�，建议房地产企业先判断至心金是否属于预收款，进而判断其是否有预缴增值税的义务 。而判断的依据，笔者建议参考执法看法中“定金”的看法，即是否有退还条款，若是依法不受客户是否违约影响而应予返还的至心金，原则上可不纳入应预缴增值税的预收款领域 。
2.预缴增值税的盘算
凭证文件划定，房地产企业预缴增值税的盘算要领及公式如下：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
上述公式中，我们应关注企业预缴增值税的盘算中，适用一样平常计税要领计税的，凭证适用税率盘算 ；适用浅易计税要领计税的，凭证征收率盘算 。
基于此，房地产项目公司，特殊是多项目且设立时间较长的房地产企业一方面应关注预收款子目的属性，即该项目系归属新项目照旧已经按老项目完成了浅易计税备案 ；另一方面应关注房地产行业的适用税率历经两次转变，从11%降为10%，2019年4月1日起又再次降为9% 。
3.预缴增值税的申报应关注结转及申报的填报
房地产行业预缴增值税部分，应准确实时填报《增值税纳税申报表附列资料(四)(税额抵减情形表)》，该部分预缴税额允许抵减当期的增值税申报表主表中盘算确当期应纳税额，同时，当期"应抵减税额"大于"应纳税额"时,可结转下期继续抵减 。
4.预收款环节能否确认纳税义务的争议
如前所述，房地产企业接纳预收款形式销售自行开发的不动产项目时应推行预缴增值税的义务，但凭证增值税的一样平常划定，其增值税纳税义务爆发时间应该在“开具全额应税增值税发票”、“收讫所有的销售款子”以及“条约约定的收款日期”三者之间选择 。而随着国家对房地产市场调控力度的一直深入，部分房地产项目可能爆发全周期测算其增值税现实税负低于预缴增值税的情形，针对这部分项目公司，部分房地产企业提出能否在预收款环节全额向客户开具应税的增值税发票，同时确认增值税纳税义务 。应该说，从增值税税法原理角度剖析，这一操作并无与政谋划定不符之处，但实操中，房地产企业面临的中途退款、面积补差、契税统一缴纳等诸多问题，都可能由于房地产企业提前开具全额应税增值税发票而变得重大，应审慎予以应对 。
二、现实确认增值税应税义务的处理及土地本钱扣除实务剖析
在现实确认增值税纳税义务环节，房地产企业应至少对计税要领及一样平常计税方法下房地产企业土地本钱扣除方面的实务问题给予足够的关注 。
（一）房地产企业纳税义务确认的计税要领差别及注重事项
1.房地产企业一样平常计税要领下的纳税要素及盘算要领
房地产企业为一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目适用一样平常计税要领计税的，应凭证36号文第四十五条划定的纳税义务爆发时间，以当期销售额和9%的适用税率盘算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税 。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减 。详细的应税金额盘算要领如下：
应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款
=当期销售额×9%－进项税额-已预缴税款
=(所有价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9% -进项税额-已预缴税款
图1-房地产企业现实确认收入正常申报处理导图
同时，在同时保存一样平常计税要领和浅易计税要领销售不动产项目的房地产开发企业，其进项税额的处理应关注其进项税额的处理合规性 。即一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一样平常计税要领计税、浅易计税要领计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《修建工程施工允许证》注明的“建设规模”为依据举行划分 。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的所有进项税额×（浅易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
2.房地产企业在浅易计税要领下的纳税要素及盘算要领
房地产企业为一样平常纳税人销售自行开发的房地产项目适用浅易计税要领计税的，应凭证36号文第四十五条划定的纳税义务爆发时间，以当期销售额和5%的征收率盘算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税 。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减 。详细的应税金额盘算要领如下：
应纳增值税 =当期销售额 ×5%-已预缴税款
=所有价款和价外用度÷(1+5%) ×5% -已预缴税款
同时应关注，浅易计税的销售额及应纳税额应在增值税纳税申报时单独申报，且不得抵扣增值税进项税额，原则上也不得使用企业的增值税进项税额留抵抵减因浅易计税而爆发的增值税欠税 。
（二）两种计税要领差别比照及导图
房地产企业销售自行开发的不动产项目，其一样平常计税要领与浅易计税要领的差别集中体现为下图所示：
值得注重的是，作为一样平常计税的项目，房地产企业允许在销售额中扣除对应的土地本钱，而详细的扣除要领如下：
房地产企业在盘算允许扣除的土地本钱环节，除准确适用前述导图中的盘算要领外，还应该重点关注《财务部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助效劳等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）中明确的“向政府部分支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部分支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等 。以及140号文延伸诠释的“房地产开发企业中的一样平常纳税人销售其开发的房地产项目（选择浅易计税要领的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或小我私人支付的拆迁赔偿用度也允许在盘算销售额时扣除 。纳税人按上述划定扣除拆迁赔偿用度时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁赔偿用度凭证等能够证实拆迁赔偿用度真实性的质料 。”等政策细节，准确掌握允许在增值税销售额中扣除的土地价款的领域、额度及留存资料 。
增值税作为一种流转税，其具有较强的链条性，法理逻辑相对简朴 。但房地产行业的增值税具有较强的特殊性，在计税要领、进项税额盘算及治理、增值税预缴、土地本钱在销售额中扣除等诸多事项方面，保存较详尽和重大的细节问题，宽大房地产企业应予以高度重视，在一样平常涉税治理、内控建设、税务实务处理环节准确掌握政策要点，准确应对 。
作者：新利体育盛胜（北京）税务师事务所合资人 孔令文/专业助理 高馨语
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