“司法拍卖”的界定最早可以追溯到1991年版的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》） ，凭证民事诉讼法的划定 ，被执行人逾期不推行执法文书确定的义务时 ，人民法院可以凭证划定交有关单位拍卖或者变卖被查封、扣押的工业 ，以送还债权人的债务 。随后 ，最高人民法院在2004年宣布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖工业的划定》（以下简称“划定”）成为法院处理司法拍卖案例的主要参考 。方法上 ，随着互联网手艺的普遍推广和运用 ，法院司法拍卖的执行刷新向着网络拍卖转变 ，并在2017年随着最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》（以下简称“网拍划定”）的正式实验被明确成为司法拍卖的主要执行方法 。
只管而言 ，网络司法拍卖刷新所带来的果真水平提高、受众笼罩规模扩大、拍卖周期缩短和零佣金等优势一定水平上提升了司法拍卖执行的效率 ，但受到其竞拍信息不周全、相同机制不顺畅的影响 ，尤其是在司法拍卖环节因竞拍标的物所涉及各税项和用度金额、责任划分不清晰 ，仍然直接导致各地网络司法拍卖的最终实验效果处于较量低的水平 。从效果上来看 ，各地在网络司法拍卖的立室率和溢价率两个反应法拍效果的焦点数据体现上均不敷理想 ，并且各地实验差别也较量大 。
网络司法拍卖实践中 ，关于拍卖环节税费的盘算和肩负争议最大还要数不动产司法拍卖 ，究其缘故原由 ，基础之处在于不动产生意营业环节所涉及的税项较量多且盘算方法重大多样 。本文拟在梳理我国现在关于不动产网络司法拍卖所涉各税项的类型及税费肩负方面的相关执律例则和司法实践的基础上 ，对不动产网络司法拍卖的税费肩负争议问题及在此层面可以追求的优化路径提出设想 ，以求增进法院在不动产网络司法拍卖实践中关于税费肩负问题的解决 。
一、不动产司法拍卖实践所涉及税项及响应盘算规则
不动产司法拍卖属于人民法院在债务人到期未推行偿债义务的民事案件强制执行程序中凭证法定法定程序通过拍卖方法果真处理债务人的不动产工业以清偿债权人到期债权的行为 。不动产司法拍卖作为被执行人不动产变现的方法之一 ，是被执行人因执行行为而获益的应税行为 ，切合不动产生意营业的应税属性 。被执行人在其不动产司法拍卖历程中取得了经济收益 ，只管其无法支配最终取得的经济收益 ，可是响应抵消了到期债务 。
司法拍卖中对被执行人课税的主要税法依据是《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》（国税函【2005】869号） ，凭证869号文的划定 ，无论拍卖、变卖工业的行为是纳税人的自主行为 ，照旧人民法院实验的强制执行运动 ，对拍卖、变卖工业的所有收入 ，纳税人均应依法申报缴纳税款 。
团结现在我国现有针对不动产生意营业相关的执律例则梳理出不动产生意营业环节所涉及的主要税项、对应的法定纳税主体及主要盘算规则如下体现：
最后从梳理的情形可以看出 ，不动产网络司法拍卖涉及到的税项数目较量多 ，高达九项 。虽然更为要害的是在这些税项的盘算规则当中 ，像增值税和土地增值税的盘算规则需要区分被执行人差别的身份以及不动产差别泉源状态来据以确定税款的盘算方法 。整体归纳综合而言 ，不动产网络司法拍卖运动需要凭证税法相关划定计缴响应的税费 ，涉及税项繁多且盘算规则重大 。
二、不动产司法拍卖实践中常见的税费肩负条款
在不动产网络司法拍卖中 ，直接影响法拍效果和效果的焦点因素是竞拍成交价钱 。然而竞拍成交价钱除了受到市场因素的影响外 ，还受到与拍卖不动产相关税费肩负条款的影响 。
出于执行效率和债权人（或典质权人）利益�；さ慕嵌� ，各地下层人民法院在执行司法拍卖程序的历程中常在《竞买通告》或《竞买须知》（以下统称“拍卖通告”）中约定对被拍卖方前期欠缴税款、竞拍生意营业税收和前期欠缴用度的税费肩负条款 ，导致不动产网络司法拍卖运动的睁开泛起较量大的争议 。
在对各地差别的司法拍卖通告举行梳理和统计后发明 ，针对不动产网络司法拍卖所涉及到的税费肩负条款主要集中在以下三类税费：
第一类是前期欠缴税款 ，主要包括企业前期因被执行不动产在运营时代从事生产谋划运动所爆发各税项 ，好比土地使用税、房产税、流转税（营业税或增值税）、企业所得税等 。此类税费通常与本次拍卖行为无直接关系 ，可是下层人民法院会作为税务机关的税收债权举行处理 。
第二类是竞拍生意营业税收 ，这一类税收是与本次拍卖行为直接相关的税收 ，主要包括在本文第一部分中所列示的各生意营业税项 ，并凭证法定纳税人的差别而有所划分 。
第三类是前期欠缴用度 ，这里专指被执行人欠缴的土地价款、物业费、水、电、煤燃气费和土地使用费等 。
除了少部分下层人民法院在不动产网络司法拍卖执行历程中会约定被执行人所欠缴和应缴的税费从拍卖价款中优先扣除外 ，大部分下层人民法院在执行中均会差别水平地在拍卖通告中约定由买受人肩负上述税费的税费肩负条款 ，有的是约定上述其中某几类由买受人肩负 ，有的则是约定一切税费由买受人肩负 。
三、税费肩负条款的执法效力及保存的现实问题
（一）不动产司法拍卖实践中税费肩负条款的正当性判断
关于不动产网络司法拍卖历程中所爆发的税费肩负条款 ，实践中保存较大的争议 ，主要集中在法院约定关于买受人的税费肩负条款是否涉嫌违反税收法定原则和相关执法划定 。
第一种看法以为：凭证《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》的划定 ，因网络司法拍卖自己形成的税费 ，应当遵照相关执法、行政规则的划定 ，由响应主体肩负 ，没有划定或者划定不明的 ，法院可以凭证执法原则和案件现真相形确定税费肩负的相关主体、数额 。凭证划定 ，除拍卖生意营业环节应由买受人肩负的契税和印花税外 ，缴纳响应的税费是被执行人不可推卸的法界说务 。实践中大部分拍卖通告约定买受人的税费肩负条款均涉嫌违法改变法定纳税人 ，别的由买受人来肩负与拍卖行为无关的欠缴税收和欠缴用度有失公正 。
第二种看法以为：法院在不动产网络司法拍卖执行前均会通过拍卖通告的形式对税费肩负举行约定 ，买受人是在接受法院的通告条款后才加入的拍卖行为 ，现实上买受人遵照了与法院关于拍卖通告之间的左券 ，是对税费现实肩负的自愿响应行为 ，属于民事权益的自由处分领域 。
关于税费肩负条款的争议体现在对税款肩负和税款肩负的混淆 ，按《税收征收治理法》的明确划定 ，执法、行政规则划定负有乃岚义务的单位和小我私人为纳税人 。纳税人必需遵照执法、行政规则的划定缴纳税款 。税法有关纳税主体的划定属于国家强制性划定 ，司法拍卖通告无权改变对纳税主体的划定和免去其义务 。别的 ，凭证最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第三十条划定 ，因网络司法拍卖自己形成的税费 ，应当遵照相关执法、行政规则的划定 ，由响应主体肩负；没有划定或者划定不明的 ，人民法院可以凭证执法原则和案件现真相形确定税费肩负的相关主体、数额 。以是关于不动产司法拍卖税费的肩负首先要遵照相关执法、行政规则的强制性划定 。可是司法拍卖实践中 ，不动产拍卖的过户通常需要先税后证 ，基于税收�；さ脑� ，同时考量到被执行人通常处于损失履约能力的现实状态 ，为了�；ふㄈ嘶虻渲嗜ㄈ说睦� ，下层人民法院多接纳“一刀切”的方法在相关拍卖通告中载明税费由买受人肩负的条款 ，进而引发诸多争议 。
而关于不动产司法拍卖中税费肩负条款的正当性问题 ，最高人民法院的众多审讯案例形成了较为统一的诠释 ，意思归纳综合下来即为：司法拍卖属于特殊的生意关系 ，关于税费肩负主体的问题 ，只管征管法等执律例则对纳税义务人作出了明确划定 ，可是执律例则并未榨取纳税义务人与条约相对人或第三人约定税款的肩负 。税法关于税种、税率、税额的划定是强制性的 ，而关于现实由谁缴纳税款没有作出强制性或榨取性划定 。税款肩负不等同于税款的现实肩负 ，只要约定方之间意思体现真实 ，税费缴纳条款的约定并没有改变有关纳税义务人的划定 ，也没有导致国家税款的流失 ，有关税款缴纳的约定不违反执律例则的强制性划定 ，亦未损害国家和社会公共利益及他人正当权益 ，因此对买受人具有约束力 。好比山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让条约纠纷案中 ，最高人民法院的讯断书即以为：“虽然我国税收治理方面的执法、规则关于种种税收的征收均明确划定了纳税义务人 ，可是并未榨取纳税义务人与条约相对人约定由条约相对人或者第三人缴纳税款 ，即关于现实由谁缴纳税款并未作出强制性或榨取性划定 。因此 ，当事人在条约中约定由纳税义务人以外的人肩负转让土地使用权税费的 ，并不违反相关执法、规则的强制性划定 ，应认定为正当有用 。”因此 ，现在最高人民法院绝大部分的判例都判断不动产司法拍卖中关于税款肩负的条例不违反税收执律例则的强制性划定 。
（二）税费肩负条款在司法拍卖执行历程中面临的现实性问题
只管最高人民法院关于不动产司法拍卖中税费肩负条款的正当性持支持态度 ，可是在不动产司法拍卖实践中 ，税费肩负条款仍然面临诸多现实性问题 ，包括税费等信息不透明、差池称导致买受人正当权益得不到维护和包管 ，以及由此所引发的买受人悔拍、拖延支付成交款和现实无力肩负税费等问题容易导致不动产拍卖变现陷入僵局 。不动产拍卖实践中 ，关于买受人的税费肩负条款主要面临的现实性问题有以下主要几个方面：
一是买受人难以预估需要现实肩负的税费金额 。凭证我们在本文第一部分对不动产司法拍卖所涉及到的税项的统计 ，不动产司法拍卖涉及到的税项繁多 ，并且盘算规则较为重大 。好比增值税针对差别身份性子的被执行工具盘算规则截然差别 ，营改增前后计税方法更是差别重大 ，且差别地区差别房产形态差别持有年限基础下的税收优惠划定均有所区别；土地增值税和企业所得税是以资产生意营业增值或所得为征税基础的税制结构 ，要准确盘算拍卖不动产的增值或所得一定需要掌握被执行人不动产原始取得本钱等要害信息 ，尤其是土地增值税适用四级超率累进税率 ，增值额和增值比率都会最终影响征税税率的适用 。买受人一方面难以获取和掌握被执行人不动产原始取得本钱等信息 ，另一方面又难以自行识别和掌握差别税项的准确盘算方法 。更进一步的 ，关于肩负税款中还包括被执行人前期欠税和前期欠费的情形 ，税务机关通告不实时、有关部分和法院信息不果真等情形都严重制约了买受人对被执行人前期欠税和前期欠费金额的准确相识 ，进而影响买受人对拟竞拍不动产的判断和决议 ，导致买受人不敢加入竞拍或在得知需要肩负凌驾自己肩负能力的税费时泛起争议 ，最终影响拍卖效果 。
二是面临肩负税费无法税前扣除的危害 。买受人代被执行人现实肩负的税费 ，实务中因执法层面的法定纳税义务人是拍卖人 ，因此税务机关所开具的税收缴纳凭证相关仰面仍然是被执行人 ，若是买受人的身份是企业 ，则面临到现实肩负的税费是否可以作为生意营业价钱的一部分在企业所得税举行税前扣除的危害 。久远来看 ，从市场理性角度来看 ，最终又会反过来影响法院竞拍成交价钱 。
三是税务机关确认被拍卖不动产计税金额的争议危害 。大部分情形下法院主张的竞拍成交价钱不包括需要买受人现实肩负的一切转让税费 ，可是部分税务机关在确定生意营业税款时主张成交价钱需要举行还原 ，即还原为含税价钱 。此举可能导致计税成交价钱的盘算上陷入循环盘算的逆境 ，计税成交价钱需要包括买受人肩负的增值税、土地增值税等 ，而包括进去所盘算出来的新的税额又会因买受人的现实肩负继续并入成交计税价钱 ，最终陷入循环 。别的土地增值税属于实验超率累进的税种 ，还原前后还会导致增值额和增值率进一步泛起转变 ，经常因此导致最终竞拍成交价钱要远超正常的市场公允价钱 ，不切合商业合理性 ，进而导致买受人误解拍卖并与税务机关之间陷入执行僵局 。
随着不动产司法拍卖实践中关于税费肩负条款所带来的现实性问题所引发的接踵而至的难题 ，各地法院难免面临执行逆境 。阻止陷入两难田地 ，以便突破不动产司法拍卖困局 ，除了阻止“一刀切”要求买受人肩负所有税费的模式外 ，更为主要和当务之急的是人民法院要在竞拍执行前掌握和明确税费金额和盘算方法 ，明确相关税收获本 ，确保竞拍前被执行人、买受人、债权人（或典质权人）和法院清晰生意营业的现实税收获本 ，提高竞拍认知和明确 ，这是解决争议十分主要的一步 。
四、关于不动产司法拍卖税费肩负争议问题的优化建议
（一）借助财税专业机构的辅助功效解决税费信息差池称难题
法院既然作为不动产司法拍卖的桥梁 ，需要在执行实践中切实推行自身的职责 ，既要考量债权人（或典质权人）的正当权益 ，也要关注买受人正当权益和利益的维护与包管 。一方面 ，凭证《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第十三条划定：“实验网络司法拍卖的 ，人民法院应当在拍卖通告宣布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（九）拍卖工业产权转移可能爆发的税费及肩负方法 。”法院需要通过拍卖通告对不动产司法拍卖历程中关于被执行人和买受人应肩负的税费缴纳义务和涉及税费金额举行明确和昭示 ，增进拍卖当事人对拍卖信息的准确明确 ，镌汰执行误解和争议 。另一方面 ，凭证《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》第七条划定：“实验网络司法拍卖的 ，人民法院可以将下列拍卖辅助事情委托社会机构或者组织肩负：（三）拍卖工业的判断、磨练、评估、审计、仓储、保管、运输等；（四）其他可以委托的拍卖辅助事情 。”别的 ，凭证《税收征收治理法》第五条划定：“人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款 。”不动产司法拍卖生意营业历程中所涉及到各项税项作为不动产司法拍卖的须要性事情 ，法院自身如缺乏专业判断 ，可正当合理地委托、或者由网拍平台引入专业财税机构作为司法拍卖辅助机构资助法院和税务机关准确核算和确定司法拍卖历程中涉及的各税项及详细税收金额 ，交由税务机关作最终审核并以税收缴款通知的形式向法院举行反响 ，此举既然有用提高不动产司法拍卖税费金额核算的准确性 ，又能减轻法院事情提高执行效率和镌汰司法拍卖争议 。别的 ，建议法院可以在最终完成拍卖的相关执行文书上明确标注所执行拍卖的标的不动产最终的竞拍成交价钱 ，并明确批注最终竞拍成交价钱包括不含税价钱以及买受人现实代被执行人肩负了的税费金额 ，镌汰买受人未来税前扣除危害 ，�；て湔比ㄒ� 。
（二）阻止一刀切式的税费肩负头脑 ，合理划分税费肩负责任
在对不动产司法拍卖历程中爆发的税费举行明确的基础上 ，关于税费的最终肩负问题建议法院应阻止一刀切式地在拍卖通告中约定由买受人肩负一切税费的模式 ，关注买受人的现实肩负能力 ，阻止损害其正当权益 。
凭证《税收征管法》第四十五条划定：“税务机关征收税款 ，税收优先于无担保债权 ，执法尚有划定的除外；纳税人欠缴的税款爆发在纳税人以其工业设定典质、质押或者纳税人的工业被留置之前的 ，税收应领先于典质权、质权、留置权执行 。”司法实践中 ，关于税收债权是否优先于无担保债权的问题 ，争议点在于是否适用被执行人所有阶段所爆发的税收 。实务界有主流看法建议 ，应把被执行人的税收债权划分为两个阶段 ，关于拍卖执行前被执行人已经爆发的欠缴税款属于征管法所划定的税收债权 ，需判断是否爆发于设定担保之前进而判断其是否具备优先受偿权；而关于不动产拍卖执行历程中所爆发的税收 ，以《不动产挂号暂行条例实验细则》确立的先税后证为规范依据 ，可作为执行拍卖历程必不可少的执行用度优先于债权在拍卖价款中划扣 。别的凭证《税收征收治理法》第五条划定：“人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款 。”从征管法的角度 ，法院关于税务机关在本次拍卖执行历程中所应征收的税款负有必需协助其优先征收的义务 。
事实上 ，在不动产司法拍卖过往实践中的税费肩负条款所带来的诸多争媾和问题频仍导致司法拍卖陷入执行逆境后 ，不少地方最先有所意识并适时作出调解 ，好比浙江和江苏等地都划定下层人民法院不得在拍卖通告中强制划定税费一律由买受人肩负等条款 。
江苏省高级人民法院在2017年宣布的“江苏省高级人民法院关于准确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的划定》若干问题的通知”（苏高法电【2017】 217号）第四点关于税费肩负即明确划定：“因网络司法拍卖爆发的税费 ，凭证网拍划定第三十条的划定 ，由响应主体肩负 。在执法、行政规则对税费肩负主体有明确划定的情形下 ，人民法院不得在拍卖通告中划定一律由买受人肩负 。”
2017年浙江省政府办公厅所印发的136号文件强调司法拍卖中生意双方要各自肩负各自的税费 。随后2020年2月 ，浙江省高级人民法院也宣布“关于印发《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖事情指引》的通知”（法执【2020】6 号） ，指引第七条“税费肩负”部清楚确划定：“关于本次变价形成的税费 ，相关执律例则明确划定肩负主体的 ，应由响应主体肩负 。被执行人应肩负本次变价爆发的增值税、都会维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、 小我私人所得税等 ，买受人肩负印花税、契税 。被执行人应肩负的本次变价爆发的税费 ，由执行法院在拍卖款中扣划后直接交付税务部分 ，也可由买受人先行缴纳后向执行法院申请退还垫付的税费 。”
五、建议总结
整体而言 ，要妥善解决现在不动产网络司法拍卖实践中的难题需要法院和各行政机关、网拍平台以及辅助机构配合协协调起劲 。一来关于被执行人的前期欠缴税费情形 ，建议法院和各行政机关 ，包括与税务机关、房管局等建设信息共享机制 ，消除信息相同机制不顺畅导致的信息差池称性；二是关于拍卖环节所可能爆发的名目繁多的税项 ，建议法院合理、有用地借助网拍平台和财税专业机构的实力 ，增进司法拍卖当事人的的信息明确度 ，化解争议；最后法院需要在不动产司法拍卖实践中转换头脑 ，科学看待司法拍卖历程中各方当事人的正当权益 ，总结履历 ，合理划分和规范不动产税费缴纳的义务和肩负 ，阻止一刀切式约定由买受人肩负所有的税费 ，关于应由被执行人肩负的税费 ，建议法院可通过优先划扣等方法举行扣留 ，包管司法公正性 ，提高司法拍卖效果和效率 。
作者：新利体育信达（深圳）税务师事务所合资人 傅吉俊/司理 �；峁�
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