问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?
凭证《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关划定：
“凭证细则的划定，对纳税人在项目所有完工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税 。详细步伐由各省、自治区、直辖市地方税务局凭证外地情形制订 。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，外地税务机关划定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关治理纳税申报，并按划定比例预交，待治理决算后，多退少补；外地税务机关划定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关挂号或备案 。”
问题二、土地增值税预征率是几多?
凭证 《国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》(国税发[2010]53号)第二条划定：
“除包管性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要凭证差别类型房地产确定适当的预征率(地区的划分凭证国务院有关文件的划定执行) 。”
例如 某房地产开发有限公司2018年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元 。该地区属于东部省份，外地划定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调解为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3% 。那么，该公司应预征土地增值税几多元?
预售住宅应预征的税额： 5000*1.5%=75万元
预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元
共计：75+90=165万元
问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?
凭证《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的通告》(国家税务总局通告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题划定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税 。
适用增值税一样平常计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
适用浅易计税要领的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额 。
为利便纳税人，简化土地增值税预征税款盘算，房地产开发企业接纳预收款方法销售自行开发的房地产项目的，可凭证以下要领盘算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
问题四、怎样盘算预征土地增值税税额?
例如、2018年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3% 。那么，该公司应缴纳预征土地增值税几多元?
第一步、盘算企业取得预售款预缴的增值税
1100万÷(1+10%)*3%=30万元
第二步、盘算土地增值税预征的计征依据
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
=1100-30=1070万元
第三步、盘算土地增值税预征税额
土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率
=1070*3%=32.1万元
问题五、土地增值税审定征收的情形有哪些?
凭证 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的审定征收”相关划定：
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的外地企业的土地增值税税负情形，按不低于预征率的征收率审定征收土地增值税：
(一)遵照执法、行政规则的划定应当设置但未设置账簿的；
(二)私自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目杂乱或者本钱资料、收入凭证、用度凭证残破不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)切合土地增值税整理条件，未凭证划定的限期治理整理手续，经税务机关责令限期整理，逾期仍不整理的；
(五)申报的计税依据显着偏低，又无正当理由的 。
问题六、土地增值税审定征收率是几多?
审定征收率原则上不得低于5% 。
凭证《国家税务总局关于增强土地增值税征管事情的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范审定征收，梗塞税收征管误差”相关划定：
审定征收必需严酷遵照税收执律例则划定的条件举行，任何单位和小我私人不得私自扩大审定征收规模，严禁在整理中泛起“以审定为主、一核了之”、“求快图省”的做法 。凡私自将审定征收作为外地区土地增值税整理主要方法的，必需连忙纠正 。对确需审定征收的，要严酷凭证税收执律例则的要求，从严、从高确定审定征收率 。为了规范审定事情，审定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要团结外地现实，区分差别房地产类型制订审定征收率 。
问题七、土地增值税审定征收税款怎样盘算?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×审定征收率
例：2018年5月，税务机关对某房地产开发企业实验税务检查，该公司开发的产品均为通俗住宅 。经检查发明该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但本钱用度凭证等扣除项目资料残破不全，难以确定扣除项目金额 。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，外地划定审定征收率为7% 。那么，该房地产公司应怎样缴纳土地增值税?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×审定征收率
=18亿*7%=1.26亿元
问题八、审定征收纳税限期怎样确定?
凭证《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题划定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税限期的问题条款划定：
凭证条例第十条、第十二条和细则第十五条的划定，税务机关审定的纳税限期，应在纳税人签署房地产转让条约之后、治理房地产权属转让(即过户及挂号)手续之前 。
泉源：中税答疑新媒体智库
