一样平常纳税人甲企业于2016年11月30日以10,500万元转让一处不动产（教育性子）给予一样平常纳税人乙企业，该不动产于2011年6月30日以8,400万元购入，经税务机关评估审定转让价钱为12,600万元。甲企业选择浅易计税方法，增值税发票怎样开具 ？按哪个金额开具 ？怎样举行会计处理 ？一个看似简朴的问题，竟然引起不小的讨论，本文对以上问题举行了简要剖析，以供参考。
一、该不动产转让增值税怎样征税
首先要解决的是怎样征税，凭证财税2016【36】号及国家税务总局通告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收治理暂行步伐》第三条第(一)项划定“一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额。”因此甲企业可以选择浅易计税方法举行差额纳税。
凭证《增值税暂行条例》第七条划定“纳税人销售货物或者应税劳务的价钱显着偏低并无正当理由的,由主管税务机关审定其销售额”，同时财税2016【36】号附件一《增值税改营业税试点为实验步伐》第五章第四十四条划定“纳税人爆发应税行为价钱显着偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者爆发本步伐第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权凭证下列顺序确定销售额：（一）凭证纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。（二）凭证其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价钱确定。（三）凭证组成计税价钱确定。”
因此甲企业应按税务机关评估审定转让价钱12,600万元作为含税计税金额基础，扣除购置原价8,400万后的余额4,200万元换算成不含税销售额按5%缴纳增值税，即（12600-8400）/(1+5%)*5%=200万元。
二、该不动产转让全额开票照旧差额开票
该生意营业行为怎样征税没有问题，但应该全额开票照旧差额开票各人争论不断，为此专门盘问了关于差额征税怎样开票的一些文章，不少看法均以为应该扣除购置原价后的余额开具增值税专用发票。如中国税务报官微2016年6月9日《端午节福利粽：增值税差额征税发票怎么开 ？》（泉源于深圳国税纳税效劳）一文特殊提到转让不动产怎样开发票“九、转让不动产：一样平常纳税人选择浅易计税要领差额征税，通过增值税发票治理新系统中差额征税开票功效开具5%征收率的增值税发票，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动盘算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开；小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购置的住房和其他小我私人销售不动产），通过增值税发票治理新系统中差额征税开票功效，依5%征收率开具增值税通俗发票或到国税机关代开增值税专用发票，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动盘算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开” 。上述文章说明转让不动产差额征税，只能差额开具增值税专用发票，不可全额开具增值税专用发票，我们以为这个看法完全曲解了差额开票的相关划定。国家税务总局通告2016[23]号《关于周全推开营业税改征增值税试点有关税收征收治理事项的通告》第四条第(二)项明确划定“凭证现行政谋划定适用差额征税步伐缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财务部、税务总局尚有划定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功效，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动盘算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”该文件划定很是明确，只有现行政谋划定不得全额开具增值税专用发票的（财务部、税务总局尚有划定的除外）适用差额征税步伐的才需要差额开票。如财税2016【47】《关于进一步明确周全推开营改增试点有关劳务派遣效劳、收费公路通行费抵扣等政策的通知》划定“一样平常纳税人提供劳务派遣效劳，可以选择差额纳税，以取得的所有价款和价外用度，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的人为、福利和为其治理社会包管及住房公积金后的余额为销售额，凭证浅易计税要领依5%的征收率盘算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工人为、福利和为其治理社会包管及住房公积金的用度，不得开具增值税专用发票，可以开具通俗发票。”也就是说若是没有政谋划定不可全额开具发票的适用差额征税的情形下，均可以开具全额发票。国家税务总局通告2016【14】号《纳税人转让不动产增值税征收治理暂行步伐》划定“一样平常纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用浅易计税要领计税，以取得的所有价款和价外用度扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，凭证5%的征收率盘算应纳税额。纳税人应凭证上述计税要领向不动产所在田主管地税机关预缴税款，向机构所在田主管国税机关申报纳税。”同时现行的其他值税文件也没有划定转让不动产差额征税不得全额开具增值税专用发票，因此该转让不动产行为应全额开具增值税专用发票。
三、该不动产转让按什么金额开具发票
确定可以全额开具增值税专用发票后，各人对按转让价钱照旧计税核定价钱开具发票又爆发了争论。究竟该开具几多金额呢 ？我们来看发票开具的相关划定，《中华人民共和国发票治理步伐》第二十条划定“销售商品、提供效劳以及从事其他谋划的单位和小我私人，对外爆发谋划营业收取款子，收款方应当向付款方开具发票；特殊情形下，由付款偏向收款方开具发票� ？叻⑵庇Φ逼局せǖ氖毕蕖⑺承�，逐栏、所有联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。任何单位和小我私人不得有下列虚开发票行为: (一)为他人、为自己开具与现实谋划营业情形不符的发票; (二)让他人为自己开具与现实谋划营业情形不符的发票; (三)先容他人开具与现实谋划营业情形不符的发票。”即应按条约价钱如实开具发票，如按计税核定价钱开具，则会导致虚开发票，也就是说税务部分只可以否定计税价钱，并不可否定生意营业。
四、该不动产转让行为财务处理
现有的政策包括财会[2012]13号《营业税改征增值税试点有关企业会计处理划定》和财办会[2016]27号《关于征求<关于增值税会计处理的划定（征求意见稿）>意见的函》，27号文中差额征税的账务处理划定“企业爆发相关本钱用度允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度划定企业爆发相关本钱用度允许扣减销售额的，应当按镌汰的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），按应付或现实支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营营业本钱”等科目，按应付或现实支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目”，凭证该政策账务处理如下：
1）甲企业按条约价钱销售收款：
借：银行存款 10500
贷：主营营业收入 10000
应交税金-应交增值税 500
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 400
贷：主营营业本钱 400
2）甲企业计税价钱凌驾条约价钱缴纳的增值税，应作为企业的谋划本钱处理，其账务处理如下：
借：主营营业本钱 100
贷：应交税金-应交增值税 100
泉源：税屋
